Valor de referencia para los inmuebles bajo la lupa del Constitucional: ¿Cómo pueden defenderse los contribuyentes?
Este valor de referencia, que se modifica anualmente, es facilitado por la Dirección General del Catastro y se calcula tomando como base los precios de las operaciones inmobiliarias
Desde el 1 de enero de 2022, el valor de referencia (VR) se ha convertido en el nuevo criterio para determinar la base imponible de varios impuestos inmobiliarios, afectando especialmente al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPyAJD) y al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD).
Este valor de referencia, que se modifica anualmente, es facilitado por la Dirección General del Catastro y se calcula tomando como base los precios de las operaciones inmobiliarias ocurridas en el último año en la zona donde se encuentra el inmueble, aplicando sobre ellos un coeficiente de minoración del 10%. En teoría dicho valor debería representar el 90% del valor de mercado del inmueble.
En la práctica, al transmitir, donar o heredar un inmueble, el contribuyente tiene la obligación de liquidar el impuesto sobre la base imponible determinada por el mayor valor entre el valor de referencia y el valor declarado en la escritura. Si el valor declarado en la escritura es inferior al valor de referencia, se deberá liquidar el impuesto tomando como referencia este último. En caso contrario, la Administración Tributaria puede iniciar un procedimiento de comprobación para determinar que el valor declarado no se corresponde con el valor real del inmueble, lo que incluso podría derivar en un procedimiento sancionador.
Aquí es donde surgen las principales controversias. El valor mínimo fiscal a declarar es fijado por el catastro, se generaliza por zonas, sin realizar una visita presencial y personalizada al inmueble, y sin considerar sus características específicas (estado de conservación, orientación, altura, etc.), lo que genera discrepancias y desviaciones respecto al valor real del inmueble sobre el que se ha acordado la transacción. Esto ha dado lugar a un creciente número de procedimientos de comprobación de valores.
No obstante, hay un motivo de esperanza para los contribuyentes. El pasado 14 de julio de 2025 se publicó en el Boletín Oficial del Estado (BOE) la admisión a trámite de la cuestión de inconstitucionalidad número 3631-2025, relativa a los artículos 10.2, 10.3, 10.4 y 46.1 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, así como a la disposición final tercera del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo.
En caso de que el Tribunal Constitucional declare la inconstitucionalidad del valor de referencia, esto podría afectar a la validez de muchas liquidaciones de impuestos de transmisiones inmobiliarias que los contribuyentes se han visto obligados a pagar para evitar comprobaciones de Hacienda.
Es conveniente, por tanto, que se analice caso por caso la divergencia existente entre el valor declarado y pagado en la escritura de transmisión y el impuesto pagado, por si fuera conveniente impugnar dicha liquidación. Como ya ocurrió con la declaración de inconstitucionalidad del método de cálculo de la plusvalía municipal, es probable que el tribunal limite los efectos de la posible nulidad a las situaciones en las que se haya presentado una reclamación.
Por ello, es recomendable revisar cada caso individualmente y valorar la posibilidad de solicitar la rectificación de la liquidación ante la Administración Tributaria.