A la oferta y demanda de vivienda aún les separa un 23% del precio

Alejandro Meraviglia

Con frecuencia se refleja el aumento de las compraventas de vivienda, cómo se ha ido mitigando la caída de precios de los inmuebles, se reseña la paulatina vuelta del crédito y se alude a la mejora económica global como la causante de que el mercado inmobiliario esté superando la crisis. Sin embargo, el portal Pisos.com va un poco más lejos al cruzar la información sobre qué precio está dispuesto a pagar la demanda con el que pide la oferta o el vendedor y comprobar de ese modo a qué distancia se encuentran de poder formalizar la transacción compradores y vendedores de casas.

En su estudio relativo al año pasado, este portal inmobiliario constata cómo esas distancias entre oferta y demanda se han ido reduciendo conforme mejoraba la situación del mercado laboral (en cuanto se frenó la destrucción de empleo, las operaciones empezaron un tímido auge) y se flexibilizaban las condiciones de acceso a la financiación.

Ese acercamiento de posturas ha sido posible gracias a que el ajuste de precios de las viviendas parece haber tocado a su fin, al menos en una mayoría de las regiones, “y el presupuesto del comprador se ha elevado gracias a un mayor ahorro previo y a la vuelta del crédito”, explican desde Pisos.com.

De este modo, a lo largo de 2015 el precio medio que alcanzaron las casas en España fue de 138.150 euros, mientras que el piso más buscado por la demanda costó de media 112.500 euros con una superficie media de 90 metros cuadrados. El portal entiende que la diferencia entre ambas cantidades, esos 25.650 euros, es la distancia que separa en la actualidad a oferta y demanda, que además equivale al 23% de ese precio más deseado.

Este cruce entre oferta y demanda lo viene realizando Pisos.com desde el año 2009 y muestra cómo se ha ido comportando a lo largo de toda la crisis y el inicio de la recuperación. Así, en 2009 la diferencia llegó a ser del 55%, lo que explica en gran medida el fuerte desplome que registraron las ventas de inmuebles, con esa discrepancia eran contadas las transacciones que conseguían materializarse.

A partir de entonces, las posturas se fueron acercando hasta llegar al 20% en 2013. Sin embargo, en 2014 volvió a repuntar al 25% y fue, de nuevo, el año pasado cuando se moderó al citado 23%. Por territorios, el comportamiento es dispar como viene siendo habitual al hablar de vivienda. Solo Asturias y La Rioja redujeron su presupuesto de partida a la hora de buscar una casa durante 2015.

Precios de salida

Sin embargo, seis autonomías elevaron su apuesta. Se trata de Andalucía, Aragón, Baleares, Galicia, Navarra y País Vasco. El precio de salida más elevado lo sigue arrojando el País Vasco, con 232.500 euros de media. En el lado opuesto, los ciudadanos de Murcia, Comunidad Valenciana, Castilla-La Mancha y Canarias demandaron casas a un precio promedio de 67.500 euros. Navarra es la única comunidad donde el precio que están dispuestos a pagar los compradores supera al de la oferta. Las autonomías donde oferta y demanda están más cerca son Cantabria (9%), País Vasco (9%) y Cataluña (12%). Por el contrario, los mayores desajustes se concentran en Murcia (con una discrepancia todavía del 39%), Asturias (37%) y La Rioja (36%).

En cuanto a otras variables del mercado como son las transacciones o la evolución de los precios, el Consejo General del Notariado hizo público ayer su estudio en el que constató cómo las compraventas volvieron a exhibir un gran dinamismo al crecer un 14,7% anual en el tercer trimestre, después de que tres meses antes lo hubieran hecho otro significativo 16,8%. Además, los notarios destacaron que todas las regiones, salvo Navarra, contribuyeron a este resultado.

“Es probable que el tramo final del año traiga consigo avances más moderados o incluso caídas puntuales en algunos territorios. Ello no empañará un ejercicio 2015 en el que la recuperación de las ventas ha continuado, aunque a menor ritmo que en 2014”, explicó el Consejo en su nota. Los precios, por su parte, crecieron en el mismo periodo un 2,7% anual, algo menos que el trimestre anterior (3,6%). En once regiones se confirmó el fin del ajuste con repuntes de distinto vigor, mientras en las seis restantes continuó la depreciación. En cuanto a las hipotecas, prosiguieron al alza, encadenando siete trimestres de ascensos.

Las rentas de caseros e inquilinos están más cerca

Si a vendedores y compradores de pisos les separa una discrepancia media del 23% en el precio del inmueble a la venta, en el caso del mercado de arrendamiento caseros e inquilinos están bastante más cerca.

Por las mensualidades que anuncian los propietarios de casas en alquiler y las rentas que indican los inquilinos en sus búsquedas, Pisos.com calcula que la brecha actual es de apenas el 10%. En 2010, esa distancia llegó a ser del 27%.

Así, la renta media que buscan todos aquellos que desean vivir de alquiler fue de unos 450 euros mensuales en 2013, cifra que disminuyó a 350 euros en 2014 y se mantuvo invariable el año pasado. Por su parte, a la oferta de casas para arrendar no le ha quedado otro remedio que adaptarse a la demanda, tal y como demuestra el hecho de que las rentas medias ofrecidas por los propietarios han pasado de los 571 euros al mes de 2010 a los 384 euros de 2015. Esos 187 euros de diferencia en los que se han abaratado las rentas han supuesto un ahorro anual para los inquilinos de 2.244 euros.

Estas cifras demuestran que aunque el mercado de arrendamiento también ha estado influido por los embates de la crisis, “el equilibrio en las rentas de alquiler ha llegado antes que en los precios de venta, puesto que los repuntes han tenido lugar más deprisa y en un mayor número de territorios”, explicó Miguel Ángel Alemany, director general de Pisos.com. Para el responsable de este portal, “la demanda vive de alquiler hasta que logra el perfil financiero que le permite comprar, aunque no cualquier vivienda, sino aquélla que se ajusta a sus necesidades presentes y futuras”.