Del suelo a la edificabilidad: así se calcula el verdadero valor de una inversión urbanística
Dos terrenos a los que el planeamiento atribuya una edificabilidad semejante puedan representar inversiones radicalmente distintas
En una operación inmobiliaria se analiza la ubicación, superficie, clasificación, usos y, especialmente, la edificabilidad que el planeamiento atribuye al suelo. Sin embargo, existe una diferencia esencial: adquirir suelo no significa adquirir, automáticamente, la posibilidad efectiva de materializar toda la edificabilidad prevista sobre él.
Entre ambas realidades existe un proceso de transformación jurídica y material en el que puede crearse (o destruirse) una parte sustancial del valor de la inversión.
La cuestión resulta especialmente relevante en ámbitos pendientes de desarrollo. Conocer la edificabilidad prevista constituye únicamente el comienzo. Será necesario determinar qué instrumentos se encuentran aprobados, cuáles permanecen pendientes, qué sistema de actuación resulta aplicable, qué obligaciones corresponden al propietario y cuál es el grado de desarrollo real del ámbito.
Porque una cosa es la edificabilidad teóricamente reconocida y otra, sustancialmente distinta, la posibilidad de convertirla en parcelas sobre las que efectivamente pueda edificarse.
La gestión urbanística constituye precisamente el puente entre ambas. A través de sus instrumentos se distribuyen beneficios y cargas, se realizan las cesiones exigibles, se ejecuta la urbanización y se configura una realidad parcelaria apta para materializar el desarrollo.
La reparcelación constituye quizá el ejemplo más evidente. Las fincas aportadas se reorganizan para adaptar la propiedad a la nueva ordenación. Lo relevante deja entonces de ser únicamente dónde se encontraba la parcela originaria para pasar a ser qué aprovechamiento corresponde a su titular, qué parcelas resultantes recibe, qué cargas debe asumir y cuál será el valor efectivo de su posición.
También la urbanización forma parte de esta ecuación. Viales, redes, servicios, espacios públicos e infraestructuras generan costes relevantes. Una edificabilidad aparentemente atractiva puede perder buena parte de su interés económico cuando se incorporan las cargas necesarias para hacerla efectiva.
No basta, por tanto, con saber cuánto puede construirse. Es necesario saber qué debe ocurrir antes de poder construirlo, cuánto costará y cuánto tiempo será necesario para conseguirlo.
Existe, además, otro elemento esencial en ámbitos con pluralidad de propietarios: la capacidad real de impulsar el desarrollo. Un inversor puede adquirir una superficie significativa y encontrarse, sin embargo, con una posición insuficiente para determinar las decisiones esenciales de la actuación. La distribución de la propiedad, las mayorías necesarias, el sistema de actuación, la eventual constitución de una junta de compensación y los intereses de los restantes propietarios pueden condicionar decisivamente el proyecto.
La inversión debe analizarse no sólo por lo que se adquiere, sino por la posición jurídica que proporciona dentro del ámbito. A todo ello se añade un factor determinante: el tiempo.
La transformación del suelo puede requerir instrumentos urbanísticos, proyectos de reparcelación y urbanización, entidades urbanísticas, ejecución material de obras y, finalmente, los títulos necesarios para iniciar la edificación. Cada fase incorpora costes, trámites y posibles controversias; y cada año adicional afecta directamente al valor de la inversión.
De ahí que dos terrenos a los que el planeamiento atribuya una edificabilidad semejante puedan representar inversiones radicalmente distintas. Uno puede encontrarse prácticamente preparado para edificar; el otro, exigir años de gestión, desembolsos adicionales y la coordinación de propietarios con intereses contrapuestos. Sobre el papel pueden parecer activos similares; económicamente no lo son.
Por ello, el análisis de una inversión en suelo no debería detenerse en su situación urbanística en el momento de la adquisición. Debe proyectarse sobre el itinerario necesario para transformar la posición adquirida en edificabilidad efectivamente materializable.
La pregunta verdaderamente relevante no es únicamente qué permite construir el planeamiento, sino qué tiene que suceder para que esa edificabilidad pueda convertirse realmente en un activo edificable.
Este cambio de perspectiva permite comprender, además, que la gestión urbanística no constituye únicamente una fuente de riesgo. Puede ser también una extraordinaria fuente de creación de valor.
Un suelo adquirido en una fase temprana puede revalorizarse a medida que avanza su desarrollo, se concretan los aprovechamientos, se distribuyen las cargas, se ejecuta la urbanización y desaparecen incertidumbres. Parte del valor inmobiliario se genera, precisamente, durante ese proceso de transformación.
La propiedad constituye el punto de partida; la edificabilidad efectiva, el resultado de un proceso. Confundir ambas realidades puede conducir a valorar una inversión atendiendo a un potencial todavía no materializable.
Comprender la distancia que las separa permite identificar costes, tiempos, capacidad de decisión y oportunidades de creación de valor antes de comprometer capital.
En definitiva, el verdadero valor de una inversión urbanística no reside únicamente en el suelo adquirido ni en la edificabilidad sobre el papel. Reside en la capacidad jurídica, económica y temporal de transformar ese suelo en un activo efectivamente desarrollable.
Porque entre ser propietario del suelo y poder materializar su edificabilidad existe todo un proceso urbanístico. Y es muchas veces en ese proceso donde se decide el verdadero valor de la inversión.