Hipotecas para quien pueda comprarse una casa: las mixtas ganan peso
El alza de precios de la vivienda y de los tipos de interés, junto al aumento del coste de la vida, elevan el nivel de exigencia para obtener financiación
La movilización desatada tras el desahucio de Maricarmen, una anciana de 87 años del madrileño barrio de Retiro, ha provocado un terremoto político y social en España, cristalizado en el duro debate parlamentario en el que el Congreso de los Diputados rechazó los decretos sobre vivienda planteados por el Gobierno. El estallido es la consecuencia de años de tensión en un mercado, el de la vivienda, donde los precios disparados han convertido el acceso a un techo en una aspiración difícilmente realizable en buena parte de la geografía.
El importe medio de una hipoteca alcanza en España l...
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La movilización desatada tras el desahucio de Maricarmen, una anciana de 87 años del madrileño barrio de Retiro, ha provocado un terremoto político y social en España, cristalizado en el duro debate parlamentario en el que el Congreso de los Diputados rechazó los decretos sobre vivienda planteados por el Gobierno. El estallido es la consecuencia de años de tensión en un mercado, el de la vivienda, donde los precios disparados han convertido el acceso a un techo en una aspiración difícilmente realizable en buena parte de la geografía.
El importe medio de una hipoteca alcanza en España los 180.785 euros, después de haber aumentado el 10,9% interanual según los últimos datos facilitados por el INE, del mes de julio. La cuantía que hay que pedir al banco para comprar una casa no para de crecer y ya está provocando una moderación en el ritmo al que se firman hipotecas, que ha descendido el 3,5% en el último año. Hay menos compraventas de viviendas y las que se cierran, se hacen a mayor precio, según confirmó también esta semana el Consejo General del Notariado, que además precisó que el 56,1% de las adquisiciones de vivienda se financió con un préstamo hipotecario.
Quienes firman el 43,9% restante tienen la suerte de no tener que pedirle el dinero al banco, ya sea porque han recibido una herencia que permite comprar o porque sencillamente pueden permitirse adquirir una casa a tocateja. Pero para el común de los mortales, pedir una hipoteca requiere cada vez más ahorro previo, a medida que los precios de la vivienda suben, y una situación financiera de gran solvencia, más aún cuando las subidas de tipos de interés están encareciendo el crédito y dificultando aún más el acceso a una casa. En definitiva, créditos más costosos para pagar viviendas más caras. Más una inflación al alza que encarece el coste de la vida y hace que la banca agudice el control de los riesgos que asume al prestar dinero.
Las hipotecas no son para todos. El banco difícilmente va a financiar más del 80% de la tasación, a lo que habrá que sumar gastos en impuestos que rondan el 10% de lo que cuesta la casa. Por lo tanto, el ciudadano necesita casi un tercio del valor de la vivienda para acceder al mercado. Uno de los decretos rechazados incluía incentivos para la compra de la primera vivienda: un crédito público a interés cero y sin comisiones por el 20% del valor de tasación —el porcentaje que por lo general no financia el banco—, por un importe máximo de 50.000 euros y a un plazo de 10 años. Superado este obstáculo, queda uno que no es menor: contar con una posición de solvencia y un nivel de ingresos lo bastante elevado como para convencer al banco, una tarea que sin duda se complica para quienes viven en las zonas donde la vivienda es más cara y donde, por lo tanto, hay que pedir préstamos hipotecarios más elevados.
“El perfil más habitual de quien firma una hipoteca es alguien de unos 40 años y que va a pagar la hipoteca en pareja. El nivel de ingresos va a depender de la ubicación, pero la media española está en una cuota hipotecaria de 825 euros al mes”, explica Miquel Riera, especialista en hipotecas de HelpMyCash. Las estadísticas de los registradores de la propiedad ofrecen una buena referencia para empezar a echar cuentas, además del estudio obligado de la oferta inmobiliaria de la zona en la que se desea comprar. La cuota hipotecaria mensual se dispara desde la media nacional de esos 825 euros a los 1.342,1 euros mensuales en Baleares o los 1.311 euros de la Comunidad de Madrid, donde además ha subido otro 2,6% en el segundo trimestre de este año. En cambio, comprar casa es notablemente más barato en Murcia, donde la hipoteca media está en los 541 euros, o en Extremadura, con una cuota mensual de 466,4 euros. Los datos sobre el salario medio mensual en España dan también otra valiosa referencia del nivel de acceso a una hipoteca: el salario medio mensual bruto está en los 2.385,6 euros al mes, una cifra sin duda influida por los salarios de mayor cuantía, ya que el salario más común entre los trabajadores españoles es de 1.377 euros brutos al mes.
En un momento de tipos al alza, el escaparate hipotecario se está concentrando en los préstamos a tipo mixto, según reconocen fuentes financieras. Con el euríbor en pleno ascenso —se ha disparado en septiembre hasta un 3,24%, a su nivel más alto desde 2024—, los clientes rechazan de plano las hipotecas a interés variable. Las mixtas son un producto a mitad de camino entre los intereses del particular y los del banco: tienen un tipo fijo inicial que da tranquilidad al cliente y uno variable posterior que puede dejar más margen de negocio a futuro para la entidad financiera. “Una mixta con un tipo fijo inicial de entre tres y cinco años es aceptable. Ahora estamos viendo más ofertas a cinco años y con tipos nominales de inicio de entre el 2,5% y el 2,75%”, apunta Riera, quien recuerda además que “las condiciones entre lo que el banco publicita en su web y lo que llega a firmar el cliente llegan a ser más dispares que nunca”.
Sabadell tiene en oferta una hipoteca mixta con un interés nominal del 1,8% los primeros tres años y de euríbor más 0,7% los siguientes (TAE del 3,72%) a cambio de domiciliar la nómina o la pensión y de contratar los seguros de hogar y vida con el banco. Si el período de tipo fijo es de cinco años, el interés nominal es del 2,10% y a continuación, de euríbor más 1% (TAE del 3,78%, que incluye gastos como los seguros). Pibank publicita una hipoteca mixta al 1,99% de interés nominal en los primeros cuatro años y euríbor más 0,68% después, sin comisiones y con el requisito de abrir una cuenta y contratar un seguro de daños.
En cuanto a las hipotecas a tipo fijo, Ibercaja ofrece una hipoteca a un interés TAE del 3,8% sin vinculación —para importes desde 100.000 euros, financiación hasta el 80% y plazo a 25 años— y del 3,49% con vinculación (domiciliación de nómina, tarjeta de crédito, seguros de hogar y vida y aportación periódica a un fondo de inversión). La hipoteca a tipo fijo de Cajamar tiene un interés nominal del 2,85% (TAE del 3,72%) con requisitos de vinculación (domiciliación de nómina y recibos, seguros, uso de tarjeta de crédito), que sube al 3,65% sin esa vinculación.
Esfuerzo creciente
“Quien tiene mayor acceso a firmar una hipoteca es quien viene de vender una casa y tiene un buen nivel de ingresos. La dificultad es para quien busca su primera vivienda, y es enorme la disparidad a la hora de conceder una hipoteca. Los términos varían muchísimo en función del lugar, la cuantía y el perfil de riesgo del cliente”, explica Antonio Gallardo, experto financiero de Asufin. La inmobiliaria Tinsa destaca que sigue aumentando el esfuerzo que supone la compra de vivienda en el actual contexto de aumento de precios y alza de los tipos de interés. De media, los hogares destinan el 36,9% de su renta disponible al pago de la primera cuota anual de una hipoteca por el 80% del valor de tasación de una casa al precio actual de mercado. El porcentaje aún encaja en teoría con el nivel de riesgo que podría llegar a asumir un banco, pero Tinsa añade que “el tensionamiento es crítico de forma generalizada en las principales capitales, en las áreas metropolitanas de los principales polos de empleo y en algunos municipios turísticos con alta presencia de comprador extranjero”. Ese esfuerzo teórico se eleva al 65,6% de la renta disponible en Madrid, el 64,1% en Barcelona, el 54,5% en Málaga o el 46,9% en Valencia.
El Gobierno, a través del ICO, y numerosas comunidades autónomas han tratado de facilitar la compra de la primera vivienda con programas de avales por el 20% del valor de tasación que no financia el banco, pero la realidad es que estas iniciativas han tenido un alcance muy limitado. Casi una gota de agua en un mercado inmobiliario en que los precios continúan al alza ante una demanda que supera con creces la oferta —el Banco de España cifra en un millón el déficit de viviendas para 2028— y que ha anulado la capacidad de compra de las economías más modestas. “Hemos visto que el 80% de las solicitudes de aval público para completar una hipoteca acaba siendo denegadas por el banco. La entidad financiera es quien tiene la última palabra y, aunque se cumplan los requisitos de edad o ingresos del ICO, los salarios son los que son”, explica Joan Balasch, responsable de hipotecas de la compañía de servicios inmobiliarios Housfy. “Los créditos ICO casi no han funcionado. Cubrir el 100% de la tasación en una hipoteca supone una cuota mensual más elevada y la gente no llega”, añade Gallardo. La propuesta lanzada por el presidente de la Generalitat, Salvador Illa —un modelo de propiedad compartida entre particulares y la Generalitat— sí es una novedad que “debería ayudar, al menos la hipoteca para el particular se reduce mucho”, reconoce Balasch.
El consejero delegado de CaixaBank, Gonzalo Gortázar, advertía esta semana de una desaceleración del crecimiento debido a los tipos de interés más elevados y a un problema creciente de asequibilidad de la vivienda. “El riesgo crediticio de una operación hipotecaria se calcula a un tipo de interés estresado, superior al nivel actual. Y el alza de tipos por parte del BCE va a expulsar a los aspirantes a firmar una hipoteca con salarios más bajos”, añade Balasch. “Los bancos siguen concediendo hipotecas y el problema de fondo continúa siendo que el precio de la vivienda está creciendo mucho más deprisa que la capacidad financiera de muchos hogares. De hecho, en julio se firmaron 43.372 hipotecas sobre viviendas: hay mercado hipotecario, pero cada vez exige más capacidad económica para entrar en él”, apuntala Francisco Rodríguez, director de Estudios Financieros de Funcas.