La reforma de la ley hipotecaria entra en vigor
Publicada hoy en el BOE La deuda que le queda pendiente al ejecutado será menor que con la legislación anterior
Ya está en vigor la reforma de la legislación hipotecaria española. Una modificación fraguada en menos de un año y forzada en gran medida por la sentencia del Tribunal Europeo de Justicia que impugnaba el procedimiento seguido en España para la ejecución de hipotecas. La banca se quedó el pasado año con la primera vivienda de 30.000 familias en España. Ante la incapacidad de los dos grandes partidos para llegar a un acuerdo, el Gobierno presentó a fianales del año pasado un decreto ley que finalmente ha sido aprobado en solitario.
La oposición en bloque considera que el texto, publicado hoy en el Boletín Oficial del Estado, es insuficiente y vulnera el espíritu de la Iniciativa Legislativa Popular (ILP) por la que 1,5 millones de ciudadanos exigieron la dación en pago retroactiva y el fin de los desahucios.
Estos son las principales modificaciones que introduce la ley:
1 Ejecución por impagos. El primer cambio que implanta la reforma hipotecaria es que eleva el mínimo de cuotas impagadas con las que la entidad puede solicitar la ejecución de una hipoteca desde uno, como ocurre actualmente, a tres impagos. Se trata de un mínimo desde el que, obviamente, el banco o caja podrá decidir si ejecuta o no.
2 Intereses de demora. Uno de los objetivos fundamentales del nuevo texto es el de poner límite a los intereses de demora que, hoy en día desregularizados, se sitúan actualmente en porcentajes que pueden ir desde un 18% a un 30%. La reforma acota la recarga que el banco puede imponer al deudor a un máximo de tres veces el precio del dinero, lo que hoy en día situaría el tope en un 12%. Además, estos intereses no podrán capitalizarse junto al principal de la deuda, como venía ocurriendo, y si el proceso concluye con la ejecución de la hipoteca, los intereses del demora serán la última obligación del deudor, que hará primero frente a los intereses remuneratorios y al capital, por este orden
3 Subastas más accesibles. Otro de los empeños de la norma es facilitar el acceso de terceros a la subasta del inmueble ejecutado que normalmente queda desierta y permite al banco adjudicarse la vivienda por un precio menor. La reforma reduce del 20% al 5%, sobre el valor de tasación del inmueble, el aval requerido a los postores interesados. En paralelo, se publicitará más cada subasta, desde la web del Ministerio de Justicia, y se eleva de 20 a 40 días el plazo para depositar el remate de la subasta, lo que facilita al pagador la búsqueda de financiación para concluir la compra. La norma también fomenta las subastas extrajudiciales y recoge la posibilidad de condonar un 2% de la deuda si el deudor muestra la vivienda a potenciales compradores cuando aún habita en ella.
4 Proceso de adjudicación. La modificación fundamental en el campo de las subastas, sin embargo, es que se establece el precio de salida mínimo del inmueble en el 75% del valor de tasación que se le dió en el momento de conceder la hipoteca, en lugar de recurrir a nuevas tasaciones en un momento en que el precio de la vivienda ha podido desplomarse. A partir de ahí, además, si la subasta quedara desierta la entidad financiera no podrá adjudicarse la vivienda por menos del 70% del valor de subasta –en lugar del 60% actual– con lo que el banco siempre cubriría el 52,5% del precio original del inmueble. Hoy no existe ni ese límite.
5 Compartir la plusvalía. Otra estrategia destinada a reducir la deuda pendiente del hipotecado que pierde su vivienda es la obligación de que la entidad dedique a rebajar dicha cuantía el 50% de las plusvalías que obtenga si consigue vender el inmueble en los 10 años siguientes a su adjudicación.
6 Quitas sobre la deuda. A partir de que el deudor pierda su inmueble, la reforma establece dos calendarios de pago para que pueda beneficiarse de quitas sobre la deuda que le quede pendiente. Así, si el afectado es capaz de cubrir el 65% del montante en los cinco años siguientes o el 80% en 10 años, el resto de la deuda le sería condonado.
7 Costas limitadas. La reforma limita las costas del proceso que afronta el ejecutado, estableciendo un tope, ahora inexistente, en el 5% sobre el total de los costes del proceso.
8 Suspensión del desahucio. Una novedad fundamental de la reforma, introducida a raíz de la sentencia del Tribunal Europeo de Justicia, es que se dará capacidad al juez para suspender cautelarmente un desahucio si el afectado denuncia cláusulas abusivas. Si la ejecución está motivada por una de estas condiciones abusivas, la Justicia podrá paralizar el proceso definitivamente mientras que si la cláusula es abusiva pero no desencadenó el desahucio, este continuará sin la aplicación de dicha parte del contrato. La norma también dota de poderes similares al notario, que podrá suspender de la misma forma un embargo en los procedimientos extrajudiciales.
9 Nuevas hipotecas. Otra medida derivada de una sentencia, del Tribunal Supremo en este caso, es la obligación de que el firmante de una hipoteca sea debidamente informado de los pormenores del contrato. Así, las cláusulas que puedan elevar el riesgo para el hipotecado –como las de suelo, techo o las que ligan los intereses a divisas extranjeras– deberán contar con su firma y un texto manuscrito manifestando su comprensión. Por otra parte, se limitará a 30 años el plazo máximo por el que se concederán préstamos hipotecarios y se permite al firmante aportar su propia tasación en lugar de la del banco.
10 Dación en pago. La reforma hipotecaria comprende en realidad la modificación de la Ley Hipotecaria, la de Enjuiciamiento Civil o el decreto antidesahucios del Gobierno. La batería de medias incluye reducir la dependencia de las tasadoras de la banca; consolidar el fondo de vivienda social para realojar a desahuciados en 5.000 inmuebles de la banca o suspender durante 24 meses los desahucios que afectan a colectivos especialmente vulnerables. Se trata de familias numerosas, con dudores en paro o menores de tres años al cargo, entre otras, y rentas anuales de menos de 19.000 euros. También se amplía a estos colectivos el código de buenas prácticas, que obliga a las entidades firmantes a reestructurar su deuda y a aceptar la dación en pago si no hay otra alternativa.