Merlin, del ladrillo a los centros de datos para crecer al calor de la IA
La compañía cuenta con el respaldo del mercado en su plan para convertirse en casero de las tecnológicas, pero debe transformar las reservas en alquileres e ingresos recurrentes
Merlin Properties se encuentra en plena transición de su negocio. La socimi busca dar el salto desde la gestión de alquileres de oficinas, centros comerciales y naves logísticas a los centros de datos necesarios para desarrollar la inteligencia artificial. Una apuesta que intenta capturar el auge que ha despertado la IA en el mercado con la promesa de transformar la economía, pero intensiva en capital, un apartado que los inversores y analistas miran cada vez más con lupa. Las inversiones multimillonarias que requiere esta tecnología han provocado que surjan dudas sobre la capacidad para rentabilizarlas. Pero Merlín parte en una posición de ventaja para capturar la demanda.
Por ahora, la socimi cuenta con el respaldo casi unánime del mercado en su plan de convertirse en casero de las tecnológicas. Las acciones de Merlin cotizan a 15 euros por acción al cierre de la sesión en Bolsa de este viernes. Eso supone una revalorización del 20% en lo que va de año y un 30% en los últimos 12 meses. Es la novena empresa del Ibex que más se revaloriza en el año. Y a pesar del avance, el consenso de analistas de Bloomberg le da un precio objetivo de 17,64 euros, lo que le deja un potencial del 17,4% adicional. La opinión de los analistas que cubren el valor no puede ser más favorable: de los 24 expertos que siguen a la socimi, 23 recomiendan comprar acciones, uno aconseja mantenerlas en cartera y no existe ninguna recomendación de venta.
Los analistas confían en que el giro de negocio permita a Merlin dejar de ser vista solo como una socimi tradicional para ganar peso en la infraestructura crítica para la digitalización. Y ahí la compañía liderada por Ismael Clemente quiere hacerse fuerte aprovechando que ha sido de las primeras en dar ese giro. “Merlin continúa aprovechando su ventaja como empresa pionera de la fuerte demanda de centros de datos”, expresan los analistas de Citi.
Actualmente, los centros de datos representan un 10% del negocio de la compañía, pero está previsto que en 2032 aumente hasta el 65%, con una cartera de proyectos de 5,1 GW. “Las reservas correspondientes a la segunda fase de centros de datos son sólidas y existe un número considerable de licitadores que no resultaron adjudicatarios, lo que indica un elevado potencial de conversión futura en contratos de arrendamiento”, añaden los expertos de Citi.
El contexto del mercado también acompaña. “La actividad se ha vuelto a acelerar en 2026. Los operadores buscan desplegar capital de forma agresiva. El sector está entrando en una nueva fase, en la que las cargas de trabajo vinculadas a la inteligencia artificial se convertirán en el principal motor de la demanda en centros de datos. Se prevé que en 2030 alcancen un nivel de 3,5 veces superior al de 2025 y que representen el 71% de la demanda total frente al 54% actual”, expone UBS en un informe.
No obstante, algunos analistas recelan de esta estrategia. GVC Gaesco, en sus guías de inversión para el tercer trimestre del año, ha expresado su cautela sobre empresas con “elevados requerimientos de inversión en centros de datos”. La construcción de estas infraestructuras requiere de inversiones multimillonarias. Para el periodo comprendido entre 2026 y 2030, la empresa prevé una inversión de 4.470 millones para el despliegue de la nueva fase III. Para financiarlo, Merlin ha acometido una ampliación de capital por 768 millones de euros. En la fase I ya invirtió 614 millones y en la II otros 2.756 millones. Todo ello suma 7.840 millones de euros de inversión en centros de datos.
Otros expertos apuntan a nuevos riesgos que van más allá de firmar contratos y encontrar inquilinos. El mercado pedirá a Merlin que convierta las reservas y negociaciones en instalaciones operativas y rentas recurrentes. “El principal reto para la inversión en centros de datos continúa siendo garantizar el acceso a la energía y ejecutar los proyectos, más que encontrar ocupantes o conseguir financiación”, explica Barclays.
De todas formas, a pesar de la clara apuesta de Merlin por convertirse en el casero de socios tecnológicos, mantendrá una cartera de inmuebles diversificada en el resto de segmentos clásicos para evitar una caída de ingresos en uno de ellos. “La dirección señala que mantendrá una estrategia diversificada debido al carácter cíclico de las distintas clases de activos inmobiliarios, que ganan y pierden atractivo con el paso del tiempo. La diversificación proporciona protección a los ingresos en un momento en el que aumenta la concentración de inquilinos como consecuencia del crecimiento del negocio de centros de datos”, concluyen los analistas de Citi.
Teniendo en cuenta los resultados del primer trimestre del año (los últimos disponibles) los ingresos de la compañía fueron de 146,2 millones de euros. El principal motor siguen siendo las oficinas (73,7 millones), seguidas de los centros comerciales (36,8 millones) y los centros logísticos (21,3 millones).
Merlin parece haber convencido a los inversores de que el giro en el negocio es el siguiente paso que debe dar para construir los cimientos de la empresa en el futuro. Ahora debe demostrar que puede cumplir con los plazos previstos, transformar las reservas en alquileres con ingresos recurrentes y financiar las inversiones sin que afecte a los resultados. Las cuentas semestrales serán un termómetro para conocer nuevas guías de contratos que den pistas al mercado sobre el avance en la ejecución del plan. De momento, el salto del ladrillo a los centros de datos tiene el respaldo del mercado. Pero convertir esa promesa en rentabilidad será el verdadero examen para la transformación de Merlin.