El Banco de España obliga a Sareb a volver a tasar su carga inmobiliaria
Aunque trabajó en multitud de frentes a la vez, conformando su equipo interno, poniendo en marcha el motor comercial o dándose a conocer entre grandes inversores, uno de los principales hitos que se marcó Sareb durante su primer ejercicio de vida fue realizar una valoración pormenorizada, due dilligence en el argot financiero, para conocer al detalle la naturaleza y el valor de los 50.000 millones de euros en activos tóxicos que adquirió a las entidades financieras intervenidas.
La macrooperación supuso movilizar a 24 compañías y un millar de empleados, con CB Richard Ellis a la cabeza de las consultoras inmobiliarias, Clifford Chance dirigiendo a los bufetes de abogados y KPMG revisando los precios de transferencia de 107.000 activos inmobiliarios y 215.000 garantías colaterales de préstamos. Pese a ello, el Banco de España exigirá ahora a Sareb que vuelva a tasar todo el conjunto de su carga, acudiendo esta vez a tasadoras homologadas, y que compense las desviaciones de valor.
Así figura en el proyecto de borrador que el Banco de España acaba de remitir a Sareb y que mantendrá en periodo de consulta hasta finales de mes cuando será enviado al Boletín Oficial del Estado para su entrada en vigor. El texto responde a una de las disposiciones finales de la Ley de Cajas, que habilita al supervisor financiero para desarrollar los términos de contabilidad y valoración de activos que deben regir en el banco malo.
El organismo que gobierna Luis María Linde ha decidido, no obstante, dar un cierto margen a la sociedad de gestión de activos procedentes de la reestructuración bancaria para llevar a cabo esta retasación imponiendo un calendario progresivo. El texto establece, concretamente, que Sareb “deberá haber realizado una valoración al menos del 30% del importe total de los activos inmobiliarios y financieros antes del 31 de diciembre” de este año. Durante el próximo ejercicio, el examen debe alcanzar el 60%_de la carga y, finalmente, el ejercicio debe estar completamente culminado antes del 31 de diciembre de 2016.
Culminar promociones no las revalorizará
Una de las principales conclusiones de la due dilligence que Sareb ya llevó a cabo sobre su cartera es que los costes de adquisición, con fuertes descuentos, estuvieron en la línea de los precios de mercado de 2013 con lo que “dejan un margen de venta global reducido”. Bajo este axioma, los responsables de Sareb anunciaron durante la presentación de resultados de su primer ejercicio que la firma se transformaría de “un almacén” de activos a un “modelo fábrica”, que aportara valor añadido a su carga. A tal fin, el banco malo planea desarrollar 126 promociones inacabadas en 32 provincias, que suman unas 2.857 viviendas. La normativa contable de Banco de España destaca, sin embargo, que las “inversiones adicionales” que se realicen en promociones u otros activos no influirá en el valor final de estos, que deberá ceñirse a los precios del mercado.
Pese a ello, y aunque se permitirá a la sociedad utilizar como complemento la información recogida durante el ejercicio inicial de due dilligence, Sareb deberá elegir muestras lo suficientemente representativas en las valoraciones parciales que efectúe este año y el próximo como para que sus cálculos puedan ser extrapolables al grueso de la cartera durante el periodo que reste hasta concluir la revisión total a finales de 2016.
El Banco de España también detalla la metodología del ejercicio. “A excepción de la primera revisión de la cartera de activos traspasados”, deja claro el Banco de España en referencia a la due dilligence puesta en marcha el pasado año, en el futuro “la valoración de los activos será realizada por sociedades de tasación” homologadas por el supervisor financiero. El ejercicio completo, además, deberá repetirse cada tres años cambiando de valoradores.
A partir de ahí, se establece como metodología base la realización de tasaciones completas in situ, si bien se contempla la posibilidad de recurrir a muestras o valoraciones estadísticas, pero solo en aquellos casos en que haya suficientes operaciones de mercado para hacerlo y siempre que el consejo de Sareb autorice el procedimiento.
La circular, de hecho, establece que cuando la valoración de un activo “resulte poco fiable” se apliquen “recortes (haircuts)” sobre el valor estimado; que cuando el análisis de un activo arroje un precio que se sitúe un 15% por encima de su valor hipotecario se deba aportar como justificación “más de una transacción de mercado sobre activos equivalentes”; o que se consideren con “valor nulo” los préstamos sin garantía cuando cumplan 18 meses desde el primer impago.
Bajo estas estrictas reglas, Sareb deberá “efectuar correcciones valorativas” del precio de sus carteras “al menos al cierre de cada ejercicio”. De detectar minusvalías en alguna de las cinco “unidades de activos” (divididas en inmuebles, préstamos a promotor, préstamos participativos, participaciones en capital y otros), Sareb deberá compensarlas con plusvalías generadas dentro de la misma cartera o bien “ajustar el deterioro con cargo a la cuenta de pérdidas y ganancias del periodo en que se evidencie”. Así, ya en 2013, el Banco de España obligó a Sareb a provisionar 259 millones por su cartera de préstamos.
Desde Sareb alegan estar preocupados por el hecho de que les "cambien las reglas del juego a mitad del partido" dado el fuerte impacto negativo que puede tener en sus cuentas retasar activo a activo.