Diez cosas que debes saber sobre la tributación de los alquileres turísticos

Recordamos quién y qué se declara, los gastos deducibles o cómo tributa un no residente en España

Lavapiés

 La campaña de la renta 2018 está próxima a finalizar y es el momento de recapitular sobre la tributación en el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF) de los ingresos obtenidos por el alquiler de viviendas con fines turísticos. El director del gabinete de estudios de la Asociación Española de Asesores Fiscales (AEDAF), Arturo Jiménez Contento, recuerda los diez elementos más importantes que el arrendador de una vivienda turística debe tener en cuenta de cara a Hacienda.

Los diez puntos clave de la tributación de los rendimientos logrados por alquileres turísticos son los siguientes:

Los ingresos obtenidos por un alquiler turístico hay que declararlos en el impuesto sobre la renta

  1. Todos los ingresos obtenidos por el alquiler turístico de una vivienda están sujetos a la obligación de declarar. El único caso en que no existe tal obligación es cuando la suma de todas las rentas de la persona que alquila, provengan éstas de donde provengan, no supera la cantidad de 1.000 euros anuales. 
  2. El declarante de los ingresos en el IRPF debe ser siempre el titular de la casa, apartamento o chalé que se arrienda, ya sea el propietario (titular de la propiedad) o el usufructuario (titular del derecho de usufructo), o el arrendatario o subarrendatario autorizados por el dueño.
  3.  En la campaña de la Renta 2018 puede ocurrir que la información sobre los ingresos por alquileres turísticos no esté todavía incorporada al borrador de la declaración. Ello no significa que los interesados no tengan que declararlos. Al no encontrar estos datos en el borrador, el contribuyente tiene que presentar la declaración de la renta e incluirlos.
  4. Las rentas obtenidas por el alquiler de una vivienda con fines turísticos se declaran de una manera o de otra según las circunstancias del propio arrendamiento. Así, si el alquiler del inmueble no incluye servicios de hospedaje (limpieza periódica del espacio y sus elementos como sábanas o toallas, restauración…), las rentas se declaran como rendimientos del capital inmobiliario, si los ingresos los declara el propietario o usufructuario. Los rendimientos son de capital mobiliario si los declara el arrendatario o subarrendatario. Y, por último, si el arrendamiento sí cuenta con servicios de hospedaje, las rentas se declaran como rendimientos de actividades económicas por el titular del inmueble y por el usufructuario.
  5. A la hora de declarar los ingresos de un alquiler turístico, el contribuyente debe saber que puede deducir los gastos que se enumeran a continuación: los intereses de los capitales invertidos en la adquisición o mejora del inmueble objeto del arrendamiento; los gastos de reparación y conservación de dicho inmueble; los impuestos y tasas pagados por el arrendador que estén relacionados con la vivienda alquilada, como el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) o la tasa de basuras; saldos de dudoso cobro como aquellos en los que el deudor está en situación de concurso o aquellos en los que hayan pasado seis meses desde la finalización del periodo impositivo sin que el deudor haya pagado al arrendador; las cantidades devengadas por terceros como consecuencia de sus servicios profesionales, como pueden ser administración, servicios de vigilancia o portería. En este apartado entran los gastos derivados de la utilización de plataformas de alquiler como medio para arrendar la vivienda; las primas de contratos de seguros (responsabilidad civil, incendios, robos…); los gastos de suministros (luz, agua, gas…); y los gastos relacionados con la amortización del inmueble.
  6.  Si el titular de la propiedad alquilada con fines turísticos o el titular de los derechos de uso de la misma no ha declarado los ingresos obtenidos, tiene que regularizar la situación. Hacienda realizará una liquidación del IRPF que incluirá las rentas no declaradas. En dicha liquidación entrarán también intereses de demora y es probable que se inicie un procedimiento sancionador. Sin embargo, antes de que intervenga Hacienda, el interesado puede realizar una declaración complementaria del IRPF de los ejercicios no prescritos. El último ejercicio no prescrito es el de 2014. En caso de presentar declaración complementaria habrá recargo pero no sanción.
  7. Los gastos realizados en la reforma de la vivienda alquilada con fines turísticos o su amueblamiento son deducibles pero tienen unas características propias. Los importes de los gastos han de repartirse en varios ejercicios fiscales, no pueden atribuirse a uno solo. Han de distribuirse de forma anualizada como amortización. Y para deducir los gastos de amueblamiento es requisito imprescindible que conste en el contrato que el inmueble se va a arrendar equipado.
  8. Cuando el titular de la vivienda arrendada turísticamente es una persona física que no reside en España, es decir, que vive 183 días o más fuera del país, se abren dos posibilidades. Si el interesado reside en otro país de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo (EEE), la tributación como rendimiento de capital inmobiliario es como sigue: a lo percibido por el alquiler turístico se le restan los gastos y a la cantidad resultante; al neto, se le aplica el tipo fijo del 19%. Las rentas obtenidas por el alquiler turístico de una vivienda en España se deben incluir en el conjunto de rentas que la persona no residente declara en el país donde vive y del que es residente y, después, descontarse lo que ha pagado aquí. Pero si el interesado reside en un país que no forma parte ni de la Unión Europea ni del EEE debe restar los gastos a los ingresos y al neto resultante se le aplica el tipo del 24%.
  9. Hay que recordar que para poder realizar la declaración del IRPF en el módulo C de Renta Web, dedicado a los rendimientos de bienes inmuebles no afectos a actividades económicas, excluida la vivienda habitual e inmuebles afectados, se deben introducir los NIF de dos arrendatarios. Si se tienen más de dos, la solución de la Agencia Tributaria para esta declaración es introducir los de los dos arrendatarios que más ingresos han generado.
  10.   Cuando el titular de la vivienda alquilada con fines turísticos no es una persona física, sino una sociedad mercantil, los rendimientos resultantes se declaran en el impuesto sobre sociedades. Se incluyen en la contabilidad de la sociedad y se declaran con el resto de ingresos de la misma.
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