Cómo una urbanización de lujo de 60 millones por cada casa es un ejemplo del problema del dinero negro en Mónaco
Algunos posibles compradores de esas propiedades tienen dificultades para demostrar que son el tipo de residentes que el principado desea
Estar de pie en el balcón azotado por el viento del amplio apartamento del complejo Mareterra, en Mónaco, da un poco la sensación de estar en un superyate que se adentra en el mar. La vista despejada del Mediterráneo se extiende hasta el horizonte, los suelos de madera clara evocan la cubierta de un barco y la brisa fresca mantiene el ambiente fresco incluso en los días más calurosos del verano. Otra cosa que el piso comparte con un palacio flotante de lujo es su coste. Con un precio de venta de más de 60 millones de euros (70 millones de dólares), la vivienda de tres dormitorios cuesta más de lo que muchos multimillonarios podrían gastarse en un crucero.
Esos precios no han impedido que los ultra ricos del mundo se hayan hecho con propiedades de Mareterra desde que salieron a la venta por primera vez, cuando aún estaban en construcción en 2017. Las 114 viviendas frente al mar se vendieron inicialmente por entre 16 y casi 500 millones de euros, y ahora probablemente costarían aún más. Eso convierte a Mareterra en una de las direcciones más caras y exclusivas del planeta, con vistas al circuito del Gran Premio, a solo 10 minutos a pie del histórico casino y a unos minutos más del puerto de yates.
El problema es que algunos posibles compradores de esas propiedades tienen dificultades para demostrar que son el tipo de residentes que el principado desea. Durante más de un siglo, Mónaco ha atraído a magnates, estrellas de cine y leyendas del deporte, por no hablar de algunos personajes de dudosa reputación cuya fortuna no siempre puede atribuirse a fuentes legítimas. Hace un siglo, Somerset Maugham supuestamente bautizó la zona como “un lugar soleado para gente turbia”. Pero Mónaco, bajo una presión cada vez mayor para tomar medidas contra las irregularidades financieras, afirma que esos compradores ya no son bienvenidos.
Lista gris
Esas preocupaciones llegaron a su punto álgido en junio de 2024, apenas seis meses antes de la inauguración de Mareterra, cuando el país de 39.000 habitantes fue añadido a la lista gris, un listado de jurisdicciones como Siria, Venezuela y Yemen consideradas insuficientemente vigilantes con respecto al dinero sucio.
La designación por parte del Grupo de Acción Financiera Internacional (GAFI), con sede en París, un organismo de control mundial creado por el Grupo de los Siete en 1989, sumió a Mónaco en el pánico. A medida que crecía la preocupación por ser incluido en la lista, el monarca reinante, el príncipe Alberto II, reorganizó el Ministerio de Finanzas y reforzó la regulación. El golpe a la imagen de Mónaco fue “una llamada de atención”, afirma Pierre-André Chiappori, que ocupó el cargo de ministro de Finanzas desde marzo de 2024 hasta el mes pasado. “Quizá no estuvimos lo suficientemente alerta en el pasado”.
Se señalaron cuatro áreas como posibles frentes para el blanqueo de capitales: el sector inmobiliario, la náutica, los agentes deportivos y los bancos privados. El principado ha comenzado a tomar medidas drásticas contra las empresas que no denuncian actividades sospechosas, y ha creado la Autorité Monégasque de Sécurité Financière, un organismo de control encargado de la inteligencia financiera y la lucha contra el blanqueo de capitales. Sin embargo, hay indicios de que estas medidas están mermando el atractivo de Mónaco para algunas personas lo suficientemente adineradas como para permitirse los precios astronómicos de Mareterra, construido sobre casi 15 acres ganados al mar.
Las nuevas leyes y una mayor supervisión incluyen un endurecimiento de las denominadas normas de “conozca a su cliente”, que exigen a las empresas averiguar de dónde procede el dinero de sus clientes y alertar a las autoridades de cualquier sospecha. En el último año, el regulador ha sancionado a seis empresas por deficiencias, entre ellas dos agencias inmobiliarias a las que se considera que no investigaron suficientemente a los compradores, incluida una que gestionó una transacción en Mareterra.
Mientras Mónaco se esfuerza por salir de la lista gris, resulta revelador analizar el sector inmobiliario, el corazón de la economía monegasca. Los registros de la propiedad del principado, así como una serie de correos electrónicos y escrituras preliminares de Mareterra, ofrecen una instantánea de las primeras ventas y de las enormes sumas en juego. Bloomberg Businessweek revisó documentos de Distributed Denial of Secrets, una organización sin ánimo de lucro que conserva materiales pirateados y filtrados que se consideran de interés público.
Aunque no hay indicios de que el promotor o cualquiera de las personas mencionadas en los documentos estuvieran involucrados en ninguna irregularidad, estos ofrecen una visión del funcionamiento interno del segmento más exclusivo del mercado inmobiliario, su amplio alcance geográfico y las preocupaciones de Mónaco en materia de blanqueo de capitales.
La información incluía cientos de mensajes entre el promotor L’Anse du Portier, un notario local, banqueros y varias docenas de posibles compradores o sus representantes. Abarcan desde 2017, cuando la construcción de la infraestructura del lecho marino aún estaba en marcha, hasta mediados de 2022, más de dos años antes de que la gente comenzara a mudarse. Entre las partes interesadas figuraban nombres de renombre como el del multimillonario británico del sector químico Jim Ratcliffe; la estrella de Fórmula 1, Max Verstappen (que quería seis dormitorios y 14 plazas de aparcamiento); y el hombre más rico de Ucrania, Rinat Akhmetov, que desembolsó 471 millones de euros -casi con toda seguridad el piso más caro jamás vendido- por cinco plantas completas en una estructura de 18 pisos de cerámica y cristal (llamada Le Renzo, por su diseñador, el arquitecto estrella Renzo Piano) que parece flotar sobre el barrio.
Pasar un filtro
Los compradores tenían que ser aprobados por Patrice Pastor, el jefe de la dinastía inmobiliaria más poderosa de Mónaco y el hombre que impulsó el proyecto. Un ejecutivo de L’Anse du Portier declaró al diario francés Nice-Matin en 2022 que Mareterra exigía entrevistas personales con los posibles compradores, y no solo con sus representantes legales, con el objetivo de conseguir “a las mejores personas para el barrio”. Esa restricción, según el ejecutivo, descartaría de hecho a “clientes de Oriente PróximoMedio, Asia y la mayoría de los rusos”, que suelen estar menos interesados en ocuparse por su cuenta de esos detalles.
Sin embargo, entre las primeras transacciones del archivo de correos electrónicos se encontraban acuerdos de personas vinculadas a Rusia que ascendían a más de 1.000 millones de euros. Los ejecutivos de aviación poco conocidos Konstantin Krivchenko y Dmitry Kuptsov —de origen ruso, pero con pasaportes irlandeses— querían adquirir cuatro villas por 100 millones de euros cada una a través de sociedades creadas específicamente para ello y que las autoridades de Mónaco aprobaron en Navidad de 2017. Correos electrónicos posteriores indican que la pareja incumplió los pagos de algunas propiedades y que, finalmente, redujeron sus planes a una sola villa de 2.300 metros cuadrados con hammam, sauna, cine y salas de masajes y cata de vinos.
En 2018, Valeriy Votinov, el hijo de 21 años de un antiguo ejecutivo del gigante petrolero Rosneft, ofreció más de 500 millones de euros por nueve propiedades, en medio de una avalancha de transacciones en el principado en las que participó por aquella época. En un correo electrónico, Pastor describió la mayor de las posibles operaciones en Mareterra como “un paso importante” para el desarrollo. En aquella época, su padre, Andrey, se enfrentaba a un proceso de extradición del Reino Unido a Rusia acusado de malversación (la solicitud de Rusia fue denegada, ya que los tribunales británicos consideraron que el acusado podría no tener un juicio justo).
Tres años más tarde, unos correos electrónicos revelan que el joven Votinov accedió a pagar 135 millones de euros adicionales por una villa de cinco plantas llamada ‘Dream Catcher’, con piscinas cubiertas y al aire libre, un garaje con capacidad para diez coches y una discoteca en el sótano. Sin embargo, cuando dejó Rosneft en 2014 tras dos décadas en la empresa, Andrey Votinov poseía una participación que solo habría valido alrededor de un millón de dólares, según los documentos presentados por la empresa.
Cuando Votinov intentó revender tres de sus pisos tras la invasión a gran escala de Ucrania por parte de Rusia, el banco del comprador potencial planteó algunas preguntas. Un abogado de Votinov respondió: “Dado el contexto actual, puede ser útil señalar que este accionista es ciudadano chipriota y no tiene la nacionalidad rusa”. Ninguno de los Votinov respondió a las solicitudes de comentarios.
El magnate siderúrgico ruso Victor Rashnikov y su hija habían planeado antes de la guerra adquirir propiedades de Mareterra por valor de decenas de millones de euros a través de una empresa chipriota y un banco de Ginebra. Posteriormente, Rashnikov se enfrentó a sanciones, y su abogado afirma que la venta nunca se llevó a cabo y que no posee ninguna propiedad en el principado.
El Gobierno de Mónaco se ha negado a comentar ninguna transacción en concreto, pero afirma que aplica todas las sanciones de la UE y que cualquier compra inmobiliaria significativa está sujeta a revisión, especialmente las realizadas en Mareterra. Guy-Thomas Levy-Soussan, uno de los principales ejecutivos responsables del proyecto, afirma que “la venta de propiedades en Mareterra se ajustó a los más altos estándares de cumplimiento”, en particular en lo que respecta al blanqueo de capitales yy las sanciones internacionales. Afirma que L’Anse du Portier recopiló información sobre los posibles compradores —el origen de su patrimonio, si eran residentes legales en el principado y si ya poseían propiedades allí— para orientar su selección, y que a muchos se les denegó la compra.
Incluso antes de que Mónaco entrara en la lista gris, las autoridades afirman que ya estaban tratando de erradicar a los llamados residentes de papel: personas que se beneficiaban del tipo impositivo del 0% sobre la renta del país pero que en realidad no vivían allí los seis meses anuales requeridos. Los recién llegados deben abrir una cuenta bancaria y encontrar vivienda antes de obtener un permiso de residencia. Las viviendas deben ser lo suficientemente grandes como para alojar a todas las personas que se dice que viven allí, y las autoridades a veces comprueban las facturas de servicios públicos y los gastos de las tarjetas de crédito como prueba. “Mónaco es mucho menos una ciudad fantasma en comparación con hace 10 años”, afirma Florian Valeri, director de la agencia inmobiliaria Barnes Valeri Agency.
La inclusión en la lista gris se suma a la creciente preocupación entre algunos residentes locales de que Mónaco haya perdido terreno como destino internacional para la riqueza, aunque la guerra en el Golfo Pérsico podría modificar esos cálculos. Un índice anual elaborado por la matriz global de Barnes, realizado antes del inicio de las hostilidades, mostraba que Mónaco había bajado 10 puestos este año, hasta el puesto 14 entre las ciudades con mayor atractivo para los ultra ricos. La consultora inmobiliaria Knight Frank afirma que, aunque Mónaco sigue siendo el mercado inmobiliario más caro del planeta, Dubái ha liderado el crecimiento de las compras de propiedades residenciales de lujo en los últimos cinco años. Y la lista de 2026 de Henley & Partners, asesora en materia de ciudadanía, de los principales destinos para millonarios está encabezada por los Emiratos Árabes Unidos e incluye a Portugal, Grecia, Italia y Suiza, pero no a Mónaco.
Más pequeño que Central Park
Este descenso corre el riesgo de enfriar un mercado inmobiliario tan al rojo vivo como cabría esperar en un país más pequeño que Central Park con la renta per cápita más alta del mundo. Pero las normas más estrictas para la banca, la creación de empresas y la solicitud de permisos de residencia también se están convirtiendo en obstáculos para la inversión. “Es un verdadero reto abrir una cuenta bancaria en Mónaco”, afirma Remi Delforge, un abogado que asesora a extranjeros que se trasladan al principado.
Una persona que trabaja en el sector inmobiliario de Mónaco cuenta que un acaudalado ciudadano de Oriente Próximo desistió recientemente de intentar obtener la residencia después de que le solicitaran extractos bancarios que se remontaban a décadas atrás, incluso de entidades que ya no existen. Algunos bancos se muestran reacios a aceptar nuevos clientes chinos y rusos, según afirma esta persona, que pidió no ser identificada al hablar de transacciones privadas.
Chiappori, el exministro de Finanzas, afirma que Mónaco ha llevado a cabo un exhaustivo inventario de las empresas inmobiliarias y que se están preparando nuevas sanciones relacionadas con el blanqueo de capitales. Aunque no está claro cuánto tiempo llevará salir de la lista gris, afirma que las restricciones más estrictas son permanentes. Y si eso significa que algunos compradores potenciales descartan Mareterra o el próximo proyecto hipercaro de Mónaco, no pasa nada. “No necesitamos dinero sucio”, afirma. “El coste de manchar nuestra imagen sería mucho mayor que los beneficios de vender un apartamento caro”.