Testa detecta un potencial de compras de viviendas por valor de 10.000 millones
La socimi lanzará su OPV en junio, con un valor de activos de 2.500 millones Seguirá adquiriendo edificios en manos de bancos destinados al alquiler
Testa Residencial va a protagonizar una de las grandes salidas a Bolsa de 2018. Previsiblemente en junio, la inmobiliaria especializada en viviendas destinadas al alquiler presentará su OPV donde mostrará al mercado sus números: 2.500 millones de valor de las propiedades, 1.800 millones de NAV (valor neto) y al menos 10.700 viviendas destinadas al alquiler. Unas magnitudes que se quedarán pequeñas con el potencial de crecimiento de la empresa.
“Hemos calculado que hay un mercado de viviendas valorado en 10.000 millones para compras”, explica Wolfgang Beck, consejero delegado de Testa en una entrevista celebrada este jueves con CincoDías. “Cuanto más grande seamos mejor”, apunta el directivo, porque hay eficiencias de escalas en muchos aspectos de la gestión de las casas en alquiler, como pólizas de seguros, mantenimiento, reformas…
Testa Residencial nació en 2016 como socimi (sociedad cotizada de inversión en el mercado inmobiliario) tras el acuerdo de integración en una sola compañía de las carteras de viviendas de la socimi Merlin Properties (proveniente de la adquisición de Testa a Sacyr) y de Metrovacesa (controlada a su vez por Santander y BBVA).
Más tarde creció con la aportación del negocio residencial de alquiler de Acciona, que entró también como accionista. La última operación de la socimi fue la reciente adquisición de 1.458 viviendas, por 228 millones, a Caixabank, que ha conformado el actual tamaño a Testa.
“Posiblemente hagamos alguna compra más antes de la salida a Bolsa, pero de tamaño pequeño”, asegura el consejero delegado. Beck (Bonn, Alemania, 1968) fue fichado por la compañía a principio de año por su experiencia en el gigante del negocio residencial alemán Vonovia, donde ya participó en la salida a Bolsa.
No descarta operaciones corporativas con socimis y valora proyectos de llava en mano de promociones de viviendas
Los detalles de la OPV de Testa todavía no se conocen. Como otras socimis, su capitalización estará en el entorno de su NAV, de 1.800 millones, aunque todavía no se puede conocer si conseguirá salir con prima sobre ese valor. Los responsables de la compañía han mantenido encuentros con inversores internacionales. Beck cree que habrá interés por parte del mercado. “Este tipo de cartera no se encuentra en ninguna parte de Europa”. Además, opina que el entorno de crecimiento del PIB en España, de la confianza de los consumidores, la creación de hogares y la mejora del rating del país ofrece un marco favorable para este negocio. “Es algo muy interesante para los inversores por la calidad de la cartera y el entorno macro de España”.
Esta actividad de vivienda en alquiler está tradicionalmente poco profesionalizada en España, a diferencia de países como Alemania donde, desde el final de la Segunda Guerra Mundial, ayuntamientos y empresas públicas levantaron gigantescas ciudades para vecinos y empleados. Según los datos de Testa, el 95% de las 2,5 millones casas destinadas al alquiler en España están en manos de particulares. Por eso, Beck ve un enorme potencial de crecimiento. “Hay edificios completos en manos de los bancos que nos pueden interesar, en un ubicaciones buenas”, avanza Beck. También mirarán posibles adquisiciones entre las propiedades de los family offices, promotoras y socimis. “Hay socimis que tienen activos interesantes. No descartamos operaciones corporativas”, añade.
Incluso en Testa van un paso más allá, pensando en crear la propia oferta de casas que actualmente no exista y que la compañía necesite. “No vamos a construir viviendas, pero sí pensamos en adquirir proyectos de llave en mano”, adelanta, que encarguen a empresas promotoras. “Estamos mirándolo”, reconoce.
“Creo que podemos crecer de forma rápida. Ya tenemos un porfolio considerable que da dividendos a nuestros accionistas, pero las adquisiciones serán un complemento para tener un rendimiento mayor”, asevera. Anuncia, además, que Testa subirá su tasa de deuda hasta el 35% respecto al valor de los activos, lo que les otorgará alrededor de 500 millones, que invertirán junto a los recursos captados en la salida a Bolsa en los próximos 12 meses.
Testa todavía no aclara el tamaño de la OPV, que será al menos de alrededor del 25% de sus acciones, es decir, que rondará como mínimo una cifra de 500 millones de euros. Tampoco se conoce que porcentaje de participación venderán los actuales accionistas (Santander, BBVA, Merlin y Acciona).
El directivo apuesta por el crecimiento de este sector del alquiler, que los expertos vaticinan en mejoría por el cambio cultural entre los jóvenes y la dificultad de acceso a la compra de vivienda. Beck opina que todavía hay recorrido al alza en las rentas pagadas por los inquilinos, ya que, según sus datos, se sitúan a un nivel del 80% respecto a 2007.
Las claves de la compañía ante la salida a Bolsa
Activos. Cuenta con 10.700 viviendas localizadas en grandes núcleos urbanos, valoradas en 2.500 millones de euros.
Ubicación. Madrid concentra el 65% del valor de los activos. Dispone de viviendas en 12 provincias. Solo apostará por las provincias donde se aumenta la formación de hogares, que engloba La Coruña, Pontevedra, Asturias, Cantabria, Murcia, País Vasco, La Rioja, Cataluña, Madrid, Baleares y provincias como Málaga, Sevilla, Cádiz, Almería, Toledo, Guadalajara o Alicante.
Accionistas. Santander cuenta con 37% del capital, BBVA (26%), Acciona (20%) y Merlin (17%).
Cartera. 84% de las viviendas tienen menos de 20 años, el 83% son de renta libre y el 84% se sitúan en edificios controlados casi en mayoría por la socimi,
Madrid. El principal mercado es la Comunidad de Madrid, con 4.431 viviendas, de las que 2.000 se encuentran en el centro, dentro de la M-40 y 900 en otros municipios del área metropolitana.
Equipo. Cuenta con Miguel Oñate como vicepresidente ejecutivo, un directivo procedente de Merlin, y con Wolfgang Beck como consejero delegado.
OPV. La salida a Bolsa de Testa será la tercera del sector inmobiliario este año, tras la de Metrovacesa y previsiblemente la de Azora en mayo.
OPS. Testa lanzará también una oferta pública de suscripción (ops), mediante ampliación de capital, sin cuantía decidida todavía.
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