El repunte del suelo augura casas más caras en las grandes urbes

Allí donde más viviendas se venden, los encarecimientos son más elevados La demanda de más pisos de nueva construcción en los centros de las ciudades aúpa el precio de los solares

Belén Trincado

El Ministerio de Fomento acaba de publicar la estadística de precios del suelo urbano correspondiente a 2016. Las cifras apuntan que el encarecimiento medio de los solares que se vendieron el año pasado fue del 13% respecto a los precios de un año antes, lo que anticipa nuevos repuntes de la vivienda a estrenar, sobre todo, en las grandes urbes donde la demanda de esta clase de inmuebles es mayor que la oferta disponible.

Las estadísticas no solo muestran la realidad de lo que ha ocurrido, sino que en muchas ocasiones también tienen la capacidad de anticipar lo que sucederá a corto y medio plazo. Y en el mercado inmobiliario esa potestad la tiene el estudio que elabora el Ministerio de Fomento sobre la evolución de los precios del suelo, principal materia prima del sector.

De forma que si los solares se están revalorizando, eso augura un próximo incremento del precio de las viviendas que se edifiquen sobre ellos. A finales de 2016, el precio medio del metro cuadrado de suelo urbano se situó en 171,7 euros, lo que representa un avance del 13% sobre el último trimestre de 2015. Sobre los tres meses inmediatamente anteriores, la revalorización registrada fue incluso un poco mayor, del 13,8%.

Igual que con el precio de las casas, en el caso de los solares éstos difieren mucho según se analice un territorio u otro y así frente a esos 171 euros que cuesta el metro cuadrado de promedio en todo el país, en Madrid o Barcelona ese valor es más del doble con 470,1 y 393,6 euros por metro cuadrado, respectivamente. En Ávila, Ourense o León apenas superan los 100 euros.

Distribución del stock

De hecho, en la Comunidad de Madrid los precios de los solares crecen a tasas de 16% anual, mientras trimestralmente lo hacen casi al 24%. En Cataluña, por su parte, los precios de los terrenos se revalorizan por debajo de la media, un 5,7%; y en la provincia de Barcelona lo hacen al 2,6% anual.

Si un encarecimiento de los solares augura que los precios de los inmuebles seguirán al alza, el año pasado el INE certificó que cerraron con un incremento medio del 4,5%, ¿qué está detrás del avance del precio del suelo? Los expertos inmobiliarios lo tienen claro: “la demanda de vivienda nueva en determinadas localizaciones, en especial en las grandes urbes, es tal que los promotores necesitan adquirir más suelo para comenzar cuanto antes la edificación de esas casas”, apuntan desde una consultora del sector.

Y aunque parece atrevido hablar de nuevas promociones cuando los datos del stock pendiente de ocupar aún se antojan abultados (el Gobierno lo sigue cifrando en poco más de 500.000 cuando otras empresas privadas lo reducen hasta las 300.000); lo cierto es que la distribución de esas viviendas que siguen sin vender ni alquilar es muy desigual. Tanto es así que muchos analistas estiman que hasta un 25% de ellas tendrá muy difícil encontrar dueño y otros, los menos, apuestan por su demolición.

Lo que prueban los datos en este mercado, como en tantos otros, es que a mayor demanda, el precio tiende a crecer y así, aunque no de forma matemática en todas ellas por los tiempos más dilatados que caracterizan a esta actividad, en las regiones donde más compraventas de casas se están registrando, los precios crecen a mayor velocidad. De nuevo, Madrid y Cataluña son dos buenos ejemplos de ello.

En la primera, los inmuebles se revalorizaron de media un 9% en el último año y las transacciones lo hicieron 12,2%, que el suelo se esté encareciendo un 16% solo apunta a que esa situación de inmuebles más caros tiende a mantenerse. En Cataluña, segunda con los repuntes de precios de las casas más elevados, del 7,4%, las compraventas fueron en 2016 un 20% superiores a las de 2015. Y en Baleares, con casas un 5,7% más caras, las compraventas se dispararon un 31%.

Solares disponibles a falta solo de las licencias

Después de que estallara la burbuja y se llegara a la conclusión de que los inmuebles nunca debieron alcanzar el precio que se llegó a pagar por ellos, se culpó a la especulación generada en torno al suelo de buena parte de esa sobrevaloración de los terrenos.

Sobre quién fue responsable de esa especulación tampoco hubo discrepancias: el lento sistema mediante el cual un terreno no urbanizable llega a estar listo para edificar en España ha llegado a dilatarse más de ocho años. Eso cuando el mercado estaba en plena efervescencia provocó la acumulación en muy pocas manos de millones de metros cuadrados que, sobrevenida la crisis, perdieron casi todo su valor de repente. Ahora, comienzan a alzar la voz algunos promotores y asociaciones como la patronal de Madrid, Asprima, que advierten que la actividad se está ralentizando en algunas grandes ciudades, como la capital, por una cuestión que es ajena a la actividad puramente inmobiliaria: la paralización que existe en la concesión de licencias municipales para iniciar la edificación. “Que en Madrid un suelo urbano, listo para construir, tarde hasta un año en lograr la licencia lo único que provoca es que vuelva a especularse con los solares y aumente su precio”, denuncia un promotor.