Inmobiliario

Los pisos más baratos de la década

En los últimos 35 años, el valor de las viviendas ha oscilado entre desorbitadas alzas y profundas caídas.

Vivienda
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El metro cuadrado cuesta en España 100.000 pesetas. Así podría haber comenzado un artículo de CincoDías en los ochenta. Desde entonces han pasado 33 años y 10.000 números y, así como ha variado el periódico, lo ha hecho el país.

Uno de los ámbitos en los que más turbulencias se han experimentado ha sido el del sector de la vivienda. En poco más de tres décadas, las familias han visto cómo los precios de sus pisos alcanzaban cifras desorbitadas y, súbitamente, comenzaban a descender.

Es eso a lo que llamamos burbuja inmobiliaria y su estallido. ¿Pero qué es una burbuja? Según el informe sobre la Situación inmobiliaria de 2002, elaborado por el BBVA, "una burbuja surge cuando los precios del activo aumentan por encima de lo que justificaría la evolución de sus fundamentos económicos". En España, el precio de la vivienda se incrementó, entre 1997 y 2007, un 114% en términos reales, según el Banco de España.

Desde abril de 2007, fecha en la que los pisos alcanzaron su mayor valor, se acumulan ya 62 meses de caídas consecutivas, cifradas en un 36%, según Fotocasa.es.

Los expertos responsabilizan del crecimiento de los precios a la caída del desempleo (de un 24% en 1994 a un 11% en 2004), la bajada de los tipos de los interés hipotecarios, gracias a la incorporación al euro, y el fácil acceso a los créditos. Además, la inmigración masiva, pues según el Instituto Nacional de Estadística, la población extranjera se quintuplicó entre 1991 y 2001. Tampoco hay que olvidar que una de las causas fundamentales de la burbuja fue que la compra de viviendas se convirtió en la forma preferida de inversión para muchos españoles.

Ante el aumento de la demanda, la oferta también lo hizo, pero se vio desbordada y los precios comenzaron a ascender. El Fondo Monetario Internacional (FMI) cifró la sobrevaloración de la vivienda en España a finales de 2007 en torno al 17%, similar a la de EE UU (20%) y Reino Unido (28%). Si los precios entre 1995 y 1997 crecieron por debajo de la inflación, desde entonces lo hicieron anualmente un 10%, según el Banco de España.

Cinco años después de que pinchara la burbuja, aún estamos sufriendo sus trágicas consecuencias en forma de una grave crisis económica mundial. Durante el último año, los precios de la vivienda de segunda mano sufrieron un descenso del 10,5%, el mayor hasta ahora, informa Fotocasa.es. Desde abril de 2007, fecha en la que alcanzaron su valor máximo (2.952 euros por metro cuadrado), ya se acumulan 62 meses consecutivos de caída, alcanzando así un descenso total del 36%. Sin embargo, el portal inmobiliario considera que "el precio de la vivienda continuará experimentando leves descensos que reflejan el poder de negociación del precio a la baja, debido a la coyuntura económica actual y a la restricción del crédito a las familias" y no mostrará un repunte al alza hasta que "se restablezca la financiación a las economías domésticas y disminuya el paro".

La imposibilidad de muchos españoles endeudados para pagar sus viviendas ha hecho que estas hayan sido embargadas por los bancos y ahora estén vacías, ante la inexistencia de compradores que puedan hacer frente a sus altos costes.

El Plan de Infraestructuras, Transporte y Vivienda 2012-2024 (Pitvi) cifra el número de casas nuevas sin vender en 900.000, aquellas con potencialidad turística, entre 150.000 y 300.000, y las usadas, en torno a 3,1 millones, aunque en este último caso parten del censo de población y vivienda realizado por el INE en 2001. Esto supondría entre 4 y 4,3 millones de viviendas desocupadas, cantidad que algunos expertos elevan actualmente a 5 millones, es decir, un 20% del parque inmobiliario.

El nuevo Plan de Vivienda quiere reducir esta cifra, y para ello pretende promover la rehabilitación de las viviendas usadas e impulsar el alquiler. Este año ha reservado 765,9 millones de euros con este fin, un 6,6% menos que el año anterior, siguiendo así los principios de austeridad anunciados por Ana Pastor, ministra de Fomento.

Inicios del boom inmobiliario

Entre 1984 y 1991, los precios de los pisos en España se incrementaron un 106%, según el Banco de España, y su valor se estabilizó hasta 1997. Si en 1987 el metro cuadrado estaba valorado en 50.000 pesetas, en 2001 ya alcanzaba las 142.628 pesetas, con datos del Ministerio de Fomento. Junto con las cotizaciones, también se multiplicó el número de viviendas construidas. Entre 1980 y 1998 se construían de media 250.000 al año y poco después alcanzaron las 500.000, de acuerdo a las cifras del servicio de estudios de BBVA de 2002.

Viviendas sobrevaloradas y vacías

Antes del estallido de la burbuja, en 2004, el metro cuadrado en España estaba valorado en 1.538,8 euros y el número de transacciones inmobiliarias alcanzó las 848.390, según el Ministerio de Fomento. El censo de población y vivienda, elaborado por el Instituto Nacional de Estadística en 2001, mostró que el número de casas había subido un 20% con respecto a principios de los noventa, a pesar de que la población solo lo hiciera un 5%, por lo que el número de hogares vacíos alcanzó el 15%.

Las consecuencias de la burbuja

El informe de Fotocasa.es Los españoles y su relación con la vivienda desvela que los estragos causados por la burbuja inmobiliaria no han eliminado de la mente del 49,1% de los españoles su deseo de adquirir una vivienda propia. Consideran que sale más rentable a largo plazo que el alquiler, opción que solo contempla como modelo de vida un 4%. El hogar al que aspiran mide 96 metros cuadrados, aunque desearían que alcanzara los 120, cuesta 1.891 euros por metro cuadrado y cuenta con tres dormitorios y un baño.