La banca zanja los conflictos de interés saliendo del sector tasador
Las tasadoras de la banca han pasado de controlar la mitad del mercado a desaparecer en solo seis años.
Los tiempos en que al acudir a un banco a solicitar una hipoteca era la sociedad de tasación de la propia entidad quien dictaminaba el valor del inmueble han terminado. Las últimas entidades financieras que aún poseían tasadoras han acabado por venderlas o cerrarlas ante la presión regulatoria que el Banco de España impuso hace un par de años para desligar ambos sectores a fin de “favorecer la independencia de la actividad de tasación y evitar conflictos de interés”.
La transformación del sector, iniciada ya antes, en medio de las críticas de expertos inmobiliarios o financieros, clientes y políticos, ha sido drástica. Desde el arranque de la crisis, según datos del supervisor financiero, la docena de tasadoras que estaban en manos de la banca han pasado de controlar el 47% del mercado a desaparecer.
Así, en los dos últimos años, la entidad gala BNP vendió Tasaciones Hipotecarias a la consultora inmobiliaria John Lang Lasalle; Unicaja traspasó Tasaciones Andaluzas a la firma Tecnitasa y Banco Santander reconvirtió su filial Sivasa, que ya no opera como tasadora sino que coordina a las sociedades externas que dan servicio a la entidad. Antes de eso Bankia había vendido Tasamadrid al fondo Advent International, que ya lideraba el mercado tras haber adquirido Tinsa, la tasadora que compartían la CECA y 35 cajas de ahorros.
CaixaBank, a su vez, vendió su filial Valoraciones y Tasaciones Hipotecarias (VTH) a Gecopinsa Tasaciones. Posteriormente, cuando al absorber Banca Cívica heredó Tasaciones y Consultoría de Caja Navarra y Compañía de Medios y Servicios de Tasación, de Cajasol, la firma catalana vendió la primera al grupo Catsa y cerró la otra. Kutxabank, por su parte, vendió Servicios Vascos de Tasaciones a Tecnitasa.
En paralelo, Banco Sabadell dio de baja a Tasaciones de Bienes Mediterráneo (Tamibed) tras adquirir la CAM. También quedó clausurada Global Gestión de Tasaciones, de Banca Badajoz, cuando esta pasó a integrarse a Caja3 y cerró sus puertas Tasaciones y Valoraciones de Galicia, filial de Novagalicia (hoy Abanca). Actualmente, la mayor dependencia entre una tasadora y una entidad financiera se da entre LKS Tasaciones y Caja Laboral, por su común pertenencia al grupo cooperativo Mondragón.
“A día de hoy tenemos un mejor sector de sociedades de tasación”, defiende José Manuel Gómez de Miguel, secretario de la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV), la patronal que representa al 90% de las tasadoras españolas.
“Aparte del proceso de independencia entre entidades y sociedades, ya no hay ningún banco que encargue toda su actividad a solo una o dos tasadoras”, detalla Gómez de Miguel, admitiendo eso sí la dependencia general que implica que el 70% de los ingresos del sector tasador sigan dependiendo de la banca.
Con todo, cuando el 25% o más de los ingresos de una tasadora provienen de las hipotecas que sella una misma entidad, la regulación impide que esa firma sea quien analice también los inmuebles del balance del banco. El objetivo es limitar la dependencia clientelar una vez que el Banco de España ya penalizó la participación directa de entidades financieras en más del 10% de capital de una tasadora.
El objetivo de esta regulación es evitar los conflictos de intereses detectados tanto en el boom inmobiliario como en la crisis posterior. Unos, los que se dan cuando un mismo grupo tasa un activo y concede luego la financiación necesaria para comprarlo. Otros, los que aparecen si quien decide el valor de un inmueble a la hora de descontarlo de la deuda hipotecaria contraída con un banco es una filial de dicha entidad. Dos escenarios que ya no se repetirán.
Sareb, un prometedor negocio para los tasadores
La facturación del sector tasador en 2014 creció con respecto a la del ejercicio anterior, por primera vez desde 2006. En concreto, la actividad de las tasadoras protagonizó un incremento del 10%, hasta sumar una facturación de 203,9 millones de euros en el año para el conjunto de las firmas asociadas a la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV), la patronal que agrupa al 90% de tasadoras del país. Este impulso en la actividad de tasación estuvo sustentado en buena parte por la exigencia del Banco de España de que el sector financiero actualizara la valoración de las garantías inmobilarias que había detrás de una muestra de más de 15.000 créditos, como parte del ejercicio de un ejercicio de transparencia (el asset quality review) que precedió a los test de estrés europeos.
Aunque se trató de un pico de actividad extraordinario, el ritmo promete no decaer este ejercicio gracias a la nueva normativa contable de Sareb que entró en vigor el pasado sábado. Esta obliga al llamado banco malo a retasar 250.000 inmuebles antes de final de año, y otros tantos a lo largo del próximo ejercicio. Sareb, que ya hace meses comenzó a homologar a buena parte de las sociedades de tasación, admite que tiene previsto contratar al grueso del sector para poder cumplir a tiempo con esta revaluación de su carga. El sector tasador, entre otros agentes de menor importancia, se repartirá en este proceso 25 millones de euros de Sareb, que deberá actualizar la tasación de toda su carga cada tres años.