¿España necesita una ley estatal única en materia de vivienda?
El mercado del alquiler continúa tensionado, la oferta es escasa y los marcos regulatorios cada vez más dispares entre territorios
Uno de los desafíos más persistentes de los últimos años sigue vigente: el acceso a la vivienda. En España, este problema se ha convertido en una de las principales preocupaciones sociales. El mercado del alquiler continúa tensionado, la oferta es escasa y los marcos regulatorios cada vez más dispares entre territorios.
Resulta inevitable plantearse una cuestión de fondo: ¿debería España contar con una ley estatal única en materia de vivienda que aporte coherencia, seguridad jurídica y una base común para todo el país?
Para responder hay que partir del marco constitucional. Las comunidades autónomas tienen atribuida la competencia en urbanismo y vivienda, como recoge el artículo 148.1.3.ª de la Constitución Española. Todas han ejercido esa facultad desarrollando normativas propias. Sin embargo, el Estado conserva competencias que inciden en esta materia, como la legislación civil, procesal o la ordenación general de la economía, de acuerdo con el artículo 149.1.
Este equilibrio permite al Estado fijar normas básicas que aseguren estándares comunes, siempre que respete el margen autonómico. En esa línea se enmarca la Ley 12/2023, en vigor desde mayo de ese año. Su objetivo era ofrecer un marco general sobre contratos de arrendamiento, zonas tensionadas, grandes tenedores o impulso del parque público de vivienda. Sin embargo, varias cuestiones quedaron poco claras y, en la práctica, la aplicación ha sido desigual.
Algunas comunidades recurrieron la norma ante el Tribunal Constitucional por considerar que invadía competencias. Otras han optado por no aplicar mecanismos clave, como la declaración de zonas tensionadas, lo que ha limitado su eficacia. El resultado es un sistema fragmentado y cada vez más complejo.
En Cataluña, por ejemplo, el índice de precios de referencia es obligatorio, mientras que en el País Vasco se prevén medidas de cesión forzosa del uso de viviendas deshabitadas. En Madrid o Andalucía se ha rechazado aplicar los mecanismos estatales. Cataluña ha ido más lejos al declarar como tensionado cerca del 90% de su territorio. Además, existen dos índices distintos para fijar la renta que no arrojan resultados coincidentes, incrementando la inseguridad jurídica.
Esto implica que una misma figura, como un contrato de arrendamiento de vivienda habitual, puede estar sujeta a requisitos distintos según la comunidad donde se firme. Esta falta de uniformidad compromete el principio de seguridad jurídica (artículo 9.3 CE) y plantea dificultades en términos de unidad de mercado, recogida en la Ley 20/2013.
La situación genera incertidumbre para propietarios particulares y operadores profesionales. Pequeños arrendadores, que representan alrededor del 90% del mercado del alquiler, se enfrentan a una normativa cambiante y poco clara. Para los inversores institucionales, la falta de previsibilidad dificulta cualquier planificación, lo que termina afectando al conjunto del parque disponible.
Conviene recordar que el Tribunal Constitucional ha señalado que el Estado puede dictar legislación básica en materias que afectan a derechos fundamentales, como el acceso a una vivienda digna (artículo 47 CE), siempre que se respeten competencias autonómicas de desarrollo y ejecución.
Una ley estatal bien diseñada no supondría recentralización ni invasión autonómica. Su función sería establecer principios comunes que sirvan de base en todo el territorio: definición homogénea de grandes tenedores, criterios compartidos para declarar zonas tensionadas, medidas procesales equilibradas en desahucios con vulnerabilidad o incentivos fiscales coherentes para estimular el alquiler asequible.
El derecho comparado ofrece modelos inspiradores. En Alemania, la legislación federal regula aspectos esenciales del arrendamiento, mientras que los Länder introducen ajustes locales. En Francia, el Estado fija topes al incremento de rentas en zonas de alta demanda, que los municipios aplican. Son sistemas mixtos que combinan cohesión jurídica y flexibilidad territorial.
España podría beneficiarse de una arquitectura similar. Una norma estatal con base técnica sólida y vocación integradora reforzaría la coherencia sin anular la capacidad de cada comunidad para legislar según su contexto. No se trata de imponer uniformidad, sino de evitar que la regulación de un derecho esencial dependa en exceso del lugar de residencia.
Además, el reto habitacional va mucho más allá del control de rentas. Una política nacional eficaz debe incluir medidas para rehabilitar el parque existente, facilitar la colaboración público-privada y promover vivienda asequible en ciudades con alta presión demográfica. La coordinación entre niveles de gobierno resulta indispensable para alcanzar estos objetivos.
España no necesita una ley excluyente ni recentralizadora. Lo que necesita es una norma estatal rigurosa, jurídicamente bien construida y políticamente viable. Una norma que establezca un suelo común desde el que cada comunidad pueda legislar sin debilitar la coherencia del conjunto.
El derecho a la vivienda no puede depender exclusivamente del lugar de residencia. Si queremos abordarlo como un reto de país, no basta con acumular medidas parciales y leyes fragmentadas. Hace falta visión de conjunto, seguridad jurídica y una arquitectura legal clara y estable, capaz de dar respuestas sostenibles a uno de los grandes desafíos de nuestra generación.