Encontrar una vivienda chollo de la banca, cada vez más duro
El precio medio ronda los 100.000 euros por casa, pero la oferta es muy amplia entre plazas de garaje a 1.000 euros y mansiones por 3 millones de euros
El sueño de todo españolito medio es encontrar una vivienda barata, después de la fuerte subida de los precios durante los últimos años, agravada ahora por el incremento en el coste de las hipotecas. Sin duda, la publicidad que los bancos, a través de sus comercializadores, hacen de los pisos que tienen en propiedad alienta ese deseo de la casa barata cercana al chollo. “Grandes descuentos”, “Outlet de viviendas”, “Viviendas por menos de 100.000 euros” o “Halloween con viviendas por menos de 70.000 euros” son reclamos actuales de los servicers, encargados de vender a clientes particulares la oferta de pisos propios de CaixaBank, BBVA, Santander, ING, Cajamar, etcétera, o de la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb), conocida antaño como el banco malo.
Pero ¿es posible realmente encontrar chollos en la amplísima oferta de activos inmobiliarios que aún está en manos de la banca? Parece complicado. Fuentes de Sareb explican que, una vez adjudicado un inmueble, un equipo multidisciplinar fija el precio y establece una horquilla. “No aplicamos descuentos ni nuestros inmuebles son una ganga. Nuestro objetivo es recuperar lo máximo posible para el Estado tras la quiebra de 24 cajas de ahorros”, indican. También desde uno de estos comercializadores (servicers) aseguran que los precios de los inmuebles que ofertan son los del mercado.
El CEO de Foro Consultores Inmobiliarios, Carlos Smerdou, ve una clara diferencia entre la oferta actual de inmuebles de la banca y la que se produjo a raíz de la crisis financiera de 2008. “En aquel momento había mucha oferta y mucha necesidad de venta por parte de los bancos para ir reduciendo la cartera que tenían. Además, las viviendas estaban en todas las zonas, incluso en buena ubicación, y los precios se rebajaban hasta el 50%, se liquidaban porque había una necesidad imperiosa por riesgo inmobiliario. La idea era vender rápido”, comenta el experto. Sin embargo, “ahora la situación es distinta. Sigue existiendo oferta en manos de los servicers, pero generalmente la localización de los activos no es buena, generalmente no se encuentran en buenas condiciones, lo cual indica que tienen poca demanda. Son activos poco atractivos, ya sea por ubicación o por el estado del inmueble e incluso a veces por estar okupados. Los inmuebles actuales (viviendas, garajes…) son restos de la crisis o viviendas de segunda mano provenientes de impagos actuales”, concluye.
La oferta de estas viviendas se hace a través de las webs de los propios servicers, aunque también se sirven de portales generalistas como Idealista o Fotocasa donde publicitan sus viviendas, locales, garajes, oficinas… Por ejemplo, desde Idealista dicen que tienen 22.932 viviendas de bancos y 248 promociones de obra nueva. “Por zonas, donde más tenemos es en Barcelona (3.119), Murcia (1.512), Tarragona (1.441) y Almería (1.324). Donde menos es en Ceuta (2), Melilla (3), Soria (27) y Gipuzkoa (25). Las promociones de obra nueva están principalmente en Almería (16), Murcia (15), Castellón (13) y Alicante (10)”, especifican. En el caso de este portal, el 68% de su oferta de pisos de bancos corresponde a viviendas de segunda mano, mientras que el 32% es obra nueva. Una obra nueva que, no pocas veces, se construyó hace años y no se le pudo dar salida. Ahora se vuelve a intentar.
Desde Fotocasa también ven una diferencia clara entre la oferta actual y la de hace unos años. “Históricamente, el precio de los pisos de banco era uno de los principales motivos y ventajas para adquirir uno de sus inmuebles, aunque ahora ya no es el reclamo principal. El motivo es que estos pisos en muchos casos han pasado a fondos o a la Sareb y no tienen demasiada prisa por vender, por lo que sacan al mercado menos ofertas. Cuando eran las entidades financieras quienes los vendían, este era el reclamo porque tenían que deshacerse de su cartera de activos y ofrecían gangas”, concluyen desde Fotocasa.
Sareb
En la sociedad pública Sareb recalaron los impagos crediticios y el ladrillo proveniente de la crisis de las cajas de ahorros que puso fin a la mitad del sistema financiero español, que tuvo que ser rescatado con dinero público. Sin duda, es el gran poseedor de vivienda proveniente de la banca y, aunque en los primeros años de crisis colocó paquetes de viviendas a grandes fondos de inversión con descuentos importantes, ahora su modelo se basa en vender una a una las viviendas u otros activos inmobiliarios. Para ello se apoya en los servicers Hipoges y Aliseda Inmobiliaria, así como en una extensa red de agentes de la propiedad inmobiliaria (API).
“En Sareb actuamos como una marca blanca y el comprador se entera de que somos nosotros los propietarios en el momento de la firma con el notario. Poner nuestro nombre en la propiedad de un activo es una llamada a la okupación del inmueble”, alegan. Pero esta sociedad pública es, hoy por hoy, la primera inmobiliaria de España, ya que venden 9.000 casas al año y el 93% de los compradores son particulares. “Se trata de viviendas modestas pero dignas y se ofrecen a precios de mercado”, afirman. El año pasado el precio medio de los inmuebles fue de 97.000 euros y para este 2023 se espera que baje, de acuerdo a la propia evolución del mercado inmobiliario.
Su condición de sociedad pública le obliga a cumplir también unos compromisos sociales. “Nosotros no vendemos pisos alquilados. Cuando llega un piso de un promotor quebrado con un contrato de alquiler, respetamos la vigencia temporal y cuando acaba vendemos la casa”, indican. Tampoco enajenan viviendas okupadas. “Lo que hacemos desde 2022 es aplicar el Programa Social y de Acompañamiento. Si la persona es vulnerable y se compromete con nosotros a buscar trabajo, firmamos un alquiler social bonificado al okupa. Si no colabora o no es vulnerable, vamos al juzgado a pedir el desahucio”, concluyen.
Está previsto que cuando la Sareb desaparezca, en principio en 2027, la cartera social de vivienda se traspase a las Administraciones públicas. Para los expertos de Fotocasa, este enfoque social de Sareb está reduciendo la oferta de vivienda de la banca. Sareb, que es quien controla gran parte de estos activos, “está llegando a acuerdos con comunidades como la valenciana para vender viviendas que se puedan destinar a alquiler social”, aseguran. Y añaden que “el Gobierno de España ya anunció hace un tiempo que movilizaría 50.000 viviendas de la Sareb para alquiler asequible y para familias vulnerables, por lo que, si esta medida se lleva a cabo, el número de viviendas disponibles se va a ir reduciendo cada vez más”.
Apuesta arriesgada
Aunque los precios medios de estas viviendas rondan los 100.000 euros, existen notables diferencias. Hay casas valoradas en 3 millones de euros, junto con plazas de garaje a 1.000 euros o numerosas viviendas en la España interior por debajo de los 40.000 euros. Pero lo que más llama la atención de las ofertas de algunos servicers son las condiciones en las que se ofrece la residencia: “Actualmente alquilada, okupada o se vende solo una parte embargada a uno de los herederos del inmueble, o no es posible conocer cómo está el inmueble o se encuentra en estado de ruina”. Estas son advertencias literales a la hora de hacer una oferta sobre numerosos inmuebles de los ofertados por los bancos. Sin duda, una de las más curiosas es una vivienda unifamiliar que se ofrece como “vandalizada” con un precio de 92.000 euros y un descuento de 13.000. En todo caso, se especifica que esta situación “ha sido especialmente tenida en cuenta en la fijación del precio”. Una muletilla que recorre buena parte de los inmuebles con problemas.
Sobre todo en aquellos okupados o con claros problemas legales el inmueble acaba teniendo más encaje entre profesionales que puedan afrontar todas las dificultades y tengan tiempo y dinero para hacerlo que para un particular que desee una casa para vivir. También algunos de estos comercializadores dan la opción al cliente de que haga una oferta sobre un determinado inmueble bajo el lema de “Tú pones el precio”. Si los propietarios (bancos) la aceptan, será el propio cliente el que marque el precio, aunque aclaran que no estará obligado a comprar.
El problema de estos inmuebles es la poca información que se tiene de ellos. No suele haber planos, tampoco se conoce el estado de las instalaciones. Este punto, durante mucho tiempo fue una ventaja a la hora de comprar y se podía regatear precio. Ahora no, porque se han reducido de manera importante los pisos de entidades financieras
Otro punto relevante es el control de los pagos en las comunidades de vecinos. Es aconsejable ver cómo se está gestionando, especialmente en aquellos edificios en los que haya varios inmuebles en esta situación. Puede que no se esté pagando y haya que sumar impagos. También en muchos casos los bajos precios de estas viviendas se deben a que están en condiciones de reforma y hay que invertir una gran cantidad de dinero en acondicionarlas.
Parece que los tiempos más felices de los pisos de los bancos como grandes oportunidades se han moderado, aunque, como dice Carlos Smerdou, “eso no quiere decir que no haya alguna oportunidad”.
Un negocio de intermediación en manos del capital riesgo
Sector movido. El interés por la comercialización de los inmuebles de los bancos es muy grande. En los últimos años se han sucedido procesos de compra y de fusiones en los que el capital riesgo juega un papel preponderante y en los que entran firmas internacionales que consiguen sinergias con sus actividades en otros países.
Los servicers. Los llamados servicers están siendo muy activos al calor también de nuevas adjudicaciones, como la que aconteció el pasado año por la que la Sareb, tras un concurso público, dio la comercialización de sus inmuebles a Hipoges (participado por el fondo KKR) y a Anticipa/Aliseda Inmobiliaria, sociedad de Blackstone (51%) y Banco Santander (49%). Este año también se produjo una gran operación en la que la firma sueca de cobro de impagos Intrum adquirió Haya Real Estate al fondo Cerberus por 140 millones de euros. Otras firmas como Servihabitat, dedicada también a estos menesteres, tiene puesto el cartel de venta por parte de sus propietarios CaixaBank y el fondo Lone Star, a través de la sociedad Coral Homes.
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