Perspectivas para el sector de la construcción

En busca de un sector inmobiliario solvente y sostenible

Los expertos coinciden en que todavía resta para que el precio suba en tasa anual

La banca se ha convertido en una de las grandes promotoras en España

Viviendas en venta en Seseña (Toledo)
Viviendas en venta en Seseña (Toledo)

A falta de conocer dentro de un par de meses las cifras definitivas de todos los principales indicadores del mercado inmobiliario, ya se puede concluir que 2013 será el sexto año de crisis para el sector, aunque no tan horribilis como los dos anteriores. Los precios de las casas han seguido cayendo, la producción se ha reducido a cifras nunca vistas y las ventas, en el mejor de los casos, acabarán 2013 empatadas con las de un año antes. Entonces, ¿dónde está la mejoría? Más que cifras tangibles, los avances se detectan por determinados comportamientos y operaciones puntuales que se han registrado en los últimos meses. Pero, vayamos por partes.

En lo relativo a los precios, 2013 está a punto de cerrarse con otra depreciación de los activos que, no obstante, será inferior a la registrada un año antes. Es decir, las casas son hoy más baratas que hace 12 meses, pero lo cierto es que el ritmo promedio de las rebajas se situará por debajo de los dos dígitos, cuando en 2012 finalizó con descuentos superiores al 13%, según el Instituto Nacional de Estadística (INE).

Llegado este punto conviene recordar que si bien en España se publican un sinfín de estudios de precios de vivienda, las dos únicas estadísticas oficiales son la que elabora el INE, con cifras procedentes de las escrituras de compraventa suscritas ante notario; y la que realiza el Ministerio de Fomento con las tasaciones registradas por la inmensa mayoría de tasadoras que operan en el mercado. Y es que la reciente publicación por parte del INE del dato de precios correspondiente al tercer trimestre de este año ha generado ciertas suspicacias entre algunos analistas. Por primera vez desde el segundo trimestre de 2010, la estadística mostró un aumento del precio de las casas en tasa intertrimestral. En el año, los inmuebles aún registraron un abaratamiento medio del 7,9%.

Polémicas estadísticas de precios

Sin embargo, los datos aportados por Fomento para el mismo periodo fueron todavía negativos tanto en términos trimestrales como anuales. Esta aparente contradicción fue la excusa perfecta que emplearon algunos expertos para volver a cuestionar la calidad de las cifras españolas en materia de vivienda. Como ambas estadísticas miden variables diferentes, es completamente lógico que sus números finales no coincidan, aunque la tendencia suele ser la misma. Es decir, que lo normal es que ambas determinen que el precio sube o baja, aunque las cuantías no sean exactamente idénticas.

Algunas claves para impulsar la reforma del parque

Conservación: Aunque es aún demasiado reciente la imagen de los bosques de grúas por toda la geografía española como efecto del boom inmobiliario más largo de la historia reciente, lo cierto es que las cifras que maneja el Gobierno advierten del mal estado en el que todavía se encuentran muchas casas. “Más de 7,4 millones de viviendas tienen en la actualidad problemas de accesibilidad, 5,4 millones de casas carecen de normativa relativa a eficiencia energética y hasta 920.000 edificios se encuentran en estado de ruina. Asimismo, 4,5 millones de personas residen en España en una infravivienda”, recuerdan fuentes oficiales del Ministerio de Fomento.

Legislación: Cuando los técnicos se preguntan por qué en España la rehabilitación no es una actividad potente dentro de la construcción, las empresas replican que la normativa suponía una fuerte barrera a la inversión hasta ahora. La aprobación de la nueva Ley de Rehabilitación trata de suprimir esos obstáculos legales.

Financiación: Pero si hay algo que empresas y legisladores reclaman para reactivar de una vez por todas este negocio es el diseño de nuevas fórmulas de financiación capaces de poner en marcha proyectos individuales de reforma en una vivienda o planes de renovación integral. Algunas compañías proponen incluso la implantación de un sistema de incentivos fiscales para esta clase de obras.

Empleo y PIB: El argumento más empleado para demandar que el Estado apoye con gasto público (vía incentivos fiscales) a este sector es la capacidad que tiene para generar actividad y crear empleo. Diversos estudios calculan que la rehabilitación podría movilizar entre 10.000 y 14.000 millones de euros de inversión anuales, crear 150.000 empleos y podría multiplicar por diez el volumen de negocio del sector energético. Todo un cambio de modelo y oxígeno para un sector que ha perdido más de 1,5 millones de empleos.

En este sentido, recuerdan los analistas que es precisamente en momentos como el actual, cuando la recuperación es aún muy incipiente, en los que es fácil asistir a la publicación de datos en apariencia contradictorios. Esto puede ser debido al desfase temporal y, en esta ocasión, por la naturaleza de las cifras.

Así, mientras los precios de oferta, que son en puridad las tasaciones, siguen bajando con el objetivo de atraer a los compradores, al mismo tiempo en un determinado barrio pueden estar cerrándose ya transacciones (precio final) por un valor ligeramente superior a l de otra venta equivalente registrada el trimestre anterior. Y no por ello se puede concluir que una u otra estadística está mal elaborada o denunciar que no refleja lo que de verdad está ocurriendo en el mercado.

En definitiva, los pisos valen hoy de promedio entre un 30% y un 40% menos de lo que costaban a finales de 2007 que fue el momento en el que alcanzaron sus máximos. O lo que es lo mismo, el precio de las casas ha retrocedido a los valores que se registraban en 2004. Y aunque este ajuste acumulado es de proporciones muy parecidas al habido en otros países como Irlanda, Reino Unido o EE UU, que también protagonizaron procesos alcistas de precios similares a la burbuja española, los expertos apuestan por que la depreciación continuará. Eso sí, lo hará a un ritmo mucho más suave, pero todos los estudios consultados coinciden. “Todavía falta tiempo para ver subidas de precios interanuales y las revalorizaciones del pasado no volverán”, señalan los principales servicios de estudios de inmobiliarias, bancos y consultoras. Esto no quiere decir que en algunos lugares se haya iniciado una senda bien distinta a la del resto. Esta circunstancia se explica por el marcado carácter local que ha distinguido históricamente al mercado inmobiliario. Las estadísticas oficiales de ventas ya ponen de manifiesto como las comunidades autónomas donde existe una mayor proporción de vivienda turística contabilizan más compraventas que el resto.

Más ventas en la costa

Como ya ocurriera tras el boom de finales de los años ochenta o a mediados de los noventa, la recuperación en este sector comienza tradicionalmente por las segundas residencias. ¿Por qué? Primero porque son las casas que más bajan sus precios. De hecho, la comparativa efectuada por CincoDías entre lo ocurrido con los precios y las transacciones demuestra que aquellos territorios que más abarataron sus pisos son ahora los que lideran la clasificación de compraventas. Hasta tal punto, que hoy es posible encontrar viviendas en la playa con buenas dotaciones por unos 40.000 euros. Y segundo, porque en cuanto mejoran las condiciones macroeconómicas, los hogares que han conservado el empleo y disponen de ahorros suelen invertir en una segunda residencia o en comprar una casa más grande de la que tienen en la actualidad. Con la actual crisis no tiene por qué ser diferente.

Entretanto, los últimos números publicados por el INE y Fomento todavía brindan descensos significativos en términos agregados. Los pronósticos apuntan a que entre vivienda nueva y usada se venderán este año no mucho más de 350.000 casas, cuando 2012 finalizó con 363.623 transacciones. Teniendo en cuenta que este ejercicio es el primero en el que adquirir la vivienda habitual ya no reporta ninguna deducción en el IRPF, que se mantenga el mismo nivel de ventas que el año pasado solo se sustenta por el fuerte recorte de precios que acumulan los inmuebles, lo que es visto por las familias y los inversores como una oportunidad.

Con este bajo nivel de precios y ventas la conclusión lógica es que la producción se mantenga en estado comatoso. De hecho, pese a que ya son varios los años en los que apenas se inician promociones nuevas, el ritmo al que se está drenando el stock es aún muy lento. Como consecuencia de ello, todavía queda demasiada vivienda nueva sin vender ni alquilar, en concreto el último dato actualizado por Fomento establece un excedente de 583.453 casas a 31 de diciembre de 2012.

Promoción a la espera de crédito

Y, en cambio, aunque la estadística en esta ocasión no baja a ese nivel de detalle, lo cierto es que ya hay municipios y barrios de grandes urbes como Madrid o Barcelona donde se ha vuelto a edificar. Esto es posible porque con la rebaja de precios actual y al no haber un gran stock en esas zonas, “el nuevo producto se vende con relativa facilidad”, admiten en una comercializadora. Y lo más sorprendente, algunos pequeños y medianos promotores que han sobrevivido a la quema denuncian que podría haber más obras en marcha si no fuera por la falta de crédito.

Es tal la sequía por la negativa de la banca a emprender nuevos proyectos relacionados con el ladrillo, que algunos promotores dispuestos a edificar en suelos libres de cargas (sin hipotecas vinculadas) han tenido que desistir en su empeño y devolver las reservas que habían pagado los compradores de las casas que, por ahora, no encuentran financiación para poderse construir. Esta respuesta de la banca se debe al proceso de reestructuración en el que están inmersas la inmensa mayoría de las entidades, necesitadas de aligerar su exposición a este sector. Hasta tal punto pretenden sanear sus balances, que son ya algunos bancos los primeros que han retomado viejas promociones abandonadas a la mitad o que, en vista de los nuevos precios, han optado por desarrollar solares en cartera con el objetivo de poner en valor el activo más problemático: el suelo.

Entretanto, el Gobierno ha dejado claro que es necesario cambiar el modelo. “Probablemente nunca más se vuelvan a iniciar hasta 800.000 casas al año”, repiten empresarios y dirigentes políticos. Por eso, el Ejecutivo ha decidido cambiar su discurso y ponerse manos a la obra para impulsar otros segmentos de negocio que puedan paliar la debacle en la que ha sumido a la construcción el estallido de la burbuja inmobiliaria. Solo dos datos muestran los estragos de esta crisis: más de 1,52 millones de empleos destruidos y la desaparición del 26% de las empresas existentes desde 2008. Por ahora, ha decidido dejar de subvencionar la compra de vivienda protegida (VPO) y, a cambio, ha apostado por el alquiler y la rehabilitación.

En materia de arrendamientos, el legislador se ha decantado por flexibilizar la actual normativa para que prevalezca el acuerdo entre las partes a la hora de fijar la renta y su actualización. Además, se insta al registro de los contratos para que de esta forma propietario e inquilino estén mejor protegidos ante presuntos abusos de cualquiera de las partes. Desde la oposición se denuncia que la nueva ley concede demasiados poderes al casero en detrimento del arrendatario.

Y en el ámbito de la rehabilitación, está negociando con constructoras, eléctricas y banca nuevas fórmulas de financiación que permitan no solo acometer proyectos individuales de reforma de viviendas, sino también la renovación integral de barrios enteros. Está previsto tener el nuevo sistema listo en febrero para poder ponerlo en marcha cuanto antes y frenar la sangría del paro en este sector. Con más alquiler y rehabilitación se espera lograr un mercado inmobiliario más solvente porque la banca ya no permitirá edificar sin que el promotor asuma ningún riesgo, ni a los particulares sobrendeudarse para adquirir su casa. Y si logra ser más solvente, será sostenible en el tiempo, no tan vulnerable al ciclo económico y a los cracs financieros. Más estable, en definitiva.

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