La OCDE rechaza limitar los precios del alquiler pero pide fórmulas para contenerlos

Sugiere políticas estabilizadoras que acoten los aumentos en determinadas zonas Pide a España priorizar la construcción de vivienda social en arrendamiento

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La limitación de los precios máximos del alquiler por parte de los gobiernos, aunque ayuda a mejorar la accesibilidad residencial en el corto plazo de la población económicamente vulnerable, también acarrea consecuencias negativas como una menor asequibilidad de la vivienda en el largo plazo, una merma en la movilidad laboral de los trabajadores, un perjuicio en la seguridad jurídica de los propietarios o una posible reducción de la oferta y de la inversión inmobiliaria. Así lo ve al menos la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE), que en su informe Ladrillo a ladrillo. Construyendo mejores políticas de vivienda, presentado este lunes, sugiere a los gobiernos optar por otro tipo de medidas destinadas a mejorar el equilibrio entre propietarios e inquilinos. La OCDE, en concreto, además de sugerencias recurrentes como el aumento del parque de vivienda asequible, recomienda también hacer uso de las conocidas como medidas estabilizadoras.

En muchos países, apunta la OCDE, "los gobiernos deberían hacer más para que el mercado del alquiler privado fuese más asequible y así aliviar las dificultades de muchos hogares vulnerables y de bajos ingresos para pagar rentas altas y crecientes", detalla el organismo. En el caso de los mercados tensionados, "las medidas de estabilización podrían ser una forma de brindar mayor seguridad tanto a propietarios como a inquilinos", añade.

Pero, ¿cuáles son estas fórmulas? A diferencia de las congelaciones estrictas de alquileres, que fijan una tasa máxima o un techo inferior al precio medio del mercado, las medidas de estabilización de alquileres limitan el nivel de los aumentos de las rentas en una determinada zona, apunta la OCDE. Pero lo hacen sin imposición y, en teoría, de forma consensuada. El director de la Cátedra Unesco de Vivienda, Sergio Nasarre-Aznar, lo explica de esta manera: "Son mecanismos de referenciación basados por un lado en la voluntariedad de las partes que intervienen en el proceso del alquiler y, por otro, en el equilibrio entre las necesidades sociales y el funcionamiento del mercado".

Hay casos prácticos, prosigue Nasarre-Aznar, en los que estos modelos se han implantado. Quizá uno de los más notables es el alemán, antes de que ciudades como Berlín apostasen en 2019 por un sistema de congelación de rentas al uso. En Alemania "existía un sistema por el cual había unas tablas pactadas entre la Administración pública y los representantes de propietarios e inquilinos. Estas tablas recogían que en cierta zona, calle o barrio existía un precio por metro cuadrado, modulable en función de varios factores, como que el piso se hubiese reformado". La diferencia principal con la limitación de precios, añade, es que esta es una fórmula "democrática y pactada", en la que también hay un "segundo elemento de voluntariedad" por el que las partes son libres de ajustarse o no a estas tablas.

Sin proponer exactamente qué modelo de estabilización ve como el más idóneo, la OCDE cree que "sería importante sopesar los beneficios de estas medidas, que pueden beneficiar particularmente a los inquilinos en el corto y mediano plazo frente a posibles inconvenientes a más largo plazo" vinculados con la congelación de rentas. Entre estos problemas a largo plazo, explica la OCDE, se encontrarían una "posible disminución en la oferta de alquiler" y las dificultades de los inquilinos para conseguir vivienda.

El objetivo de todas estas iniciativas no es otro que intentar equilibrar la relación entre propietario e inquilino en un contexto en el que "los precios de la vivienda y los alquileres han ido en aumento", haciendo que los costes asociados a la vivienda absorban una parte cada vez mayor de los ingresos familiares en relación a otros gastos y servicios como la salud, la educación o el transporte.

Según alerta la OCDE, durante el periodo 2005-2015 la parte de los ingresos totales destinada a la vivienda aumentó cinco puntos porcentuales, llevándose a día de hoy el 31% de las rentas de los hogares en la mayoría de los países miembros. El caso es aún más sangrante en los quintiles más humildes. Así, en España, más del 40% de los residentes que se enmarcan en los tramos más bajos de renta dedican al alquiler el 40% de sus ingresos.

En España

En el caso español, y para balancear de alguna forma toda esta situación, la OCDE pide al Gobierno que priorice la construcción de vivienda social destinada al alquiler por encima de medidas como el control de las rentas o los subsidios a inquilinos vulnerables. “Un control más estricto de los alquileres, que reduce la rentabilidad de la inversión en vivienda, se asocia empíricamente con una respuesta más débil de la oferta de vivienda a los cambios en la demanda”, señala el organismo en su informe, donde también advierte de que “unas mayores subvenciones pueden inflar los alquileres y los precios cuando la oferta no responde con flexibilidad a la demanda”.

España, según los datos de la organización que dirige Mathias Cormann, destaca por el escaso gasto público dedicado a la vivienda del 0,1% del PIB, cuando la media de los miembros del club de los países ricos es del 0,32%. La OCDE también critica que en España la vivienda social se haya inclinado tradicionalmente hacia la propiedad de los inmuebles más que hacia el alquiler. Con todo, reconoce, "se están preparando nuevas políticas para aumentar el parque de casas de alquiler y apoyar el acceso a la vivienda de los grupos vulnerables, incluidos los jóvenes”, subraya el informe.