Las hipotecas españolas son las terceras más baratas de la zona euro, pero Coface avisa: no durará mucho tiempo
La aseguradora de crédito advierte de que la banca está sacrificando márgenes y asumiendo más riesgo para mantener los tipos bajos
España se ha convertido en uno de los mejores países de Europa para conseguir una hipoteca barata. La alta competencia de los bancos por captar nuevos clientes ha llevado a que los precios de los préstamos hipotecarios sean, de media, los terceros más bajos de la zona euro, con un tipo medio del 2,89% según el Banco Central Europeo, solo por detrás de Malta y Bulgaria. Pero según los expertos de Coface este entorno de hipotecas baratas podría estar llegando a su fin.
En un reciente informe, la aseguradora de crédito explica que las entidades están concediendo hipotecas a tipos “inuasualmente bajos”, aceptando márgenes exiguos y asumiendo un riesgo de tipos de interés mayor para mantener el volumen del negocio. Su conclusión es que los precios actuales son demasiado buenos para mantenerse en el tiempo. “A medida que las condiciones de financiación continúen normalizándose, los bancos podrían afrontar mayores costes de financiación, reduciendo así la rentabilidad de las hipotecas concedidas a los bajos tipos actuales”, señala.
La difrencia entre los precios que se conceden en España con la de otros países comparables es muy alta. Según los datos del BCE, el tipo de interés medio de la zona euro es del 3,48%, 59 puntos básicos más que en España. La diferencia con Francia es de 27 puntos básicos, con Italia de 60 puntos, con Países Bajos de 84 puntos y con Alemania de 106 puntos básicos. Y eso a pesar de que las hipotecas en sí tienen características similares en todos estos mercados, con vencimientos a largo plazo y un elevado peso del tipo fijo frente al tipo variable.
Detrás de estos precios está la alta competencia entre entidades, una guerra hipotecaria que marcó los últimos años pero que el propio sector ha acordado dar por cerrada. Ibercaja, el Santander, Bankinter o el BBVA han asegurado a lo largo de este año que no prevén entrar en nuevas batallas por la captación de pasivo. Coface considera que esa guerra comercial puede haber hecho que los bancos infravaloren el riesgo de los tipos de interés. Cuando un banco concede una hipoteca a tipo fijo a 25 o 30 años se asegura un tipo de interés durante varias décadas, pero buena parte de la financiación del banco está vinculada a tipos de interés a más corto plazo. Si esos costes aumentan en el futuro, el margen de la hipoteca se estrecha.
Las entidades suelen cubrir el riesgo de las hipotecas mediante swaps de tipos de interés, titulizaciones o cédulas hipotecarias. El problema, según Coface, es que los tipos de las hipotecas españolas han llegado a situarse por debajo del coste de algunas de esas coberturas, dejando menos margen para proteger las operaciones. En concreto, señala que los tipos hipotecarios españoles han llegado incluso a situarse por debajo de la referencia del mercado para cubrir los costes de interés a 10 años vista (un indicador financiero denominado swap euro 6M10Y). El informe señala que algunos bancos pueden estar asumiendo más riesgo en sus balances para ofrecer esos precios agresivos.
Una de las razones que permitió a la banca española mantener durante años esta agresividad comercial fue el bajo coste de su financiación. Las entidades se beneficiaron de la liquidez barata proporcionada por el BCE a través de las TLTRO, lanzadas en 2019 y ampliadas durante la pandemia para favorecer la concesión de crédito. A ello se sumó la escasa remuneración del ahorro de los clientes. Según Coface, alrededor del 80% de los ahorros de los hogares españoles permanecía en cuentas a la vista de baja remuneración. Para la banca, estos depósitos suponen una fuente de financiación barata. Sin embargo, tras la devolución completa de las TLTRO las entidades dependen en mayor medida de los depósitos de sus clientes y de la financiación en los mercados.
“Aunque los depósitos a la vista siguen siendo relativamente estables, los últimos datos indican que la diferencia entre los tipos de los depósitos españoles y los del resto de la zona euro se ha reducido considerablemente”, apunta el informe.
Coface no ve, por ahora, un riesgo inmediato para la estabilidad financiera. El peligro estaría más bien en la rentabilidad futura de la banca. Sus cálculos apuntan a que una subida de 100 puntos básicos de los tipos del BCE podría borrar buena parte del margen neto de una hipoteca fija al 2,6% sin cobertura. Fuentes bancarias, por su parte, reconocen que las hipotecas en sí son poco rentables, pero el objetivo detrás de ofrecer precios bajos está en la vinculación del cliente durante varias décadas y la contratación de varios productos asociados al préstamo, como la domiciliación de la nómina, el uso de la tarjeta, seguros o fondos de inversión. En ese sentido, no miden solo la rentabilidad de la hipoteca, sino lo que genera la relación completa con el cliente.
El riesgo no se limita solo a la cuenta de resultados de los bancos. Coface considera que el mercado inmobiliario también se vería afectado. La aseguradora de crédito calcula que una misma subida de 100 puntos básicos en las hipotecas reduciría entre un 10% y un 15% la capacidad de compra de vivienda y podría enfriar las operaciones de compraventa en cuestión de meses. Todo ello en plena escalada de precios, que se convertiría en un nuevo obstáculo para el acceso a la vivienda.