¿Es más dura la reforma hipotecaria española que la del resto de la UE?

La cláusula de vencimiento fue modificada en el proyecto final La reforma hipotecaria sigue sujeta al plazo de enmiendas y se aprobará en 2018

Belén Trincado / Cinco Días

Este martes culmina el segundo plazo ampliado para presentar enmiendas a la reforma hipotecaria en el Congreso de los Diputados. Se alargue de nuevo o no, los tiempos parlamentarios hacen prever que la tramitación de la norma se pospondrá a febrero de 2018, confirman en la Cámara.

La nueva ley supondrá la trasposición de la directiva europea de protección del deudor hipotecario e irá más allá en algunos aspectos a fin de aportar transparencia al sistema y atajar la fuerte litigiosidad bancaria. En algunos aspectos, sin embargo, la norma no va tan lejos como en algunas potencias europeas vecinas.

El caso más destacable es el de la cláusula de vencimiento anticipado, aquella que permite al banco ejecutar el crédito ante los impagos del consumidor, desahuciar al propietario y adjudicarse el inmueble. Hasta hace poco, la entidad podía ejecutar la hipoteca ante un solo impago, pero la cifra se elevó a tres cuotas en la reforma hipotecaria de 2013.

La cláusula ha sido considerada abusiva por los tribunales y el propio Tribunal Supremo ha consultado a la Corte de Luxemburgo cómo proceder con ella. La respuesta del Gobierno ha sido modificar de forma universal y retroactiva todas estas cláusulas. En los borradores manejados hasta verano, la ejecución solo podía activarse ante el impago de un 3% del crédito, durante la primera mitad del préstamo, o el 5% en su segunda parte.

Finalmente, sin embargo, el proyecto remitido al Congreso permite desahuciar con nueve cuotas impagadas, o el 2% de deuda, en la primera mitad, y 12 cuotas, o el 4%, después. El Gobierno complica así las ejecuciones hipotecarias pero no va más allá que otras potencias de la UE, como ocurría en el borrador que criticaron algunos de los lobbies financieros que participaron en el proceso de consultas, según revelan fuentes bancarias.

Así, en Alemania, la ejecución solo llega tras dos cuotas impagadas que supongan el 2,5%_del nominal de un préstamo hipotecario de hasta tres años concedido a un consumidor, o un 5% si el crédito es de mayor duración. Aunque el borrador español igualaba la segunda cifra y superaba la primera, la reforma planteada finalmente se queda ligeramente por debajo.

Tanto en España como en Alemania el banco debe dar 15 días al consumidor para pagar desde que le reclame el dinero, advirtiéndoles de las consecuencias si no lo hace, aunque la banca alemana está obligada a demás a abrir un plazo de renegociación de los plazos.

Con todo, el modelo es más garantista que el italiano, donde es posible desahuciar tras siete impagos, consecutivos o no. En países como Irlanda o Francia, ni siquiera se ha regulado.

La reforma impulsada por el Gobierno español es más garantista en otro cambio sustancial, el de las condiciones de reembolso anticipado. Actualmente el banco puede aplicar dos comisiones, una por desistimiento (de hasta el 0,5% del capital amortizado en los primeros cinco años, y del 0,25% después) y otra por el riesgo de tipo de interés que no está limitada. El proyecto de ley recoge una sola comisión, al 0,5% en los primeros tres años, o el 0,25% después, para la hipoteca variable, o del 4% en la primera década de una hipoteca fija, y el 3% después.

“En las limitaciones al reembolso anticipado, el tratamiento diferencial de hipotecas a tipo fijo y variable favorecerá muy previsiblemente, en línea con el resto del texto, las hipotecas a tipo fijo frente al tipo variable. Esta distinción no se hace ni en Francia, ni en Irlanda, ni en Alemania”, analiza un reciente informe del Instituto de Estudios Económicos (IEE) sobre la reforma.

El Ejecutivo galo impuso por decreto que solo se podrá cobrar el equivalente a un semestre de intereses, o un 3% del capital pendiente. Irlanda permite cobrar una compensación objetiva que no supere la pérdida financiera que sufre.

La mayor diferencia, en todo caso, está en los plazos. Mientras Alemania, Francia, Irlanda o Italia garantizaron la protección al consumidor hipotecario desde 2016, España lo hará a partir de 2018.