TRIBUNA

Aprender de los errores

LA INTERVENCIâN DE FANNIE MAE Y FEDDIE MAC La toma de control por el Gobierno de las dos mayores entidades hipotecarias de EE UU contradice la ortodoxia neoliberal de Wall Street, pero es vista como una solución necesaria, según los autores. La medida supondrá, en su opinión, un punto de inflexión que dará paso a una nueva etapa

El Gobierno de Estados Unidos ha nacionalizado Fannie Mae y Freddie Mac después de haberse gastado 25.000 millones de dólares de los contribuyentes comprando sus títulos tras el derrumbe que sufrieron en Wall Street a principios del verano. Con tan dramática intervención, los gobernantes estadounidenses están reconociendo que su sistema hipotecario se está desmoronando.

Se repite en los medios españoles que F&F son bancos que concedían hipotecas. Pero F&F en realidad son stockholder-owned corporations. El error obedece a que aquí no se entiende bien su verdadera función. Ambas compañías fueron creadas en su día por el Gobierno, sus verdaderos nombres son Federal National Mortgage Association y Federal Home Loan Mortgage Corporation y se ocupaban de inyectar dinero en el sistema mediante la compra de los préstamos hipotecarios concedidos por los bancos. Las carteras compradas las titulizaban para venderlas en el mercado secundario como mortgage-backed securities.

A cambio de una comisión, respondían durante el procedimiento de ejecución en caso de impago; procedimientos de apremio que podían ser largos, caros y complejos dado que el sistema estadounidense de Common Law es de titularidades inciertas, nadie certifica la propiedad del inmueble y cualquier vicio en la cadena de titularidades puede perjudicar al último comprador e hipotecante. Sin embargo, los acreedores hipotecarios no se preocupaban demasiado de la debilidad financiera del deudor ni de la solidez jurídica de la garantía, porque allí estaban F&F ejerciendo de red de seguridad.

No es justo que los costes de la contratación se trasladen vía impuestos a quienes no intervienen en el contrato

En la medida en que la nacionalización supone un reconocimiento de los errores cometidos, es una buena noticia por cuanto augura el comienzo de una nueva etapa. Los norteamericanos han demostrado en muchas ocasiones que saben aprender de los errores. Pero lo que ha quedado al descubierto con la operación nacionalizadora es que la liberalización económica preconizada por los adalides del libre mercado no era tan cierta como alegaban.

Al final, siempre tiene que haber alguien que asuma la responsabilidad en la contratación. Los americanos aseguraban que esa responsabilidad se asumía por el mercado, por las compañías de seguros de títulos y por los bancos. No eran necesarias instituciones públicas de garantía ni demasiados formalismos en la contratación ni rigurosos controles previos.

Pero por muy indirecta que fuera su tutela, en realidad se ha visto que era el Gobierno quien respondía de la viabilidad del sistema hipotecario estadounidense. Ello, además de suponer una forma un tanto peculiar de competir en el mercado, plantea el debate sobre quién ha de asumir los riesgos derivados de la contratación privada.

La adquisición de una vivienda es un negocio privado que enriquece al comprador y no a sus vecinos. La conducción de un vehículo a motor beneficia a su usuario y no a los peatones con los que se cruza. La hipoteca es un negocio privado entre prestamista y deudor. Si el comprador de vivienda no se cerciora de los títulos del vendedor, sólo él debe sufrir las consecuencias de una reclamación de mejor titular. Si la conducción de un vehículo es arriesgada para los demás, ha de contratarse un seguro. Si un banco presta dinero sin suficientes garantías, la pérdida que sufra no debería afectar a terceros.

No es justo que los costes de la contratación se trasladen vía impuestos a quienes no intervienen en el contrato. Sin duda, todo Estado creíble debe proteger la viabilidad jurídica y económica del sistema porque la suma de los negocios privados se convierte en un asunto de interés público. Por eso es lógico que, por ejemplo, se exija un seguro obligatorio para circular con un vehículo a motor o que los bancos deban hacer provisiones de fondos por cada hipoteca concedida, pero del mismo modo que los peatones no deben pagar con sus impuestos el seguro de los automovilistas, tampoco los acreedores hipotecarios deberían reclamar que toda la sociedad asuma las consecuencias negativas de sus negocios más arriesgados.

José Antonio Miquel Silvestre. Registrador de la Propiedad