El inmobiliario mueve 17.000 millones en España en 2025, un 30% más
Las consultoras del sector no ven salida a la crisis de vivienda y apuntan a la falta de suelo y a la lentitud de las administraciones como males endémicos
Las principales consultoras del sector inmobiliario han presentado este lunes la cifra de inversiones que se alcanzará en 2025: 17.000 millones de euros, un 30% más que el ejercicio anterior. El volumen hace referencia al importe agregado de operaciones, que incluye la compra de activos, la adquisición de compañías con base inmobiliaria y grandes transacciones corporativas. Constituye, además, la tercera mayor cifra de la serie histórica tras 2018 y 2022. En un desayuno en el Hotel Intercontinental de Madrid organizado por la Asociación de Consultores Inmobiliarios (ACI), nueve expertos de las principales firmas han celebrado el crecimiento del mercado y han comentado las principales oportunidades a la vista, como la construcción de centros de datos o el senior living.
No obstante, han mostrado un rotundo pesimismo sobre la posibilidad de resolver, en el corto plazo, la crisis de vivienda que afronta la sociedad española. La falta de suelo, la lentitud administrativa o el envejecimiento de la mano de obra son problemas de difícil solución, han afirmado. La iniciativa lanzada por el Gobierno de España a principios de este mes para impulsar vivienda asequible, llamada Casa 47, tampoco les convence: “El nombre mola, pero no va a ningún sitio”.
Han sido las palabras de Mikel Echevarren, de la consultora Colliers, que ha añadido: “Que el Estado invierta en vivienda social es un modelo que apoyamos todos”. Sin embargo, buena parte del suelo de la Sareb está ubicado en zonas donde hasta ahora no ha habido demanda, ha apuntado. El suelo es la principal materia prima, han afirmado varios ponentes, y su escasez, por tanto, el principal problema. Se trata, además, de una situación que se ve agravada por la lentitud de la planificación urbanística. “¿Cuánto tiempo llevamos con la operación Chamartín? Treinta y cinco años y todavía no hemos visto una sola grúa ni han empezado a urbanizar”, ha señalado Enrique Losantos, de JLL.
Dado que no es posible generar nuevo suelo a corto plazo, Echevarren ha defendido que algunas de las soluciones más inmediatas pasan por actuar sobre las densidades urbanísticas. En concreto, se ha referido a permitir un mayor aprovechamiento edificatorio, ya sea construyendo más alturas sobre edificios existentes o dividiendo viviendas de gran tamaño. Como ejemplo, ha citado el barrio de Tetuán, en Madrid, donde, según ha sostenido, “edificios de tres o cuatro plantas son ridículos y un desperdicio”. En otro barrio de la capital, el de Salamanca, “hay pisos de 300 metros cuadrados que podrían transformarse en cuatro viviendas”.
Ha extendido esta lógica a los nuevos desarrollos. El consultor ha criticado duramente las bajas densidades actualmente previstas, como las de 0,55 metros edificables por cada metro cuadrado horizontal en Los Carriles, en Alcobendas (Madrid), y ha abogado por multiplicarlas por dos o incluso por tres. Según Echevarren, aumentar las densidades permitiría diluir los costes de urbanización, que hoy recaen en exceso sobre la vivienda libre.
El ”chivo expiatorio” que utilizan las administraciones para justificar que “no han hecho nada” para desarrollar viviendas asequibles son los pisos turísticos, ha manifestado. Para el consultor es “absurdo” pensar que el problema es que los propietarios vayan a alquilar sus casas por 400 euros cuando pueden conseguir 2.500 en el mercado turístico.
Los apartamentos vacacionales forman parte del subsector hotelero, que acumula 3.200 millones de euros en inversiones en los nueve primeros meses del año y se convierte en el segundo con mayor peso del mercado inmobiliario. “Es un sector de moda donde la mitad de la inversión es española”, ha incidido Echevarren. Solo le supera el llamado living, que suma 3.700 millones en el mismo periodo. En este se incluyen la vivienda residencial, la de lujo, las residencias de estudiantes y las de ancianos, denominadas en la jerga inmobiliaria como senior living. Estas últimas representan una de las mayores oportunidades de inversión, dado el envejecimiento de la población, ha aseverado Adolfo Ramírez-Escudero, de CBRE.
Los centros de datos se consolidan también como otro de los activos con mayor potencial de crecimiento. Solo el 5% de estas infraestructuras se encuentran hoy en Europa, lo que representa una gran oportunidad para atraer su construcción a España, pero también, una amenaza para la soberanía tecnológica del continente, ha observado Echevarren. “Pocas veces viene una nueva tecnología en la que alguien que está rezagado puede auparse y competir”, ha insistido. En este caso, el mayor desafío al que se enfrenta su desarrollo en el país es la disponibilidad energética.
El problema, ha apuntado, no está en la generación: España produce el doble de lo que consume; sino en la distribución. Las eléctricas advirtieron en septiembre que un porcentaje significativo de nudos eléctricos está saturado (83,4%), lo que impide conectar nueva demanda a esos nudos. La falta de capacidad energética también pone en riesgo el subsector industrial y logístico. Si no se soluciona, “las inversiones irán a otros países”, ha advertido Ignacio Martínez-Avial, de BNP Paribas Real Estate. La inversión en este segmento ha quedado cerca de los 1.400 millones de euros hasta el tercer trimestre de 2025.
Los consultores también han destacado la recuperación de los subsectores de edificios de oficinas y de centros comerciales y supermercados, que se vieron afectados negativamente por el auge del teletrabajo y las compras online durante la pandemia. Ahora, subrayan, superan los 4.500 millones en inversión y recuperan los niveles previos a 2020.