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Vivienda: comprar o alquilar, importante decisión financiera

Por el coste y el plazo, influye en otros objetivos personales y profesionales

En España existe cierta ‘querencia’ por el ‘ladrillo’ y la pregunta de si es mejor alquilar o comprar la vivienda es recurrente. El incremento de precios en los dos últimos años tanto del alquiler como de la compra (como vemos cada semana en los periódicos, que anuncia la recuperación del inmobiliario tras el desplome que provocó la crisis de 2008) ha reavivado el debate sobre si alquilar es tirar el dinero o si comprar conlleva unos gastos y riesgos que no compensan. Para responder hace falta calcular la parte económica y ponderar la emocional, como vamos a ver.

Lo primero que hay que entender es que se trata de una decisión financiera muy importante que puede afectar a otros objetivos personales o profesionales que tengamos, dado que se trata de un importe muy elevado y que se desembolsa durante un periodo largo. Alquilar o comprar puede afectar a otras decisiones profesionales, como cambiar de ciudad o tomar un año sabático para reciclarnos y también tiene implicaciones en la esfera personal. Por ello, conviene que nos detengamos a hacer un análisis concienzudo antes de tomar esta decisión.

¿Qué debemos analizar?

En la compra de la vivienda:

Debemos valorar los gastos que conlleva la adquisición: desde los gastos puntuales asociados a la compra como el desembolso a gestoría, notaría, registro, etc. Hasta los gastos anuales, como el impuesto municipal sobre bienes inmuebles (IBI), la comunidad de propietarios, el seguro del hogar (y el de vida en el caso de que se contrate para cubrir el préstamo). También hay que prever posibles derramas para cubrir mejoras o reparaciones en el edificio, así como las obras de mejora que hagamos en la vivienda a lo largo de los años.

Todos estos gastos hay que sumarlos al coste de la vivienda propiamente dicho (el precio que pagamos), al que también hay que añadir los intereses que pagamos durante el periodo. Los intereses, además, pueden variar si la hipoteca se calcula en función de algún índice, como el euríbor, y en función de la cantidad del préstamo.

No hay una respuesta única a si comprar o alquilar, depende de múltiples factores

Y debemos tener en cuenta que el dinero que utilizamos para la compra de la vivienda (necesitamos tener cierta cantidad ahorrada) no lo podemos usar para cubrir otros gastos, ni para invertirlo y obtener un interés por él. Es lo que se llama el coste de oportunidad.

Por otra parte, y ya vinculado más a la parte emocional (muy importante en las decisiones que solemos tomar sobre vivienda), adquirir una vivienda en propiedad nos vincula más a un lugar concreto y, en muchas ocasiones, nos lleva a ser menos flexibles respecto a la movilidad laboral. Por otro lado, esa misma falta de flexibilidad la notaríamos si necesitásemos un tipo de vivienda diferente (más grande si la unidad familiar crece o más pequeña y barata si nuestros ingresos se reducen).

A favor de la compra, podemos señalar que proporciona mayor estabilidad, puesto que los contratos de alquiler hay que renovarlos y negociar las condiciones cada tres años (es posible que la legislación cambie, a cinco años, pero, en cualquier caso, el periodo de renovación es a medio plazo, con lo cual, a lo largo de 40, 50 o 60 años nos veremos obligados a renovar el contrato varias veces o a mudarnos a otro inmueble). O que, pese al desembolso inicial, la letra puede ser inferior a la renta (en especial en algunos lugares donde los alquileres se han encarecido más) y, sobre todo, que cuando nos jubilemos no tendremos que pagar por ese techo (sí los gastos e impuestos, pero no la cuota, frente al alquiler, que se mantendría durante varias décadas).

En el alquiler de la vivienda:

Hay que evaluar también los costes (comparando con la vivienda equiparable a la que compraríamos), porque, aunque la renta que debamos pagar pueda ser superior a la cuota de la hipoteca, hay que tener en cuenta que nos ahorramos impuestos, seguros y comunidad. Por otra parte, si la renta es inferior a la letra que pagaríamos por un piso equivalente, podríamos invertir ese dinero y obtener una rentabilidad por él.

Como decíamos, vivir de alquiler nos proporciona mayor flexibilidad, pero la otra cara de la moneda es la necesidad de tener que negociar cada poco tiempo las condiciones con el casero o, si el dueño opta por no renovar el contrato, tendremos que emplear tiempo (y dinero) en encontrar otra vivienda para mudarnos.

No existe una respuesta única a si es mejor comprar o alquilar, porque, como hemos visto, depende de muchos factores personales: desde nuestra capacidad financiera a nuestra aversión al riesgo o el tipo de vivienda que necesitamos. Por ello, y más allá de los factores emocionales, de las tendencias o de las recomendaciones generalizadas, siempre hay que hacer un análisis en profundidad para que la decisión que tomemos sea la que más se ajuste a nuestras necesidades.

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