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Cómo sacar partido en Bolsa al tirón inmobiliario

Los gestores refuerzan posiciones en las promotoras tras el rally registrado por las socimis en los últimos meses Las rentas por naves industriales casi duplican a las de oficinas y colocan a Merlin como la socimi predilecta en las carteras

El sector inmobiliario se ha abierto paso en las carteras de fondos de los gestores españoles de forma irrenunciable y relativamente reciente. Primero fueron las socimis, las sociedades de inversión inmobiliaria centradas en las rentas del alquiler, que surgieron como una señal inicial de la recuperación del ladrillo y tras un pinchazo estrepitoso que arrasó con lo que había sido una presencia habitual de empresas ligadas al inmobiliario en Bolsa. Y ya el pasado año llegaron las promotoras inmobiliarias después de largos años de ausencia. El debut bursátil de Neinor Homes en marzo de 2017 fue el primero de una promotora en la Bolsa española en una década, en un proceso que tuvo su punto álgido con el regreso el pasado febrero de Metrovacesa y que podría tener continuidad este año con el estreno de Vía Célere.

Los inversores tienen ahora un amplio abanico de valores inmobiliarios para elegir, entre socimis y promotoras, aunque la incorporación de un nuevo miembro de la familia, el gestor de activos inmobiliarios, tendrá que esperar. Azora anunció esta semana la anulación de su salida a Bolsa, tan solo dos días antes de la fecha prevista. Su proyecto de debut bursátil encontró una fría acogida entre los inversores, a lo que se suma la incertidumbre sobre cómo lidiará con la pérdida del contrato de gestión con Hispania, ante la opa lanzada por Blackstone. Aun así, promotoras y socimis siguen despertando interés. ¿Qué valores ligados al ladrillo son los más recomendados entonces por los expertos? ¿Es más atractiva una socimi o una promotora?

Las promotoras empiezan a tomar el relevo a las socimis

“Primero va el trabajo y luego la casa”. De esta forma tan explícita resume Pedro Lacamba, analista de Ibercaja Gestión, el proceso por el que la inversión se concentró primero en las socimis –que se han beneficiado del impulso del mercado del alquiler de oficinas llegado de la recuperación económica y laboral– y está desplazándose de forma paulatina hacia las promotoras. “Quien pospuso años atrás la decisión de comprar una vivienda ahora se lo plantea gracias a la mejora del mercado laboral y a unos tipos de interés bajos. La economía crece y hay una amplia oferta hipotecaria”, explica.

El crecimiento económico es argumento de peso a la hora de invertir en promotoras inmobiliarias. Según explica Sonia Ruiz de Garibay, analista de Trea AM, se dan las dos variables clave para ello: mejora del empleo y bajos tipos de interés, que facilitan el esfuerzo necesario para comprar una casa. “Esas dos métricas nos encajan y hemos empezado a incluir este año a promotoras en cartera”, explica. El mercado sin embargo no les es muy favorable, con caídas en lo que va de año del 8% para Neinor Homes, un alza de apenas el 1% para Aedas y balance plano para Metrovacesa, la última en llegar a la Bolsa.

El castigo bursátil a las inmobiliarias contrasta con el premio a las socimis: Colonial y Merlin se anotan alzas respectivas este año del 21,8% y 14%. Su avance se debe en buena parte a la solidez innegable del negocio de las rentas del alquiler, tanto de oficinas como de locales comerciales y centros logísticos, como también a la oportunidad de compra surgida tras las caídas que registraron estas compañías el pasado año a causa de la crisis política en Cataluña.

Pero tras el ímpetu alcista de las socimis, y de la toma de beneficios en muchas de ellas, está tomando cuerpo un creciente interés de gestores e inversores hacia las promotoras, coincidiendo con la maduración del ciclo económico y del proceso por el que, asentada la recuperación, llega el momento de comprar una casa. “Hay una rotación natural desde las socimis a las promotoras”, explica Ruiz de Garibay. Así, Trea AM tiene ahora una menor exposición en socimis que a principios de año y son dos promotoras, Aedas y Neinor, sus apuestas inmobiliarias predilectas, junto a la socimi Merlin.

Deutsche Bank comenzó a reducir exposición en socimis en el tercer trimestre del año pasado, cuando tenía en cartera a Colonial, Axiare, Hispania y Merlin. Pero después del rally registrado, solo conserva en cartera Merlin y apuesta por Metrovacesa. “Donde somos más positivos ahora es en las promotoras, en el negocio residencial”, añade Pedro Lacamba, que también reconoce que ha reducido posiciones en Axiare y Colonial tras las últimas subidas.

División de opiniones sobre Metrovacesa

Metrovacesa, Neinor y Aedas Homes se disputan el favor de los inversores dentro del universo de las promotoras, con una clara división de opiniones. Metrovacesa, la mayor de ellas, ya afrontó dificultades en su salida a Bolsa, en la que tuvo que rebajar el precio y Neinor sufrió el castigo del mercado en febrero cuando reconoció que no iba a poder cumplir la estimación de entrega de viviendas que anunció con motivo de su debut bursátil y rebajó su previsión para 2019 de 3.000 a 2.000 unidades entregadas. Ambas están remontando desde mínimos anuales de marzo, aunque a diferencia de Neinor y Aedas, Metrovacesa despierta dudas entre los gestores por la naturaleza de su suelo en cartera.

Gonzalo Sánchez, de Gesconsult, tiene como principales apuestas inmobiliarias a la socimi Merlin y a la promotora Adeas. “Tenemos un sesgo promotor, en especial hacia las compañías que compraron suelo en el mejor momento y en lugares específicos donde se concentra la demanda, como Madrid, Barcelona o la Costa del Sol”, explica el gestor, que renuncia a tener a Metrovacesa. “La mitad de su suelo es heredado de los bancos, de un momento del ciclo más tardío”, añade. Para Ruiz de Garibay, “Metrovacesa tiene más suelo del que necesita, en zonas difíciles de monetizar, tiene que hacer una rotación en sus activos de suelo”. Además, y a diferencia de las otras promotoras cotizadas, buena parte de ese suelo no es finalista.

Un modelo de gestión profesional, una deuda reducida y una cartera de suelo comprada durante la crisis, a coste muy bajo, son las características que la analista de Trea AM más valora a la hora de recomendar la inversión en una promotora. Y en este sentido, sus preferencias se dirigen a Aedas y Neinor Homes. Diego Jiménez-Albarracín, responsable de renta variable de Deutsche Bank, concentra en cambio sus preferencias entre las promotoras hacia Metrovacesa. “Nos gusta por la cantidad y la calidad de su suelo. Se cumplen los plazos y se siguen cerrando licencias. Los datos de preventas, lo más importante en una promotora, son positivos”, explica. Al cierre del primer trimestre, Metrovacesa ha vendido el 72% de las entregas de viviendas previstas para el año y el 35% de las de 2019.

Merlin, la socimi favorita

Las promotoras, aunque con división de opiniones, están canalizando un creciente interés por parte de los inversores. “Ahora hay más recorrido en las promotoras que en las socimis”, reconoce Ruiz de Garibay. Sin embargo, la socimi Merlin sigue ocupando un lugar preferente entre los gestores dentro de las opciones de inversión en el mercado inmobiliario.

“Reúne un conjunto de activos inmobiliarios de muy buena calidad y muy bien gestionados, lo que arroja gran visibilidad sobre las rentas futuras”, afirma José Ángel Fuentes Berna, gestor de renta variable de Mutuactivos. El experto añade que “Merlín ofrece un perfil de reestructuración muy interesante procedente de los activos que adquirió a Metrovacesa, donde hay margen para que la ocupación de su cartera mejore. Si a esto le unimos que es de las pocas socimi que cotizan con descuento sobre valor neto de los activos, la relación entre rentabilidad y riesgo mejora de forma significativa”. Deutsche, Trea, Gesconsult e Ibercaja también tienen a Merlin en cartera, por lo general como única representante del segmento de las socimis.

En Trea AM destacan el peso del negocio de logística en su apuesta por Merlín, en el que esta socimi tiene la mayor exposición. Según explica Sonia Ruiz de Garibay, la rentabilidad en el alquiler de oficinas, de entre el 3,5% y el 4%, ya ha quedado superado por el que se obtiene de los locales comerciales, de entre el 4,5% y el 5% y por el de las naves industriales, de entre el 6% y el 7% y en el que la experta aún ve recorrido al alza. La clave es el auge del comercio electrónico, que está creando una nueva demanda de los inmuebles vinculados a la logística.

Nuevas colocaciones y el runrún de una burbuja

Los analistas consultados no recelan del potencial que ahora pueden ofrecer las compañías vinculadas al ladrillo y confían en una actividad, con una demanda sostenida, para los próximos años. “Las promotoras tienen en el horizonte de 2020 a 2022 el alcanzar la velocidad de crucero en la entrega de viviendas”, explica Gonzalo Sánchez, de Gesconsult, que cree que sería razonable alcanzar niveles de entre 100.000 y 150.000 viviendas nuevas al año en los próximos ejercicios.
Los expertos prevén demanda y también movimientos de fusión en un mercado muy fragmentado. Pero en cuanto a nuevas colocaciones en Bolsa, los inversores prometen ser cada vez más exigentes. Después de la avidez de los primeros estrenos, Metrovacesa ya encontró algunas dificultades en su debut y Azora ha anulado su estreno. La socimi residencial Testa y las promotoras Vía Célere y Aelca, con planes de salir a Bolsa, tendrán que adaptarse a un mercado cada vez más reñido.

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