Cómo han cambiado las hipotecas durante la pandemia

Los préstamos para comprar vivienda se han abaratado ante la enorme competencia de la banca, pero se han elevado los estándares de calidad crediticia

Vista de un escaparate de una inmobiliaria en Madrid, con anuncios de pisos en venta. Efe

Desde la entrada en escena del Covid-19 hace ya más de un año, el mercado hipotecario no es exactamente como era antes. El impacto de la pandemia no solo ha influido en la demanda de hipotecas, sino que los efectos van más allá: los bancos han modificado sus políticas comerciales y los usuarios han cambiado sus preferencias. En general, las hipotecas se han abaratado pero también se han endurecido los requisitos de acceso a las mismas. Además, se han disparado las subrogaciones en busca de mejores condiciones y ha crecido la tendencia de contratación de tipos fijos. Son las principales conclusiones de sendos estudios sobre las tendencias del sector realizados por los expertos de la sociedad de tasación Instituto de Valoraciones y el marketplace hipotecario Hipoo. Algunas de estas nuevas características del mercado podrían mantenerse en los próximos meses.

Precios más bajos: Los precios de las hipotecas sobre viviendas ya estaban bajos, pero todavía han bajado más. La competencia de la banca por captar clientes hipotecarios en un momento de debilidad en la demanda ha llevado los tipos de interés a mínimos históricos, especialmente en el caso de los préstamos fijos, que de media se sitúan en el 2,74%, según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). En las variables, el interés medio ronda el 2,15%. Además, los récords negativos del índice euríbor (alrededor del -0,5%) han golpeado los márgenes de los bancos, que han optado por lanzar ofertas cada vez más asequibles en los tipos fijos con el fin de atraer a los usuarios hacia esa modalidad que les aporta algo más de rentabilidad.

Crecimiento de los tipos fijos: Precisamente, los mejores precios en los tipos fijos, la abundante oferta y la seguridad que ofrecen a los clientes ante las fluctuaciones de los tipos de interés han incrementado todavía más la contratación de hipotecas a un interés constante. Ya representan más del 50% de las nuevas operaciones, muy por encima del 35% que suponían hace tan solo dos años, según Estadística. Desde Hipoo, la primera hipotech española creada en 2018 de la mano de Juan Ferrer, constatan la preferencia del tipo de interés fijo, siendo el 80% de sus operaciones frente a un 20% de tipo variable.

Progresiva mejora de la demanda: Desde Instituto de Valoraciones sostienen que las condiciones de financiación más atractivas, unido al incremento del ahorro de los hogares por la pandemia y las expectativas que existen de ligeros ajustes del precio de la vivienda, son factores que podrían incentivar la solicitud de préstamos hipotecarios. De acuerdo con los datos del Banco de España, la liquidez de las familias en depósitos ha subido a récords por encima de los 920.000 millones de euros. Los contratos hipotecarios bajaron al cierre de 2020 un 7,6% en comparación con un año antes. Los portales inmobliarios preven un cambio de tendencia tras lo más duro de la pantemia con un repunte en la demanda. Los expertos de la tasadora apuntan, no obstante, que "esta variable dependerá, en gran medida, de la magnitud del impacto de la situación actual sobre el mercado laboral y la capacidad financiera de las familias".

En Hipoo sostienen que "nos hemos encontrado con que el sector inmobiliario no ha resultado ser de los sectores más afectados por la crisis. Existe una tendencia a la baja, pero hay un dinamismo en el sector, percibiéndose un cambio entre la demanda de venta y alquiler, siendo esta última la que más ha descendido".

Subrogaciones: La búsqueda de hipotecas con mejores condiciones se ha disparado en este periodo de pandemia. Las subrogaciones (cambio de entidad) se han incrementado. "Este año se ha convertido en un año de consolidación para la subrogación debido a que cada vez son más las personas que actúan en función de los movimientos del mercado hipotecario", comentan en Hipoo, cuyos datos apuntan a un crecimiento de las subrogaciones del 16% en el primer trimestre de 2021 frente al 9% de media a finales de 2020. Además, otro dato que observa Hipoo es una ligera tendencia a las hipotecas conjuntas (un 56%), frente al 44% de las individuales.

Más vinculación: En Hipoo señalan que la banca ha modificado sus condiciones comerciales centrándose en las bonificaciones y una ferta más variada y barata sin costes directos, pero con más costes indirectos en forma de productos vinculados. La domiciliación de la nómina, la contratación de un seguro de hogar, de vida, el uso de tarjetas, las aportaciones a un plan de pensiones o posiciones en fondos de inversión son algunas de las exigencias de la banca. Por norma general, cuando más se vincule el cliente más descuentos se consiguen en los tipos de interés. La rebaja puede ser de un punto porcentual o incluso más.

Menor tolerancia al riesgo de la banca: El esquema de financiación de los bancos también está cambiando. Exigen tener suficientes ahorros, estabilidad laboral, historial positivo o tener suficientes bienes que funcionen como aval. "Condicionadas por los efectos de la crisis de 2008 y 2012, las entidades financieras están aumentando los estándares de calidad crediticia de los prestatarios", opinan en Instituto de Valoraciones. Igualmente, los bancos están bajando los importes de financiación, el conocido como “loan to value”, que es la relación entre el dinero prestado sobre el precio total de la vivienda. Según datos de la Asociación Hipotecaria Española (AHE), en este último año los préstamos que operan con un LTV en origen por encima del 80%, han conseguido estabilizarse en el entorno del 9%, frente a años anteriores que llegaron a superar el 12%. La mayoría de bancos financia hasta el 80% del valor de compraventa o tasación, pero ya hay entidades que solo financian el 70% o el 60%.

Entorno cada vez más virtual: "La tendencia en el Real Estate se dirige hacia más presencia en el entorno online, menos dependencia física y más actividad digital en las transacciones", aseguran Instituto de Valoraciones. "En el escenario actual, los servicios digitales han permitido que la actividad del sector siguiera funcionando con cierta normalidad a pesar de las restricciones y limitaciones de los últimos meses. La posibilidad de realizar tours virtuales de viviendas con el móvil gracias a plataformas como Vitrio; el poder cerrar transacciones de forma telemática mediante contratos inteligentes, o la solicitud de una hipoteca 100% online, son algunos de los beneficios que la digitalización ofrece a los clientes", apuntan.