Análisis

La banca y el IVA sostienen el crecimiento de las hipotecas a la espera de los cambios fiscales

Las hipotecas sobre viviendas encadenaron en marzo su tercer mes consecutivo de subidas, una tendencia alcista que, según los expertos, responde al adelanto de las compras de casas ante los cambios fiscales que se avecinan y a la movilización de activos inmobiliarios por parte de la banca para reducir su 'stock'.

El número de viviendas hipotecadas ha crecido en marzo un 2,4% en tasa interanual y ya encadena tres meses consecutivos al alza -en enero subieron un 2,3% y en febrero, un 8,5%- tras un año 2009 de caídas ininterrumpidas -el pasado ejercicio los préstamos hipotecarios se redujeron un 21%-. No obstante, en tasa intermensual -marzo respecto a febrero- las hipotecas constituidas sobre viviendas experimentaron un descenso del 2,4% frente al incremento del 2% experimentado en febrero.

Estos datos publicados hoy por el Instituto Nacional de Estadística (INE) llevan a plantearse si el mercado de la vivienda camina ya hacia la estabilización tras dos años de profunda crisis, tal y como asegura el Gobierno, o solamente reflejan el efecto de los cambios impositivos y fiscales que se avecinan, como son la subida un punto porcentual (del 7% al 8%) del IVA aplicado a los pisos nuevos a partir del próximo 1 de junio, o la eliminación desde el 1 de enero de 2011 de la desgravación por compra de vivienda habitual para las rentas superiores a 24.107,2 euros.

Para José García Montalvo, catedrático de Economía de la Universidad Pompeu Fabra, el dato de hipotecas del mes de marzo "no cambia nada" porque supone un mínimo incremento interanual y además cae con respecto al mes anterior. "No se ve un cambio significativo de tendencia", asegura, aunque explica que "se puede estar produciendo un adelanto de las compraventas" por el IVA. No obstante, avisa de que "habrá que ver qué pasará a partir de julio" cuando se produzca la subida impositiva porque "lo que ahora ayuda a que mejoren las ventas puede hundirlas después". Montalvo recuerda que en Estados Unidos una vez finalizaron en noviembre de 2009 las subvenciones a fondo perdido para la compra de inmuebles, el mercado inmobiliario recayó un 16% en diciembre.

Por su parte, el economista jefe de Intermoney, José Carlos Díez, considera que el efecto IVA apenas tiene impacto en la Estadística de Hipotecas, mientras que sí que influye la futura supresión de la deducción fiscal. En su opinión, los datos de hoy revelan que existe demanda y que "hay bastante novación"; esto es, cambios en las condiciones de las hipotecas aprovechando la bajada de los tipos de interés. De hecho, el tipo de interés medio en marzo se sitúa en el 3,91%, un 23,3% menos que hace un año. Así, en las hipotecas a tipo variable el interés medio se reduce desde el 4,58% antes de la novación al 3,60% después del cambio de condiciones.

Díez considera que "el mercado está tirando" y el crédito "se está reanimando desde niveles de práctica congelación". Añade que el ajuste de precios se ha producido ya en la primera vivienda y no en la segunda residencia, y estima que en la vivienda de segunda mano los precios han caído un 20% nominal desde 2009 -en términos reales han bajado en torno a un 30%-.

José Luis Martínez Campuzano, estratega de Citi en España, pide cautela en la valoración de los datos de hipotecas porque "sigue la mejora en la evolución en todas las fincas, rústicas y urbanas, pero a menor ritmo", pero destaca que podrían reflejar el "esfuerzo de la banca para reducir su 'stock' de viviendas en cartera". En este sentido, señala que la última encuesta de bancos publicada por el Banco de España apunta a una estabilidad en los préstamos hipotecarios.