Cerco a la prescripción urbanística en la Comunidad de Madrid
La modificación de los plazos de prescripción de las obras plantea importantes interrogantes sobre su aplicación práctica
El 27 de diciembre de 2024 se publicó la Ley 7/2024, de medidas para un desarrollo equilibrado en materia de medio ambiente y ordenación del territorio y se reformaron los plazos de prescripción aplicables a las obras y usos urbanísticos ilegales y los de caducidad relativos a los procedimientos de restauración de la legalidad urbanística de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid (LSCAM).
La modificación de estos plazos plantea importantes interrogantes sobre su aplicación práctica. ¿Qué plazo de prescripción debe aplicarse a obras y usos ilegales no consolidados antes de la entrada en vigor de la ley? ¿Y qué ocurre con los expedientes de restauración ya iniciados?
Hasta ahora, la LSCAM establecía un plazo de prescripción de cuatro años desde la total terminación de las obras. Dentro de ese tiempo, la Administración podía obligar a legalizar o demoler una obra ilegal y a cesar en un uso urbanístico irregular. Por el contrario, si no se iniciaba un procedimiento de restauración en ese periodo, la actuación urbanística quedaba consolidada con algunas limitaciones en cuanto a la implantación de nuevos usos o realización de obras por situarse fuera de ordenación.
La Ley 7/2024 elimina ese plazo de prescripción de cuatro años y establece otros nuevos: 15 años para actuaciones en suelo no urbanizable de protección y seis años en el resto de los casos. Este cambio endurece las condiciones para la consolidación de irregularidades urbanísticas, ampliando significativamente los plazos durante los cuales la Administración puede actuar.
El legislador madrileño modifica también el plazo de caducidad de los procedimientos de restauración de la legalidad urbanística. Hasta ahora, la Administración disponía de diez meses para dictar orden de legalización y, en su caso, de demolición. Si no lograba hacerlo en ese tiempo, el expediente caducaba y se archivaba, lo que implicaba que no se había interrumpido la prescripción urbanística. De este modo, solo si la Administración contaba con suficiente plazo de prescripción podía incoar un nuevo expediente con el mismo objeto.
Desde el 27 de diciembre de 2024, el plazo para resolver estos procedimientos es de 12 meses desde la incoación del expediente. Los nuevos plazos de prescripción y caducidad han entrado en vigor sin un régimen transitorio expreso, lo que genera dudas sobre los efectos que deben producir sobre las obras o usos ilegales ya existentes en el momento de su entrada en vigor.
Un primer punto de debate es qué plazo de prescripción se aplica a las obras y usos ilegales que todavía no se habían consolidado antes del 27 de diciembre de 2024. La aplicación del plazo antiguo de cuatro años a estas situaciones frente al nuevo (de seis o 15 años, según el caso) será un tema recurrente en el urbanismo madrileño durante los próximos años y generará, con toda probabilidad, una elevada litigiosidad.
Por un lado, es previsible que la Administración defienda que las obras y usos no prescritos son situaciones de hecho no consolidadas a las que se les puede aplicar el nuevo plazo de prescripción. Por otro lado, los operadores urbanísticos privados pretenderán lo contrario, alegando que debe aplicarse el plazo antiguo por ser más favorable, más corto.
A nuestro juicio, toda obra finalizada y uso ya iniciado a 27 de diciembre de 2024 en los términos que fija el artículo 196 LSCAM debe tratarse como una situación de hecho consolidada a la que debe aplicarse el plazo de prescripción antiguo de cuatro años, pues la Ley 7/2024 no prevé expresamente la aplicación retroactiva de los nuevos plazos de prescripción.
En lo referente a los plazos de caducidad, todos los expedientes incoados a partir del 27 de diciembre de 2024 se regirán por el nuevo plazo de 12 meses, mientras que los ya existentes deberán resolverse de acuerdo con el plazo anterior de 10 meses, pues el legislador tampoco ha previsto expresamente la aplicación retroactiva del nuevo plazo de caducidad.
Este nuevo contexto normativo dificulta considerablemente la consolidación de irregularidades urbanísticas mediante la prescripción e introduce una mayor inseguridad jurídica, especialmente para los operadores privados y el sector inmobiliario, que ahora deben enfrentarse a una regulación más estricta y aún por concretar en estos aspectos.
El impacto real de estas reformas dependerá en gran medida de cómo se interpreten y apliquen las nuevas reglas por parte de la Administración y los tribunales. Mientras tanto, extremar las precauciones y contar con el debido asesoramiento jurídico a la hora de adquirir un activo inmobiliario, reformarlo o rehabilitarlo no es una opción, es una necesidad para no incurrir en responsabilidad urbanísticas imprevistas.