_
_
_
_
_
Tribuna
Artículos estrictamente de opinión que responden al estilo propio del autor. Estos textos de opinión han de basarse en datos verificados y ser respetuosos con las personas aunque se critiquen sus actos. Todas las tribunas de opinión de personas ajenas a la Redacción de EL PAÍS llevarán, tras la última línea, un pie de autor —por conocido que éste sea— donde se indique el cargo, título, militancia política (en su caso) u ocupación principal, o la que esté o estuvo relacionada con el tema abordado

Impulso al mercado residencial

El sector inmobiliario residencial debería pasar de estar en el origen de la crisis actual a ser parte de su solución. Tiene todos los ingredientes necesarios: es intensivo en mano de obra, con uno de los mejores multiplicadores de inversión/empleo, genera una demanda inmediata en los sectores auxiliares que tienen exceso de capacidad, sus inputs son básicamente de producción nacional y la financiación añadida (dado que el suelo ya está en los balances bancarios) recircularía vía salarios, ingresos fiscales, reducción de morosidad, etc.

Para ello se requieren crédito y demanda. Empecemos por la demanda.

Dejando aparte la demanda vacacional, que se recuperará al ritmo que lo hagan nuestros clientes tradicionales: alemanes, franceses, británicos (con el añadido de la recuperación de la libra), nórdicos y otros como polacos, rusos, etc., que crecerán sustancialmente, el motor debería ser la demanda de primera vivienda.

Esta demanda es claramente dependiente de la creación de empleo, por lo que no cabe esperar crecimientos significativos en el corto plazo. Sin embargo, se observa, especialmente en el entorno de las principales ciudades, que existe una demanda insatisfecha que antes se orientaba, por razones de coste, a poblaciones más alejadas y a viviendas de menor tamaño. Con la caída de los costes, principalmente del suelo, y de los márgenes de beneficio ha aumentado la demanda de familias que buscan pisos más grandes (ahora predomina la demanda de tres dormitorios) y más cercanos a su entorno.

La reducción de precios ha sido de tal intensidad que prácticamente se ha acabado la dualidad de precios que existía entre vivienda libre y vivienda protegida incluso en el entorno de ciudades como Madrid y Barcelona, por lo que muchas parejas jóvenes que antes no podían acceder por los precios de la vivienda libre ahora encuentran esta al precio de la protegida.

El otro factor determinante para el relanzamiento del sector es el crédito. Y aquí es donde está el nudo gordiano que condicionará cualquier iniciativa.

Los bancos, aparte de la liquidez, no solo tienen un problema de suelo e inmuebles adjudicados o morosos, sino que además les gustaría publicar cada trimestre una exposición menor al ladrillo, por razones obvias.

La mayor parte del riesgo de suelo de los bancos corresponde a operaciones financiadas a partir de 2005 con los precios en máximos del ciclo. Con estos precios en sus libros, a los bancos les está costando mucho, porque no se lo permiten sus cuentas de resultados, o porque todavía les anclan los valores históricos, asumir la caída del valor de los suelos

Con esta situación y la virtual destrucción del sector de promotores, la iniciativa para nuevos desarrollos se concentra en los bancos (que quieren dar salida a sus adjudicados, pero no terminan de asumir las nuevas valoraciones) y las cooperativas.

Las cooperativas a las que la banca, dada su aversión radical al riesgo inmobiliario, exige un grado de preventa muy alto, y además requiere que el suelo esté prepagado, tienen que exigir a los cooperativistas una aportación inicial excesiva para un proyecto que existe solo sobre plano.

La consecuencia es que el número de viviendas iniciadas es muy inferior al potencial, por los impedimentos para la concesión de financiación, por el alargamiento de los plazos de resolución de operaciones y porque existen muchas promociones con un grado de preventa que en otro momento se hubiera considerado más que satisfactorio pero que no alcanzan los umbrales que ahora exige la banca.

La cuestión es cómo conseguir que la demanda todavía existente se traduzca en nuevos desarrollos de una manera más eficiente. Los esfuerzos deberían concentrarse en la financiación. Los bancos no quieren aparecer con aumentos en sus saldos de financiación a nuevas promociones, y seguramente tampoco podrían mientras no resuelvan su falta de liquidez. Por otra parte, los bancos tienen la estructura, red y sistemas para ser el mejor vehículo para canalizar cualquier esfuerzo público dirigido a impulsar el sector inmobiliario.

Una fórmula sería crear una agencia o vehículo que apoyara a los bancos en la fase de construcción. Los bancos aportarían el suelo en fórmulas similares a las de permutas que practican algunos de ellos, los compradores aportarían la entrada inicial y las cuotas periódicas y la agencia facilitaría la financiación de la construcción. Los bancos participantes se comprometerían a facilitar la subrogación a los compradores, que seguirán siendo un buen objetivo comercial.

Esto, con algunos cambios en la normativa de vivienda protegida y la reducción de todos los plazos burocráticos cuyo alargamiento no aporta valor y encarece el producto final, no resolverá el problema pero, al menos, contribuirá a no desalentar a los pocos que, a pesar de las dificultades y de lo ajustado de los márgenes actuales, aún tienen la iniciativa para comenzar una promoción.

Mariano Miguel. Director en España de Clayton Euro Risk

Más información

Ubicación de la economía

Joaquín Trigo Portela

Archivado En

_
_