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Las socimis del MAB engordan un 60% y ya controlan 12.200 millones en inmuebles

El 21% de las propiedades son viviendas destinadas al alquiler, por delante de oficinas y centros comerciales El 55% de los activos están controlados por inversores extranjeros

El Mercado Alternativo Bursátil (MAB) vive un momento dulce con la expansión del sector de las socimis (sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario). El valor de las propiedades de estas inmobiliarias en el MAB ya alcanza los 12.221 millones de euros, lo que supone un 60% más que un año antes, debido a que en los últimos 12 meses se han incorporado a cotizar 17 de estas compañías. Estas cifras son aportadas por el asesor registrado Armabex, a fecha de este martes y con los datos del valor de los activos en el momento de incorporación. Este miércoles se espera que se incorpore la socimi número 45, llamada P3 Logistics Parks y propiedad de GIC, el fondo soberano de Singapur.

El valor de los activos aportados por las 17 nuevas socimis del MAB en 2017 alcanza los 4.556 millones. Demuestra así el éxito de este mercado desde que surgiera el nuevo reglamento fiscal en 2013. Estas compañías, a semejanza de los reits que operan en otros países, tienen la ventaja de no tributar por el impuesto de Sociedades a cambio de algunas obligaciones como cotizar en Bolsa y repartir dividendos anualmente (que sí tributan). El ritmo de incorporación a Bolsa ha sido ascendente. En 2013 salieron al MAB dos de estas inmobiliarias, en 2014 fue una, en 2015 ya fueron 9 y en 2016 otras 15.

“El ritmo de incorporación al MAB en 2018 también va a ser elevado. El mercado va hacia una atomización de socimis, muy especializadas por tipo de activos y geográficamente”, señaló Antonio Fernández, presidente de Armabex. Aun así, explicó que el ritmo se ha reducido en los últimos meses porque algunas sociedades “han retrasado su incorporación al MAB para cumplir los requisitos de accionistas minoritarios”, ya que cuando la empresa sale a cotizar debe tener al menor repartido dos millones de euros del capital repartidos entre más de 20 accionistas.

El 55% del valor de los activos corresponden a siete de estas sociedades controladas por inversores extranjeros, según este análisis de Armabex. “Esto avala que los no residentes se fían bastante del modelo español de las socimis”, opinó Fernández. En el caso de las grandes que cotizan en el mercado continuo, que Armabex excluye de su análisis, también son los inversores extranjeros los que controlan mayoritariamente las acciones. Se trata de Merlin Properties (en el Ibex 35), Colonial, Hispania, Axiare y Lar España, que por su parte disponen de 22.500 millones en activos.

El análisis de Armabex recoge también el tipo de propiedades que controlan las socimis del MAB. El 21,9% del valor de esos activos corresponden a viviendas destinadas al alquiler (2.674 millones), por delante de oficinas (20,4%) y centros comerciales (14,2%). Destaca este alto número de pisos, a diferencia de las grandes socimis, que están más enfocadas a oficinas, hoteles y centros comerciales.

La capitalización bursátil del conjunto de estas 44 socimis llega ya a los 6.835 millones. La deuda alcanza, por su parte, el 37,7% del valor de las propiedades, un pasivo que el responsable de Armabex considera sano: “Es un nivel bajo teniendo en cuenta el bajo coste de los tipos de interés”.

Respecto al lugar donde se encuentran los inmuebles, el 46,5% de la inversión ha sido destinada a Madrid, frente al 11,2% en Barcelona.

El tamaño medio de la cartera de estas compañías es de 290 millones de euros, aunque existen algunas muy grandes. Es el caso de General de Galerías Comerciales, del empresario inmobiliario Tomás Olivo, y que dispone de inmuebles por 2007 millones. Le sigue Uro Property –propietario de oficinas bancarias de Santander-, que llega a los 2.000 millones, aunque con una deuda de 1.740 millones. Otro de las muy grandes es GMP, controlada por la familia Montoro Alemán y el fondo soberano de Singapur, que cuenta con propiedades por 1.600 millones.

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