¿De verdad se han abaratado las casas lo que dicen las estadísticas?

Los expertos creen que "algo pasa" con los precios de la vivienda. El Ministerio de Fomento calcula que las casas se depreciaron un 6,8% el año pasado, por lo que acumulan un ajuste del 19% desde máximos. Los analistas aseguran que esa cifra es bastante superior. De lo contrario, según explican, "no se exigiría a los bancos unas provisiones que superan con creces el 30% y el 40%". Sobre cómo seguirán evolucionando, la mayoría apuesta por que seguirán los descuentos a corto plazo y a medio "dependerá de las medidas que ponga en marcha el nuevo Gobierno de Mariano Rajoy".

"¿Por qué si las casas hoy valen lo mismo que en 2005, o son un 19% más baratas que en 2008 a los bancos se les exigen descuentos muy superiores?", se pregunta Luis Corral, consejero delegado de la empresa de análisis Foro Consultores. El argumento que utiliza este experto para llegar a esa pregunta es sencillo. "Si las casas en promedio apenas se han abaratado un 19% y las hipotecas que se concedían estos años atrás no superaban mayoritariamente el 80% del valor de tasación, quiere eso decir que el banco podría vender sus inmuebles a precio del préstamo", asegura. "Si eso fuera así, las entidades que hagan esas operaciones no estarían perdiendo dinero. Y, sin embargo, las noticias que recibimos diariamente no hacen sino ahondar en lo delicada que es la situación de cada vez más bancos", añade Corral.

Este y otros expertos coinciden en señalar que además la situación a futuro no va a cambiar, sino todo lo contrario. Las informaciones que se van conociendo sobre cómo será el proceso de reestructuración financiera que resta por acometer indican que las provisiones que deberán realizar las entidades serán mucho mayores.

"En suelo es comprensible que así sean porque hoy el suelo apenas vale", comentan en una agencia de la propiedad inmobiliaria. Pero en las viviendas continúa sin cuadrar ese aparente desfase entre lo que dicen unos números que ha pasado y lo que indican otros de cuál es la sobrevaloración que aún mantienen los inmuebles. "Es una pregunta que lanzamos al Gobierno porque es él quien la debe contestar", coinciden los analistas.

¿Qué puede suceder a partir de ahora? Todas las opiniones apuntan en la misma dirección. "A corto plazo, en los próximos seis meses, los precios seguirán bajando. A partir de ahí, dependerá de las medidas que ponga en marcha el Gobierno de Mariano Rajoy", aseguran desde Foro Consultores.

De hecho, el portal inmobiliario Idealista considera que las rebajas pueden continuar acelerándose en 2012 si el Gobierno obliga finalmente a las entidades financieras a incrementar sus provisiones sobre los activos inmobiliarios para llevar a cabo el definitivo saneamiento del sistema bancario. "No hay ningún factor que nos haga pensar que en 2012 la cosa vaya a cambiar", señala la empresa en un comunicado.

Y si los bancos deben vender más baratos sus pisos porque ya han provisionado el descuento, "a los particulares no les va a quedar más remedio que ajustar sus precios, si no quieren quedarse fuera de mercado", añade Idealista.

A mayor stock, mayor descuento

Por otro lado, un análisis en profundidad de las cifras publicadas por el Ministerio y su cruce con los últimos datos que existen sobre el stock de vivienda demuestra que en el último año parece haberse cumplido la premisa de que a mayor oferta (debido a un excedente de casas sin vender elevado), se han registrado caídas de precios más importantes. De las diez provincias con mayor porcentaje de vivienda nueva sin vender, en siete de ellas se han producido descuentos muy por encima a esa media del 6,8%. Barcelona, que lidera el ranking de enclaves con mayor stock con el 8,7% del total (que se elevó a 687.523 viviendas), registró descensos de precios del 8,6%. Madrid, que acapara el 7,4% de todo ese excedente, contabilizó rebajas del 8,3%. Se confirma, por tanto, que a mayor oferta, menor precio. Solo falta saber, cuando se publique la estadística de transacciones de todo el año, si eso se tradujo también a mayores ventas.