‘Build to rent’: la corriente del alquiler que se expande en España

Las difíciles rentabilidades financieras hacen atractiva esta alternativa a los inversores Para los inquilinos, en teoría, permite un precio de acceso al alquiler más bajo

Del fuego que abrasó el mercado inmobiliario español cuando los precios de la vivienda parecían solo tener una única dirección alcista en la que moverse, quedaron cenizas. La crisis económica del 2008 explotó la que probablemente fuera la más dolorosa burbuja económica de los últimos tiempos en el país. Ahora, más de una década y una pandemia después, de las cenizas de aquel duro golpe van surgiendo nuevas formas de entender la vivienda. Si bien el tener un hogar en propiedad sigue siendo el sueño de muchos españoles, el duro entorno laboral mantiene despiertos sin poder soñar a muchos jóvenes. La necesidad de tener un techo no cambia, por lo que ante las dificultades que cierran la puerta a tener uno en propiedad, se abre la ventana del alquiler. Conscientes de todo esto, grandes actores del inmobiliario español mueven ficha, y su propuesta, se llama build to rent (BTR).

El anglicismo de construir para alquilar es un cambio en la forma de entender el negocio. Tradicionalmente, se construye una vivienda y se busca darle salida en forma de venta. Ahora, en un entorno en el que arañar rentabilidad financiera es complicado por los bajos tipos de interés y los violentos bandazos del mercado, inversores miran a la vivienda como una forma de obtener rendimientos fijos gracias a las cuotas que pagan los inquilinos en alquiler. La tendencia goza de buena salud. Incluso en un mercado tan apegado a la propiedad como es el caso de España. Según los datos de la consultora de data science Atlas Real Estate Analytics, si en 2010 la inversión en residencial de alquiler representaba un 16% del total, en 2020 ya era un 27% de toda la inversión inmobiliaria en España.

Alejandro Bermúdez, consejero delegado de Atlas Real Estate Analytics, explica por qué este modelo está floreciendo en España. “Principalmente se debe a la dificultad de acceso a la vivienda y a que existe un porcentaje de población que vive en alquiler relativamente bajo en comparación con Europa. Además venimos de un sector muy poco profesionalizado. En España más del 95% de las viviendas en alquiler son gestionadas por particulares y hay pocos institucionales. Es una alineación de astros que favorecen a esta modalidad del build to rent”.

El experto detalla que con una competencia conformada por particulares casi en su totalidad, los profesionales del alquiler tienen mucho más fácil penetrar en el mercado gracias a su capacidad de ofrecer servicios diferenciales y de fijar una horquilla de precios más amplia. “Un profesional del build to rent tiene el edificio entero. Cuando tiene el edificio entero puede permitirse poner unas viviendas, por ejemplo, los primeros o bajos, mucho más baratas y luego los áticos más caros. Va a haber algunas viviendas como áticos más caras, pero va a bajar el precio de acceso al alquiler”, prevé Bermúdez.

Como un ejemplo más concreto de lo que puede significar esta mayor profesionalización del alquiler que se está observando, Bermúdez cita el caso de Lazora, uno de los actores del inmobiliario español que más tiempo llevan en este segmento. “El impacto profesional puede ser muy bueno. Solo hay que ver lo que pasa en la actualidad. El precio de un alquiler de Lazora es ronda un 70% respecto al de la media del mercado”.

¿Preocupa la okupación?

Una de las cuestiones que más temen los particulares que ponen su vivienda en alquiler es la okupación. Desalojar a alguien que habita de forma irregular una vivienda puede ser toda una odisea con las actuales leyes que hay en España.

Bermúdez cuenta que hay distintas modalidades y con ello, diferentes formas de prevenirlo. De un lado, estaría la okupación de una vivienda que en ese momento permanezca vacía a la espera de inquilino. “Este caso se soluciona poniendo cámaras 24 horas, seguridad privada etc. La vivienda BTR tiene que ser operada de forma activa, a diferencia del build to sell que vendes y te despreocupas. El BTR tiene que tener actividad en el edificio. Con esa seguridad se garantiza que no haya ocupaciones pero reduce rentabilidades.

Por otro lado, está el problema del impago. “Los impagos son complicados porque tú no puedes echar a alguien de su casa porque no te ha pagado. Es ilegal. Hay un proceso y mientras tanto tú estás sin recibir el pago. Lo que hay que hacer es un muy buen estudio de inquilinos”, recomienda.

España no es Alemania

Una de las observaciones que se suelen hacer sobre el inmobiliario español es la gran tendencia a la propiedad. España no es Alemania. La locomotora de Europa, con un bajo porcentaje de paro, tiene una mayor parte de la población viviendo de alquiler. Bermúdez responde a la pregunta de si España realmente puede permitirse un modelo que deje atrás la vivienda en propiedad, ya que esta fue el gran salvavidas durante la anterior crisis.

“Es una buena pregunta, pero la moneda tiene dos caras. Precisamente, como hay alto desempleo, la compraventa de vivienda es inaccesible para muchos. No hay dinero ahorrado, y lo que hay que hacer es buscar un piso en alquiler para poder vivir. Es cierto que lo que ha salvado mucho a España en anteriores crisis es la propiedad. Pero es la propiedad de los padres, no de los jóvenes. En general no es la propia propiedad la que ha salvado a las personas en las crisis”.

Bermúdez concluye con una reflexión. Aunque cree que el modelo del BTR seguirá al alza en España, piensa que “es muy difícil de combatir la concepción de que alquilar es tirar el dinero”. 

Si todos vivimos de alquiler, ¿quién es el dueño de todo?

Caso hipotético

En un mundo en el que mágicamente todos los españoles empezaran a vivir de alquiler, ¿quién sería el dueño que cobraría la renta?

El dueño

Incluso con el auge que se espera en la entrada de fondos de inversión u otros profesionales en el mercado del alquiler residencial, Alejandro Bermúdez apunta a los particulares. “El propietario en un largo plazo va a seguir siendo el propietario particular. El casero o casera mayores que tienen el piso y lo alquilan, o luego los herederos que la hereden. Ahora mismo, solo un 4,2% de viviendas son de profesionales. Ese porcentaje va a cambiar, va a subir, pero hay tanto camino por recorrer que no esperamos que en los próximos 10 años supere el 20%. Es casi imposible. En su mayoría el propietario seguirá siendo señor o señora con piso y sus descendientes”, afirma. 

Debajo de este texto, se encuentra la lista de los principales arrendadores profesionales de España. CaixaBank es el número uno.