Vivienda

El empeoramiento económico agrava el ajuste inmobiliario

Las dificultades para acceder al crédito y el empeoramiento de las perspectivas sobre la economía y el mercado laboral siguen agudizando el ajuste inmobiliario. El abaratamiento medio de las casas en octubre alcanzó el 6,5% interanual, un 10,1% en términos reales (descontada la inflación), según el último informe de Tinsa.

Octubre no sólo fue un mes negro para las Bolsas de todo el mundo, sino que también evidenció en España cómo el agravamiento de la crisis económica redundó en un nuevo desplome del precio de la vivienda. Según el estudio que elabora la tasadora Tinsa, el mes pasado los precios reales de las casas cayeron un promedio del 10,1%, fruto de un descenso nominal del 6,5%, unido al 3,6% de IPC del mismo mes.

Así, este indicador acumula ya ocho retrocesos consecutivos, siendo ese 6,5% nominal el más elevado de la serie. Este dato no hace sino confirmar que todavía oferta y demanda se mantienen lejos del punto de equilibrio, ya que la caída de las transacciones sigue marcando también bajadas récord (en agosto retrocedieron un 36,8%).

En su estudio, Tinsa diferencia hasta cinco áreas independientes que analiza de forma separada, ya que el mercado inmobiliario tiene un fuerte componente local. Los números evidencian que donde más se recrudeció la caída de precios en octubre fue en la costa mediterránea, que pasó de registrar una rebaja media nominal del 5,3% en septiembre a un 8,9% el mes pasado, un 12,5% en términos reales. Otra de las áreas donde parece que los vendedores de pisos están abocados a aplicar los mayores descuentos es en los municipios más pequeños, ya que allí el retroceso nominal en octubre alcanzó el 5,3% cuando un mes antes había sido sólo del 1,7%. En el resto de áreas el dato del mes pasado fue peor que 30 días antes, pero no protagonizó un empeoramiento tan palpable (ver ilustración).

¿Hasta cuándo seguirán bajando los precios de las casas? ¿Cuánto tienen que abaratarse para dar por terminado el ajuste? Pocos centros de estudios o análisis se atreven en estos momentos a dar un vaticinio. Tinsa, de momento, descarta que vayan alcanzarse rebajas del 30% nominal, tal y como pronosticaron hace años algunas entidades financieras extranjeras.

Sin embargo, la consultora Aguirre Newman explicó ayer lo que según esta compañía serán los tres posibles escenarios de esta crisis.

En el más optimista de ellos, la empresa estima que el euríbor, principal indicador al que se referencian las hipotecas, se mantendrá en los niveles actuales, de en torno al 4,5%. Además de esta variable, Aguirre Newman ha tenido en consideración el precio de un piso medio, de unos 75 metros cuadrados de superficie, que se financiará con un préstamo a 30 años por el 70% del valor de tasación. Para que una familia con una renta bruta disponible de 21.259 euros pudiera pagar esa casa, el precio debería bajar un 23% adicional respecto a los niveles actuales. De ese modo, se conseguiría que ese hogar no destinara al pago de la cuota hipotecaria más del 30% de sus ingresos, en lo que llaman los expertos 'situación óptima' del mercado.

Si por el contrario, la crisis financiera y económica no lograra mitigarse y el coste del acceso al crédito fuera superior, esa misma familia no podría adquirir esa vivienda si no se producen descuentos mayores, de hasta el 31%.

'La elevada incertidumbre de la coyuntura económica actual hace que sea complicado prever si a corto plazo estaremos ante uno u otro de los escenarios que planteamos', explicó ayer Javier García-Mateo, director de Análisis e Investigaciones de Mercados de Aguirre Newman.

La rebaja de precios es, por tanto, la principal herramienta que existe para reanimar la venta de casas, ya que 'continúan creándose hogares y se mantiene cierta demanda estructural a la que conviene dar respuesta para evitar estrangulamientos futuros de la oferta que puedan abocarnos a otra espiral alcista de precios', defienden en el ministerio.

¿Ha llegado la hora del mercado de alquiler?

Aguirre Newman prevé un incremento del 15% en el número de viviendas alquiladas en España para el próximo año respecto a 2007, hasta alcanzar los dos millones de casas (en la actualidad apenas superan los 1,8 millones).

Esta consultora estima esta mejora del mercado de alquiler como consecuencia de las dificultades de financiación con que se encuentran en la actualidad promotores y particulares y los altos precios alcanzados por los pisos en venta.

Y es que aún resta que se ofrezcan en régimen de arrendamiento buena parte del excedente de casas en manos de inversores particulares que por ahora se ven incapaces de venderlas. A esto hay que sumar las viviendas que los bancos han ejecutado ya a los promotores que no pueden pagar sus créditos y los pisos que deben poner en alquiler las propias promotoras, ante la imperiosa necesidad de obtener liquidez.

Los nuevos incentivos al alquiler aprobados por el Gobierno van en la buena dirección, según la consultora, que, sin embargo, pide medidas más decididas en favor de los fondos inmobiliarios para que la recuperación de este mercado no sea meramente 'coyuntural'.