Caída en los precios

El precio de la vivienda sigue a la baja y regresa a niveles de 2006

Arrastra una caída interanual del 8,3% a junio en vivienda libre.

En el cuarto trimestre de 2003, el precio de la vivienda experimentó un crecimiento del 18,5% en tasa interanual, el máximo de la serie histórica. Era el punto álgido del boom inmobiliario: los precios crecían por encima del 10% cada trimestre y la compra de inmuebles estaba disparada ante la posibilidad de que los precios siguieran creciendo sin freno. Cada mes se vendían cerca de 80.000 viviendas, según las cifras del INE, y ni el precio ni la demanda parecían tener techo.

Cinco años después, la situación es bien diferente. El precio de la vivienda libre ha caído un 8,3% en tasa interanual entre abril y junio, según los datos del Ministerio de Vivienda, encadenando tres trimestres consecutivos en tasas negativas. Se trata del descenso más elevado de la serie histórica, que se mide desde 1996, y muestra el profundo ajuste que está sufriendo el sector inmobiliario ante la caída de la demanda y el exceso de oferta (el Ministerio de Vivienda calcula que hay 613.000 viviendas terminadas sin vender). El índice general de precios, que incluye la vivienda protegida, cayó un 8,2% en tasa interanual entre abril y junio.

El coste del metro cuadrado de vivienda se ha situado en 1.921 euros, lo que supone que los precios han regresado al nivel de 2006. El ritmo de transmisiones de viviendas también ha caído con fuerza y apenas se venden la mitad de las que se vendían hace doce meses.

Sin embargo, esta fase de fuerte descenso de precios iniciada a finales de 2008 parece que ha perdido velocidad si se comparan los precios en tasa intertrimestral. Desde la primera caída en el segundo trimestre de 2008 (un -0,3%) han ido bajando con fuerza hasta registrar un descenso del 3% en el primer trimestre de 2009. Esa tendencia, sin embargo, se ha corregido en el segundo trimestre, y la bajada se ha suavizado, al quedarse en un -1,9%.

Los expertos aseguran que este dato puede apuntar a una cierta desaceleración en precios. Gregorio Izquierdo, director del servicio de estudios del Instituto de Estudios Económicos, señala que podría darse una cierta estabilización "gracias a que gran parte del ajuste ya se ha producido por la bajada del euríbor", pese a la restricción de la demanda por la alta destrucción de empleo

En la misma línea, el profesor del Instituto de Práctica Empresarial (IPE), José Antonio Pérez, considera que el sector está en un punto de inflexión, con una importante reactivación de los ritmos de compraventa por la mejora en las condiciones de financiación. Pese a ello asegura que si no se reactiva el sector, "en 2010 se puede producir otra vez un exceso de demanda".

Los promotores comparten la opinión de los expertos, pero creen que ellos ya han hecho la labor que les correspondía, al bajar los precios de las casas sin vender hasta un 20%. José Manuel Galindo, presidente de la Asociación de Promotores y Constructores, apunta que ahora le toca el turno al Ejecutivo, que debe habilitar medidas para que se absorba lo antes posible el stock de vivienda sin vender, y a las entidades financieras, que deben aportar, a su juicio, facilidades para que el crédito concedido a los promotores se pueda subrogar a los clientes particulares.

Hasta que esas medidas surtan efecto, el precio sigue cayendo con fuerza en especial en aquellas comunidades autónomas en las que el sector de la construcción residencial creció sin ningún límite, muy por encima de la demanda.

La comunidad que mejor ilustra esta situación es Castilla-La Mancha, en la que los precios de la vivienda registraron en el segundo semestre de este año una caída del 13%, la mayor de toda España. La clasificación por provincias está encabezada por dos castellano-manchegas (Toledo y Albacete), con descensos en el precio superiores al 15% en ambos casos. En la comparación por municipios, los cinco con el metro cuadrado más barato pertenecen a esa región (Hellín, Tomelloso, Villarrobledo, Valdepeñas y Villena), todos por debajo de los 1.000 euros por metro cuadrado. Los precios más caros se encuentran en San Sebastián, Madrid y Barcelona, por encima de los 3.300 euros.

La cifra

1.921 euros es el precio medio del metro cuadrado construido en España, lo que supone una rebaja de 175 euros respecto al segundo trimestre de 2008.

Descensos superiores al 10% en catorce provincias

En 2006, el número de visados para iniciar la construcción de viviendas tocó máximos, con más de 865.000, lo que suponía que se estaban construyendo más casas que en Alemania, Francia y Reino Unido juntos. Ese exceso de oferta ha provocado un desplome sin precedentes en el precio de la vivienda, que ha caído en todas las comunidades autónomas ante un mercado residencial excesivamente sobredimensionado.

Buena prueba de ello es que el precio de la vivienda libre ha caído más de un 10% en cuatro comunidades autónomas (Cantabria, Castilla-La Mancha, Madrid y Murcia) y en catorce provincias. Entre ellas destaca el fuerte ajuste que ha sufrido el precio de las casas del litoral mediterráneo, con descensos por encima del 10% en Alicante, Castellón Málaga y Almería y superiores al 9% en Tarragona.