Las viviendas son para vivir y no para especular
El sector inmobiliario tiene sus propias particularidades cuando se trata de invertir
“Las viviendas son para vivir y no para especular”. Esta famosa frase, pronunciada por el presidente de China Xi Jinping, en 2017, ha sido muy utilizada por importantes funcionarios de la República China y resume un importante dilema al que se enfrentan las familias españolas cuando analizan cómo y dónde invertir sus ahorros de forma eficiente.
Los activos inmobiliarios suponen la parte principal en el patrimonio de las familias españolas y para la mayoría son una inversión segura y rentable a medio y largo plazo. Para confirmar esta creencia generalizada y tratar de cuantificarla en términos relativos y absolutos, he consultado la publicación de mayo de 2024 del Banco de España, Encuesta Financiera de las Familias 2022: Métodos, Resultados y cambios desde 2020 (EFF 2022), que entre otras aporta las siguientes conclusiones interesantes.
En primer lugar, que el 99% de la familias poseían algún tipo de activo, real o financiero, con un valor mediano de 181.300 euros. Los activos reales representan el 79% del total de los activos en manos de las familias, y la vivienda es el activo más importante para el conjunto de los hogares, alcanzando un porcentaje del 53% de los activos reales, y el 42% del total de los activos, incluyendo los financieros. Además, el epígrafe ‘Otras propiedades inmobiliarias’ suponen el 36% de los activos reales.
Por otra parte, es interesante que el porcentaje de hogares que son propietarios de su vivienda principal era del 72% en 2022, y que casi la mitad de los hogares son propietarios de activos inmobiliarios distintos de su vivienda principal, con un valor mediano de 100.000 euros. El peso de los activos inmobiliarios en la riqueza de las familias, como decíamos, es todavía muy importante incluso eliminando el efecto de la primera vivienda, a pesar de que ha bajado en 10 puntos porcentuales desde finales de 2008.
Además, se puede comprobar en la encueta que el peso relativo de los activos financieros sobre el total de activos en manos de las familias alcanzó un 21%, subiendo también en 10 puntos porcentuales desde 2008, año en el que se produjo el pico de la gran crisis financiera (GCF) mundial, que en España tuvo su epicentro en el sector inmobiliario. La distribución de los activos financieros pertenecientes a las familias queda configurada del siguiente modo: 41% depósitos bancarios, 13% en planes de pensiones y productos de seguro-inversión y 12% fondos de inversión.
La principal conclusión que podemos obtener es la importancia de los activos inmobiliarios como una de las claves para entender cómo invierten las familias españolas.
En el proceso de inversión al que se enfrenta un particular hay que atender a una serie de criterios: riesgo asumido, posibilidad de pérdidas al finalizar el plazo de la inversión realizada, rentabilidad esperada y liquidez, entendida como las condiciones que deben producirse para recuperar la inversión realizada, tanto cuando se ha cumplido el plazo previsto, como si se produce una necesidad de venta con anterioridad.
Si analizamos los activos inmobiliarios bajo estos tres criterios de forma general vemos que, en términos del riesgo asumido, al analizar los datos del Índice de Precios de la Vivienda que publica la Sociedad de Tasación desde 1986 hasta la fecha, podemos ver que ha habido cinco ciclos en los precios, dos de ellos de bajadas, que se produjeron entre los años 1992-1996 y 2008-2013. El segundo ciclo es de mayor intensidad, con caídas entre el 30-40%. Hasta 2019 no se recuperaron los niveles máximos. Bien es cierto, que la intensidad de la crisis del 2008 es excepcional. Otros activos, como por ejemplo las acciones de los bancos, han tardado en recuperarse un plazo similar.
En cuanto a la generación de rentabilidad para los inmuebles, esta se produce a través de dos fuentes: la revalorización y la posibilidad de su alquiler. La actividad del arrendamiento no es sencilla, y hay que asumir riesgos de conservación, ocupación e impago, entre otros. El marco legal protege al inquilino en general, y concretamente en las duraciones mínimas, e incluso llega a la limitación de los precios. Los costes de reforma y mantenimiento que deben imputarse a la actividad suponen una destacable merma de rentabilidad para el propietario.
Por otro lado, la liquidez viene normalmente determinada sobre todo por el ciclo económico, aunque le afectan otros factores como la ubicación o tipología. Además, se soportan altos costes transaccionales, especialmente fiscales, en las operaciones de compraventa.
Cómo realizar una inversión inmobiliaria eficiente
La posibilidad de la diversificación como herramienta reductora del riesgo para los inversores es de difícil aplicación en el ámbito inmobiliario, y por tanto existe una alta relación entre el éxito de la inversión y la adecuada selección del activo. Sin duda, se trata de una situación análoga a la de los inversores en acciones cotizadas, en los casos en los que el importe de su cartera no posibilita una adecuada diversificación.
Algunos de los factores perjudiciales se ven minimizados o incluso eliminados cuando la inversión se realiza a través de vehículos de inversión colectiva o compañías cotizadas. Lamentablemente, la historia reciente de estos vehículos en general no ha sido muy exitosa, y en la actualidad la mayoría de las socimi cotizan con un relevante descuento sobre su valor neto contable y con una liquidez muy baja.
El descuento se produce por varios motivos, tales como la falta de confianza de los analistas bursátiles en las tasaciones aportadas por las compañías y, sobre todo, por la dificultad que tienen para generar un flujo de caja suficiente en su actividad, lo que permitiría un crecimiento del valor de las compañías o sociedades sin que se produzcan importantes revalorizaciones de su cartera de inmuebles, o incluso una venta de los mismos.
En conclusión, no existen soluciones sencillas a problemas complejos como todos sabemos, y la cuestión que nos ocupa es un claro ejemplo. El mercado inmobiliario está afectado por el principio rector de la política social y económica que recoge la Constitución Española en su artículo 47: el acceso a una vivienda digna y adecuada. Por tanto no responde sólo a una lógica de mercado. Además, se ha convertido en una fuente de financiación del sector público en diversas instancias, lo que hace que su rentabilidad se vea mermada desde el primer momento.
La expulsión del mercado de los propietarios de vivienda destinada al alquiler reduce a medio plazo la oferta del parque de alquiler como se puede comprobar en nuestro día a día. Finalmente, el alto precio de la primera vivienda en relación a los salarios dificulta el acceso a la población de menores ingresos, como se desprende de la encuesta del Banco de España.
A los inversores nos queda el sentido común para diversificar, realizar correctamente los números para calcular la rentabilidad, y tener un plan de liquidez complementario por si el ciclo económico se nos pone en contra. En resumen, la misma lógica de las inversiones financieras en general, pero prestando mayor atención si cabe a la liquidez y rentabilidad del activo.
Rafael Peña Gorospe, cogestor de fondo de inversión Olea Neutral
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