Geopolítica y financiación, los factores que complican al inmobiliario comercial europeo
El sector continúa su recuperación tras un periodo de alta volatilidad entre 2022 y 2023, pero la inestabilidad geopolítica y el acceso a la financiación han cambiado la forma de hacer negocios. Los expertos indican que el comercio minorista lidera el crecimiento, aunque la logística y las oficinas también mejoran
El sector inmobiliario comercial (CRE, por sus siglas en inglés) mejora sus perspectivas en Europa, pero la creciente inestabilidad geopolítica y los cambios en el modelo de financiación siguen complicando su crecimiento. En su reciente Informe de estabilidad financiera, el Banco Central Europeo reconoció que, a pesar de una mejora en el sentimiento inversor, las vulnerabilidades en el sector corporativo de la zona euro siguen siendo elevadas por el impacto de los aranceles. “Aunque las condiciones en los mercados inmobiliarios comerciales han mejorado, las empresas inmobiliarias siguen siendo muy vulnerables a la continua incertidumbre macroeconómica y geopolítica, dada su exposición tanto a los flujos de capital internacionales como a las condiciones económicas locales”, indica el estudio del BCE.
Los datos muestran una fuerte caída en la proporción de inversores que creen que el mercado está en recesión respecto al periodo de ajuste monetario, aunque la cautela persiste. “Al igual que en el caso de los mercados residenciales, las opiniones sobre la etapa actual del ciclo varían en líneas geográficas claras. En los países más afectados por la reciente recesión, como Alemania y Austria, los inversores consideran que el mercado ha tocado fondo. En los países menos afectados, como Grecia, España e Italia, los inversores suelen considerar que el mercado está en alza”, revela el informe del banco.
Recuperación
A pesar de las preocupaciones manifestadas, la recuperación es innegable. De acuerdo a la firma CBRE, la inversión en el sector inmobiliario comercial alcanzó casi los 48.000 millones de euros en el tercer trimestre de 2025, lo que supone un aumento del 10% en comparación con el mismo periodo de 2024. Si bien todos los segmentos experimentaron una subida en la actividad inversora en los últimos 12 meses, el comercio minorista lideró, con un repunte del 39% en volumen de inversión. Los sectores de logística y oficinas les siguieron con un 12% cada uno, mientras que el ámbito hotelero registró un alza del 4%, según las cifras más recientes de la compañía.
“Los mayores mercados europeos, Alemania, Francia, Italia, España y Reino Unido, siguen atrayendo fuerte inversión institucional y mantienen precios premium para activos core. Países como Francia y Alemania se benefician de una gran presencia institucional, mientras que los mercados del sur de Europa presentan un panorama más complejo, con inversión concentrada en ciudades clave y activos prime”, explica a CincoDías Carlos Becerril, director de gestión de activos y director general de Generali Real Estate.
En este contexto, desde Generali perciben que el mercado europeo de inmuebles comerciales está experimentando una estabilización gradual tras importantes dificultades en los últimos dos años. “Observamos un mercado cada vez más polarizado, donde los activos prime en ubicaciones clave mantienen bien su valor, mientras que las propiedades secundarias enfrentan presiones más persistentes. De cara al futuro, esperamos una recuperación gradual, aunque será desigual entre clases de activos y geografías”, afirma Becerril.
Desde la gestora AEW, concuerdan en que el sector inmobiliario europeo sigue mostrando signos de recuperación. “Aunque ahora se espera que el impacto negativo de los aranceles globales sea menor de lo que se temía inicialmente, la economía europea sigue enfrentándose a retos relacionados con el aumento de los niveles de deuda pública, la continua incertidumbre en materia de política comercial y los riesgos inflacionistas”, asevera Hans Vrensen, director de Investigación y Estrategia para Europa de AEW.
Desde la firma, también destacan que las tasas de desocupación en los sectores inmobiliarios europeos han continuado su descenso tras la COVID en 2025, excepto en el caso de las oficinas. No obstante, AEW adelanta que esta tasa habrá alcanzado su máximo a finales de 2025 cuando llegue al 8,1%, para descender al 6,3 % a finales de 2030. En contraste, la tasa de desocupación logística ha aumentado hasta el 5,6% en 2025 desde un mínimo histórico del 2,5 % en 2022. “Además, con la reducción de la rentabilidad de los promotores, se espera que la nueva oferta logística se modere y se estima que la desocupación descenderá gradualmente hasta el 4,1 % en 2030″, apuntala un informe de la gestora.
Geopolítica
La inversión extranjera es fundamental para el sector, pero la inestabilidad global sigue mermando el crecimiento en el Viejo Continente. Desde PwC destacan que la situación política, la guerra en Ucrania y el conflicto en Oriente Medio siguen afectando de forma significativa a los mercados de capital en el inmobiliario. “A estos factores se suma la desglobalización, que agrava los desafíos actuales a medida que los gobiernos y las regiones tienden cada vez más a priorizar sus propios intereses”, apuntan.
Según una encuesta reciente realizada por PwC a 1.276 ejecutivos sénior, el porcentaje que ve la desglobalización como una preocupación clave ha aumentado notablemente, del 31% en 2024 al 70% en la edición de este año. “Los cambios en la política de Estados Unidos también han influido de manera relevante en el sentimiento inversor. Su política arancelaria interrumpió el impulso de la inversión que se produjo a comienzos de 2025, aunque algunos expertos prevén que falta de certidumbre sobre la marcha de la economía estadounidense puede impulsar operaciones en Europa durante 2026. Otros, en cambio, mantienen que el mercado estadounidense sigue ofreciendo mejores perspectivas en comparación con el bajo crecimiento y la inestabilidad de los principales mercados europeos”, añaden.
Las incertidumbres comerciales y regulatorias han complicado la toma de decisiones, lo que ha llevado a algunos líderes del sector inmobiliario comercial a replantearse su enfoque. “No prevemos que esta situación se alivie pronto, ya que continúan las negociaciones comerciales y los desafíos legales. Dicho esto, es probable que existan oportunidades de crecimiento para quienes comprendan las particularidades geográficas, de activos y macroeconómicas del sector, y se mantengan ágiles y con visión de futuro”, expresa un análisis reciente de Deloitte.
A pesar de esto, desde Generali subrayan que la actividad transfronteriza sigue siendo una fuente crucial de capital en el mercado europeo, aunque los flujos se han reducido respecto a los niveles excepcionales de años anteriores. “Los fondos soberanos mantienen un enfoque disciplinado, desplegando capital donde las oportunidades ofrecen retornos atractivos ajustados al riesgo”, señala Carlos Becerril.
Financiación
Otro factor que sigue preocupando al sector es la financiación. En la última década, los inversores inmobiliarios europeos tuvieron acceso a préstamos con niveles de interés que les permitían buenos márgenes. Tras un periodo de alta volatilidad (2022-2023), el mercado de deuda inmobiliaria en Europa ha entrado en una fase de estabilización. La “crisis de refinanciación” que se temía no se llegó a materializar gracias a la flexibilidad de los acreedores y la entrada masiva de capital alternativo. Sin embargo, la subida de tipos de interés tras la invasión de Ucrania supuso un cambio radical en esas condiciones.
“Los costes de financiación aumentaron drásticamente en los últimos años debido a la caída del valor del capital, el aumento de los tipos de interés y el endurecimiento de los requisitos de capital. Esto llevó a los bancos a reducir la financiación inmobiliaria, aumentar los márgenes y reducir el apalancamiento, centrándose principalmente en las ampliaciones de préstamos. Sin embargo, desde principios de 2024, hemos observado un cambio de tendencia: los márgenes de los préstamos sénior se han comprimido en todos los sectores europeos, impulsados por la fuerte competencia por los activos prime, a pesar del bajo volumen de transacciones. La disminución de los tipos a largo plazo y el ajuste de los diferenciales han reducido los costes totales de la deuda“, indicaba un informe de DWS de junio.
Ahora, las fuentes consultadas concuerdan en que los costes de financiación están bajando y la liquidez está volviendo, pero con nuevas particularidades. “Aunque existen desafíos, el sector inmobiliario se mantiene resiliente y sus líderes reconocen que deben adaptarse a la realidad actual del mercado si desean prosperar. Y a pesar de las dificultades macroeconómicas, hay algunas señales positivas. La mayoría prevé que la disponibilidad de deuda y capital suba en 2026, impulsada por inversores emergentes como las oficinas familiares europeas y estadounidenses, las personas con alto patrimonio neto y los fondos de capital privado”, dicen desde PwC.
En la opinión de AEW, los costes de financiación en la zona euro son favorables para los inversores en renta variable, situándose en el 3,9% en el tercer trimestre de 2025, frente al 5,2% de los rendimientos inmobiliarios intersectoriales preferentes de la zona euro. “La financiación de inmuebles comerciales se ha vuelto más accesible, ya que los fondos de deuda aumentan su actividad y más bancos ofrecen apalancamiento. El aumento de la competencia entre los bancos y los prestamistas no bancarios está mejorando aún más las condiciones de los préstamos no financieros”, destacan desde la gestora.
Cautela
Desde Generali resaltan que, a medida que los bancos tradicionales adoptan una postura más cautelosa frente a la financiación de proyectos inmobiliarios complejos, los prestamistas alternativos están ocupando cada vez más ese espacio. “Estas instituciones no bancarias están proporcionando capital principalmente a través de préstamos inmobiliarios sénior, que suelen estructurarse con tipos de interés variables y ratios conservadores de préstamo sobre valor, generalmente en torno al 60%. Estos préstamos ofrecen una mayor resiliencia en condiciones de mercado volátiles, ayudan a mitigar el riesgo y actúan como cobertura natural frente al alza de los tipos de interés. Como resultado, son una opción atractiva para los inversores que buscan estabilidad en un contexto de incertidumbre económica”, explica Becerril a este diario.
A este respecto, el BCE subraya que ha habido señales de mejora en la calidad de los préstamos inmobiliarios comerciales en los últimos años “Después de ocho trimestres consecutivos de entradas netas de préstamos morosos, los últimos dos trimestres muestran flujos netos que rondan cero, lo que probablemente refleja una recuperación en el sector CRE en medio de una flexibilización de las condiciones financieras. Sin embargo, la debilidad de las carteras de inmobiliario comercial persiste en algunos países donde los índices de morosidad del ramo han experimentado aumentos sustanciales año tras año. Las persistentes vulnerabilidades en los mercados no preferenciales y de oficinas, que continúan enfrentando perspectivas desafiantes, pueden provocar una reversión de esta mejora”, pondera la entidad.
A pesar de estas mejores condiciones para los prestatarios inmobiliarios comerciales, algunos países como Francia aún enfrentan problemas para refinanciar sus préstamos. La última estimación de AEW sobre el déficit de financiación de la deuda europea (DFG) para 2026-28 ha disminuido un 18%, hasta los 74.000 millones de euros, en comparación con su estimación de 2023 para el periodo de 2024-26. Como porcentaje de los préstamos concedidos, el DFG es ahora del 12% para los próximos tres años, frente al 13 % de 2024. “El DFG francés desafió la tendencia general europea, aumentando del 18 % del año pasado al 20 %. El DFG relacionado con los préstamos respaldados por inmuebles del Reino Unido, España e Italia se mantiene por debajo de la media europea”, resaltan desde la gestora.
Oportunidades y retos
A pesar de esto, los expertos concuerdan en que diferentes segmentos de esta industria tienen potencial, aunque también presentan desafíos particulares. En el caso del comercio minorista, en Aberdeen opinan que su recuperación continúa, liderada por los parques comerciales más importantes, con diseños atractivos, una variada oferta de inquilinos y tiendas de alimentación como pilares fundamentales. “Mantenemos una postura cautelosa con respecto a los centros comerciales y el comercio minorista estándar, dada la frágil confianza de los consumidores y la desaceleración del crecimiento de los salarios reales. Francia es un punto especialmente delicado, ya que las huelgas generales y la incertidumbre política lastran la confianza de los consumidores y el panorama económico general”, indica Álvaro Antón Luna, country head para Iberia de Aberdeen Investments a CincoDías.
Dicho esto, Antón subraya que en el comercio minorista fuera de las ciudades, las tasas de desocupación de los almacenes minoristas se acercan a mínimos históricos y se está produciendo un aumento de los alquileres en Europa. “Sin embargo, el sector se enfrenta a riesgos a corto plazo derivados de las presiones inflacionistas y del debilitamiento del mercado laboral, que podrían limitar el interés de los consumidores por las compras de alto valor o el gasto discrecional”, agrega el analista.
Finalmente, en Generali dicen que, en la industria hotelera, el crecimiento del turismo global está impulsando una ola de renovaciones de propiedades obsoletas y el desarrollo de nuevos proyectos hoteleros. “El segmento de viajes de ocio ha sido el principal motor de esta recuperación, y los inversores buscan cada vez más oportunidades en el sector. Más allá de los destinos turísticos tradicionales, la demanda de viajes está subiendo rápidamente tanto en mercados urbanos primarios como secundarios conocidos por su sólida oferta cultural. A medida que el turismo se expande, el hotelero se mantiene como un campo prometedor tanto para estrategias de inversión value-add como para enfoques de largo plazo en core y core-plus”, asegura Becerril.