El pacto antideshaucios

Guindos incentiva con rebajas fiscales la buena praxis en el embargo de pisos

Economía promoverá un código de buenas prácticas invitando a la banca a que instaure la dación en pago para familias sin ingresos, aplique una moratoria de dos años en la ejecución del desahucio y a hacerse copartícipes de la depreciación de los inmuebles. A cambio, el Gobierno ofrece incentivos fiscales en caso de pérdidas.

Guindos incentiva con rebajas fiscales la buena praxis en el embargo de pisos
Guindos incentiva con rebajas fiscales la buena praxis en el embargo de pisos

El ministro de Economía, Luis de Guindos, manifestó que el Gobierno es consciente del "drama" que viven las 150.000 familias que han sido desahuciadas de sus hogares como consecuencia del impago de sus hipotecas, lo que achacó a "errores anteriores". A la petición hecha por la Izquierda Plural (IU, ICV-EUiA, CHA) en el Congreso de los Diputados de que se generalizara la dación en pago -la entrega del inmueble como única condición para cancelar la deuda hipotecaria-, Economía respondió con un "código de buenas prácticas" en el que invita a la banca a aceptar esta vía voluntariamente en ciertos supuestos. Guindos no espera que lo hagan gratis. Economía ofrecerá "la posibilidad de incluir como gasto fiscalmente deducible las pérdidas en que hubiesen incurrido" las entidades cumplidoras.

En concreto, el Ejecutivo apunta a aquellas familias con todos sus miembros en paro que sean incapaces de hacer frente al pago de la hipoteca que pesa sobre su primera -y única- residencia. Este perfil quedará recogido en la normativa, pero dependerá de las entidades no reclamarles la deuda pendiente, como ocurre hoy día, una vez descontado el valor del inmueble embargado. Economía anunció, además, que "se establecerán las cautelas necesarias para evitar situaciones de abuso o fraude" por parte de las familias que se beneficien de la dación.

Para ellas, continuó Guindos, sería recomendable instaurar un periodo de carencia en el desalojo de la vivienda "que podría situarse en dos años, prorrogables en determinadas circunstancias". Durante dicho plazo, matizó el ministro, las entidades podrían pactar algún tipo de renta, de alquiler, al alcance del bolsillo de los afectados.

El código, que "será publicado en breve" según fuentes ministeriales, instará a las entidades a compartir con sus clientes las consecuencias de la depreciación del ladrillo. "Se trata de establecer un mecanismo de coparticipación", desarrolla el Ministerio por escrito, en el que la entidad cubra "un determinado porcentaje" por "la deficiencia de la tasación o la desvalorización que haya sufrido el inmueble". "Si han tasado un activo en 100 para prestar 80, y luego el activo vale 50", ilustraba el propio Guindos, la entidad tendría que hacerse responsable en parte de esta diferencia, en lugar de imputarla íntegramente al deudor como es habitual.

Hasta el momento, cuando la banca embarga una vivienda, esta se lleva a subasta pública. La escasa asistencia de pujadores, sin embargo, hace que normalmente sea la propia entidad quien se adjudica el inmueble por un mínimo del 60% de su valor (hasta el pasado año era el 50%). El Ejecutivo busca publicitar más estas subastas, crear una base de datos nacional y facilitar la participación online para que la mayor afluencia de postores termine elevando el precio de venta de los inmuebles. Un factor clave, pues al poseedor de la hipoteca se le descuenta la cifra de la transacción de la deuda pendiente y se le obliga a hacer frente al pago del resto de por vida.

Finalmente, el Gobierno pretende que, al menos en el caso de las familias situadas en el umbral de exclusión que sufran un embargo, los pagos realizados hasta la fecha de la ejecución, o al menos una parte, no se dediquen a cubrir los intereses del préstamo -como suele ocurrir en los primeros años de una hipoteca- sino el principal del capital.

La principal crítica realizada ayer por PSOE o IU, entre otros grupos, fue que el Ejecutivo haya renunciado a obligar a la banca a cumplir estos preceptos y se limite a pedirle que se sume voluntariamente. Incentivos aparte, advierte Economía, se presionará "publicitando mucho quién firma el código y quién no, quién lo cumple y quién no".

Fuentes del sector financiero admitían, no obstante, que el paquete presentado por Guindos ha sido negociado con las propias entidades por lo que dan por hecho que habrá una amplia aceptación del código de buenas prácticas. La Asociación Española de Banca sigue descartando, no obstante, la generalización de la dación en pago, justificando que trasladar todo el riesgo a las entidades encarecería todas las hipotecas. Aducen, eso sí, que a las entidades no les interesa adjudicarse más viviendas y que la refinanciación de créditos hipotecarios o el aplazamiento de pagos están ya a la orden del día.

La Confederación Española de Cajas de Ahorro, a su vez, celebró los incentivos fiscales y aseguró estar ofreciendo alternativas al desahucio.

El código de buenas prácticas en las ejecuciones

Umbral de exclusión

Las familias con todos sus miembros en situación de desempleo que vean embargada "su primera y única" residencia ante la incapacidad de hacer frente al pago de la hipoteca estarán consideradas como colectivo de exclusión social.

El código de buenas prácticas impulsado por el Gobierno recomienda a las entidades aplicar la dación en pago a estos colectivos, aceptando el inmueble embargado como única condición para cancelar la deuda.

Moratoria en el desahucio

Economía invita a las entidades a conceder un periodo de carencia de unos dos años, "prorrogables en algunos casos", para estas familias.

Subasta de vivienda

El Gobierno fomentará las ejecuciones extrajudiciales y facilitará el acceso online a las subastas de inmuebles embargados, con el fin de que la vivienda se salde con "el precio más elevado posible", y así reducir la deuda del hipotecado.

Las entidades que asuman el código de buena praxis deberán costear parte de la depreciación que haya sufrido la vivienda desde su tasación hipotecaria a su subasta pública.

Pago de interes

Las reformas legales planteadas por el Ejecutivo incluyen atenuar los intereses moratorios, en especial para las familias en exclusión.

La intención del Ejecutivo es que en casos de embargo, "el pago del capital de la hipoteca sea proporcional al número de cuotas abonadas", invirtiendo la tendencia actual de que en los primeros años de pago del crédito solo se cubran los intereses, en lugar del principal.

Deducción fiscal

La principal contrapartida con la que Economía trata de convencer a las entidades de que cumplan el código es que hacerlo permitirá incluir como gasto fiscalmente deducible las pérdidas en las que incurran.