Adif cobrará 200 millones en 2021 del primer pago por los terrenos de la Operación Chamartín

Las obras de urbanización no se esperan hasta el próximo año El comprador, DCN, debe escriturar la compraventa y constituir las juntas de propietarios

Álvaro Aresti, presidente de DCN, e Isabel Pardo de Vera, presidenta de Adif, el pasado mes.Pablo Monge

La Operación Chamartín ya ha arrancado, 27 años después de idearse. La aprobación regional la semana pasada de este macroproyecto llamado Madrid Nuevo Norte ha dado el pistoletazo de salida para este desarrollo urbanístico. De este comienzo se beneficiará Adif, ya que debe recibir 1.245 millones de euros por la venta de sus terrenos en ese ámbito a la empresa Distrito Castellana Norte (DCN).

Sin embargo, aunque la maquinaria burocrática ha arrancado, el administrador ferroviario no espera que se cumplan los hitos para que el primer pago de 216 millones de euros llegue este año y retrasan la expectativa para el primer trimestre del año, según destacan dos fuentes conocedoras del proceso.

DCN deberá pagar a Adif 984 millones más 261 millones de intereses en 20 años, según el convenio firmado por ambas entidades. El mayor desembolso es el del primer año, que será algo inferior a lo estipulado, por debajo de los 200 millones, porque el administrador ferroviario ya ha recibido algunas cantidades como anticipo. Un dinero que será muy necesario para Adif, ya que simultáneamente ha lanzado el concurso para construir una nueva estación de Chamartín con 18 vías de alta velocidad y 13 de Cercanías.

Pero para que llegue el pago inicial, primero se deben cumplir varios hitos. Inicialmente, DCN debe firmar sendos convenios con el Consorcio de Transportes de Madrid y el Canal de Isabel II, afectados por el gigantesco proyecto en el que se tienen que construir tres estaciones de metro, entre otras grandes infraestructuras, con un coste total de urbanización y obras por más de 7.000 millones.

El proceso administrativo debe llevar a escriturar también la compraventa de todos esos terrenos. Una vez que se formalice la escritura, previsiblemente en el primer trimestre de 2021, llegará el desembolso inicial para Adif.

El calendario de pagos (ver gráfico) establece que durante los siguientes cuatro años DCN solo desembolse intereses, sin el pago del principal, por 23 millones anualmente. En el quinto ejercicio, Adif cobra 91,7 millones y, a partir de ese momento, las cuotas van reduciéndose hasta los 15 millones en el año 20.

• La urbanización y obras

En este desarrollo, DCN tendrá asimismo un papel crucial en la urbanización y en el pago de infraestructuras como principal propietario. Esta sociedad está controlada por BBVA con un 75,5% del capital y cuenta como socios minoritarios con la socimi Merlin Properties (14,5%) y Grupo San José (10%). En el nuevo barrio se levantarán 10.400 viviendas, de las que el 20% serán de precio protegido. Aunque, sobre todo, su relevancia económica provendrá del nuevo centro de negocios o ciudad financiera que se levantará junto a la estación y que pretende ser el nuevo corazón de oficinas de la ciudad.

En paralelo, ahora se deben constituir las llamadas juntas de compensación, la agrupación de propietarios del suelo. En ese caso, se trata de tres juntas donde DCN tendrá mayoría en el área del centro de negocios (la futura city financiera de Madrid) y en Las Tablas y, a su vez, estará en minoría en el desarrollo del barrio de Fuencarral.

Estas juntas de compensación deberán ir impulsando los planeamientos de desarrollo de los barrios, que deben contar con la autorización municipal. A partir de entonces, DCN podrá comenzar con las obras de infraestructuras y urbanización, en una fecha de inicio prevista también en el primer trimestre del próximo año.

Adif, simultáneamente, puede avanzar en la construcción de la nueva estación, para la que ha convocado un concurso internacional de arquitectura e ingeniería. En palabras de José Luis Ábalos, ministro de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, ese reformado nudo ferroviario será un “icono arquitectónico integrado en el desarrollo urbanístico Madrid Nuevo Norte”. Si la crisis sin precedentes por el coronavirus no lo impide, en el caso de la estación, las primeras obras podrían llegar a finales de 2020 o inicio de 2021, una vez adjudicados los contratos.