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La irregular y lenta absorción de los excesos de la vivienda en las costas

La altísima oferta impedirá que los precios, al contrario de las grandes urbes, se desboquen

Los movimientos alcistas de los precios de las casas en el país, así como el volumen de operaciones de compra y venta, no han sido homogéneos en los últimos años. Si en el mercado de primera vivienda existen dos velocidades muy diferenciadas, con Madrid y Barcelona a ritmos acelerados en ambas variables, hasta el punto de que no existe ya vivienda nueva a disposición de la demanda en tales plazas, y con el resto del país con un comportamiento más modesto, el de la vivienda secundaria, fundamentalmente vacacional y de playa, es otro mundo. La demanda ha sido más perezosa, pese a que los precios han descendido mucho más hasta tocar suelo, y la recuperación, que ha comenzado este año con anormal fuerza, es muy asimétrica. Hay puntos de la costa, generalmente en la del Sol y la alicantina, además de los dos archipiélagos, con avances muy elevados de los precios (de dos dígitos en casi todos sus municipios), mientras que aún los hay también con registros negativos en los últimos doce meses. Quien ha diseñado el comportamiento de los precios en este segundo mercado (vivienda vacacional) ha sido, como es habitual, la demanda, pues allí donde más operaciones hay y suben más los precios, hay también contabilizado mayor número de promociones nuevas.

En todo caso, aunque existan oasis de mercado con cierta agitación, sigue habiendo a nivel general un problema de sobreoferta en las costas, aunque en muchos casos las características de calidad de los activos inmobiliarios mantendrá tal circunstancias por unos cuantos años. Quedan muchas casas por vender y mucho proyecto por culminar para poder hablar de normalización. Ingentes cantidades de viviendas, así como créditos dudosos, han sido adquiridos a la banca por fondos inmobiliarios con grandes descuentos, amén de las alojadas en el balance de Sareb (banco malo inmobiliario), que están a la espera de demanda, lo que podría inclinar los precios en general más a la baja, dado que los pagados por los mayoristas (los fondos) llevan implícitas ganancias por mínimas que sean las recuperaciones. Si bien no son los fondos que han entrado en este mercado instituciones que gusten de tener en sus balances mucho tiempo este tipo de activos, tampoco están acostumbrados a perder dinero.

La opción del alquiler, que se ha abierto más camino en el mercado primario (el de vivienda principal) por los altos precios alcanzados por la propiedad en las grandes ciudades, sigue siendo una opción para la costa, pero financieramente menos atractiva. La altísima oferta impedirá que los precios, al contrario de las grandes urbes, se desboquen. No será, pues, una vía de alivio a la normalización de tanto exceso como se cometió en el pasado.

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