“La contratación de una hipoteca no es una decisión trivial, es esencial”

Trucos para sortear las “minas” hipotecarias

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Buscar, negociar, tramitar y acabar firmando un buen préstamo hipotecario ante notario tiene algunas similitudes con el recorrido de un pelotón atravesando un campo de minas. Si no conocemos qué y a quién preguntar las diferentes cuestiones relacionadas con el préstamo hipotecario, podemos acabar sufriendo daños económicos muy importantes. Consecuencias que pueden acabar afectando, no lo olvidemos, a nuestra propia salud mental. La contratación de una hipoteca no es una decisión trivial, es esencial.

La primera línea de minas tiene que ver con las condiciones financieras de cada hipoteca, características que tenemos que averiguar y entender para poder comparar los diferentes productos que ofrecen los bancos. Valorar si nos conviene más un tipo fijo, variable o una combinación de ambos tipos (las hipotecas mixtas) es el primer paso. Hay una “mejor hipoteca” para cada familia e individuo, lo que supone conocer nuestros objetivos y necesidades financieras, además de nuestra situación económica y personal, antes de estudiar las diferentes hipotecas.

  • Exige las condiciones por escrito

Comparados los préstamos en base a sus condiciones financieras, tipo de interés, plazo, comisiones y porcentaje de financiación ofrecido respecto al valor de tasación y compraventa, toca profundizar un poco más. No vale un papel manuscrito y sin firmar que nos entregue el director del banco, debemos exigir condiciones por escrito, sujetas a que el valor de tasación que sabremos más adelante cumpla con los mínimos establecidos por el banco. Si la entidad financiera es opaca, seguro que esconde algo. Salgamos huyendo del peligro de la hipoteca mina.

  • Ejerce tu derecho a acudir al notario para verificar el borrador de la escritura

El proceso hipotecario continúa tras la tasación, que si sale por el mínimo fijado abre la puerta a prepararlo todo para firmar ante notario. Recorrido un largo trecho del campo minado, hemos llegado a un terreno especialmente importante: hay que exigir la minuta con tiempo para poder leerla con tranquilidad en nuestra casa y, si hace falta, consultar con expertos independientes. Tenemos, además, el derecho a acudir a notaría tres días antes de la fecha de firma para verificar que el borrador de la escritura coincide con lo pactado. Debemos ejercer este derecho, no hay excusas.

Estudiando la letra pequeña debemos escudriñar si el referencial hipotecario es el euríbor o el controvertido y más caro IRPH de conjunto de entidades. Este IRPH, que viene en la escritura bajo el término “Tipo medio préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda libre a más de tres años” está cuestionado por juristas y algunos tribunales de justicia y podría ser eliminado en un futuro no muy lejano. Descartar como norma general las hipotecas variables referenciadas a IRPH. También es posible que quieran que aceptemos cláusulas suelo, que siguen siendo legales y tras la Ley 1/2013 se “demuestra” que el cliente conoce su existencia mediante una expresión manuscrita en la propia escritura. Igual pasa si nos ofrecieran las complejas y arriesgadas hipotecas en divisas o los falsos seguros de tipo de interés, las permutas o Swaps. Cuidado también al tipo de sistema de amortización: el normal es el sistema de amortización francés o de cuota constante, pero se han comercializado otros más complejos, como la cuota creciente.

  • Atención a los productos vinculdados

Un artefacto explosivo escondido justo antes de atravesar el campo de minas son los productos vinculados que nos “obligan” a contratar. Como norma general, es mejor una hipoteca libre, sin vinculaciones que no hemos pedido, que otra cargada de seguros y planes de inversión colocados junto al préstamo. Si constan en la escritura bonificando el interés, se supone ya conocíamos la ubicación de la mina y nada hay que temer. El peligro es que el personal del banco que acude a notaría aproveche el momento de nervios para presionarnos a firmar productos que no habíamos negociado antes. No caigamos en el chantaje: digamos no, tantas veces como haga falta.

  • Leer, escuchar y entender lo pactado

Cuando el notario lea la escritura de préstamo hipotecario estemos atentos, tomemos nota y confirmemos que lo que lee es lo que tenemos pactado. No seamos los mismos clientes de antaño, que firmaban sin escuchar ni entender y se han visto atrapados en pactos que no entendían. Preguntemos todo lo que sea preciso al notario. Y si nos acompaña un abogado o economista experto, mejor que mejor. Una mala hipoteca daña y mucho.

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