El pinchazo del 'ladrillo' bate los peores presagios
La demanda casi nula y el exceso de oferta lastran el sector.
El fin de la etapa dorada del mercado inmobiliario español se veía venir desde hace tiempo, pero en lugar de un aterrizaje más o menos suave lo que ha ocurrido se parece más al descarrilamiento de un pesado tren de mercancías que avanzaba a una velocidad más que inadecuada. Todo se ha unido en su contra. Desde el exceso de oferta a los precios desorbitados de los activos residenciales, que fueron aupados por una demanda que contaba con un elevado componente especulativo y que parecía no tener fin. A ese determinante factor se une ahora una escasez de financiación bancaria con perfiles también históricos.
Como consecuencia, la demanda, más que reducirse, casi se ha evaporado, y la actividad se encamina a cifras de hace 20 años. Mientras, los precios bajan, pero no sirven para animar a eventuales compradores, que tampoco disponen de dinero fácil como en años anteriores. Un círculo vicioso que nadie sabe cómo y por dónde romper. Además, el pinchazo de la construcción dispara el paro en España, reduce la actividad económica y debilita aún más la demanda.
Las cifras ya son muy elocuentes. El número de viviendas libres iniciadas entre julio y septiembre de este año se eleva a 55.853 unidades, frente a las 133.528 del mismo periodo de 2007. La trayectoria es diferente en la vivienda protegida: 19.415 millones en el tercer trimestre de 2008, frente a los 13.317 millones del año precedente, aunque esta subida no sirve para absorber los excedentes que se crean en la otra área. Las estadísticas no muestran un escenario muy diferente cuando se refieren al número total de transacciones inmobiliarias: 434.629 entre julio-septiembre de este año, lo que supone un descenso de 210.192 respecto al mismo periodo de 2008.
Aunque los datos sobre precios son algo menos precisos, el proceso de abaratamiento es innegable. Según un informe de Tasaciones Inmobiliarias (Tinsa), el descenso nominal del metro cuadrado en septiembre fue del 4,9% interanual, el más fuerte desde que se inició el ciclo bajista, y que lleva a un descenso acumulado del 5,9% en los nueve primeros meses de 2008. Este estudio refleja que las caídas son mayores en la vivienda usada.
Activos que resisten mejor el embate de la crisis
No todos los productos inmobiliarios están sufriendo en la misma medida la debilidad del mercado. La oficinas, locales o centros comerciales y otros edificios no residenciales comienzan a verse afectados por el recorte de la actividad económica, pero el diferencial entre oferta y demanda no es tan elevado, por lo que se sostiene la rentabilidad media. Pero aún no es fácil el acceso de un ahorrador medio a estos productos, que requieren una fuerte inversión. Es algo que se podrá corregir con la regulación de los REIT (Real State Investment Trust) que está muy avanzada. A través de estas sociedades cotizadas, se podrá participar en un patrimonio diversificado por el precio de una acción.