Sentar las bases del futuro
El mercado residencial es, quizás, el mayor exponente de los problemas que acucian al sector inmobiliario. Tanto en los pagos de las familias como por haber sido el mayor generador de puestos de trabajo. Intentemos algunas respuestas desde el ámbito del análisis inmobiliario.
Diariamente hablamos de precios y de valores, por lo que vale recordar que la presencia de la financiación a largo plazo es, seguramente, la característica que más influye en aquellos y en su evolución. El precio al contado que lleva implícito un valor de mercado se cierra precisamente por la aportación, habitualmente grande, del préstamo de la entidad de crédito. Las condiciones de devolución durante muchos años son fundamentales para saber el precio máximo que puede pagar el comprador.
Además, en la venta de una vivienda se ha de contar con un plazo normal de comercialización, concepto variable según la parte del ciclo inmobiliario. Cualquier intento de forzar estos plazos redundará en que el precio de la operación difícilmente puede recibir el nombre de valor de mercado. También recordemos que las caídas fuertes de precios de viviendas en poder de entidades de crédito repercutirán en el valor patrimonial de todas las familias propietarias de viviendas.
En estos momentos nos encontramos con una caída de ingresos y de expectativas por parte de posibles compradores solventes, con impagos elevados de otros compradores a causa de la ausencia de ingresos en familias con desempleados que llevan a la adjudicación no deseada de las viviendas garantía por parte de las entidades de crédito, lo que les genera una delicada situación de provisiones crecientes, dado el deterioro de valor de estas garantías, hasta ahora reconocidas como de gran solidez.
Un stock elevado de viviendas en fase de construcción o terminadas, que no encuentran comprador, termina de cerrar el círculo, con la paralización de producción en un sector como la construcción residencial, que tiene una capacidad clara de generación de empleos en estos momentos de paro laboral.
Entre las medidas a considerar para dar respuesta a la situación actual del sector apuntemos algunas reflexiones que ayuden a reconducir la situación.
La reincorporación aprobada por el Gobierno de la desgravación para adquisición de vivienda nueva puede ayudar a cerrar una decisión de compra más que impulsar esta y, seguramente, tiene que tener un plazo de vigencia cierto y claro para no producir efectos colaterales de rebote de valores.
La financiación a largo plazo para compra de vivienda debe ir acompañada de toda transparencia pero, además, de la certeza de que el tomador conoce los posibles riesgos futuros de su decisión. La simetría prestamista-prestatario debe ser máxima.
El retorno a prácticas de ahorro previo y ajuste realista de la inversión en la compra de vivienda ayudará a delimitar dónde debe actuar el mercado de compraventa y dónde debe funcionar el mercado de alquiler, hoy día inexistente. Esto será ayudado, sin duda, por fórmulas de financiación innovadoras por las entidades de crédito que hoy día pueden tener cabida.
La casi segura exigencia de aumento de las provisiones de préstamos sobre suelos a las entidades de crédito por parte del Gobierno será imprescindible para afrontar en este momento la volatilidad implícita en los proyectos inmobiliarios de largo desarrollo. El retorno a fases positivas de la evolución de su valor se vislumbra todavía muy lejano para esperar a que acaezca.
En línea con la CEB 3/2010 del Banco de España, en cuanto al aumento de las exigencias en la concesión y seguimiento de riesgos inmobiliarios, se ha de producir una mejora intensa en el análisis inmobiliario y financiero de los proyectos así como de los promotores, tanto por las entidades de crédito como por los valoradores. Especialmente en la valoración de suelos, las prácticas que ayuden a reducir las subjetividades arbitrarias, no las racionales, serán bienvenidas. El cuerpo normativo de valoración en el ámbito económico es suficientemente válido, por lo que necesita más adecuaciones que cambios profundos. En este sentido, los efectos de las valoraciones de la Ley de Suelo en ámbito expropiatorio no tienen efectos reales en la actualidad, pero sí que lo pueden tener en un futuro.
Este tipo de medidas han de vivir en el nuevo marco del sector financiero y deben conciliar la urgencia del momento actual con sentar las bases para el siguiente ciclo del sector inmobiliario.
Luis Leirado Campo. Director de Operaciones Estratégicas y Relaciones Institucionales de TecniTasa