Estudio

La inversión europea en inmuebles caerá un 45% en 2008

La inversión total directa en inmuebles se situó en 69.000 millones de euros al cierre del primer semestre, lo que supone un descenso del 44% respecto al mismo periodo de 2007, y se espera que el volumen caiga un 45% en 2008 frente al año pasado, cuando alcanzó 244.000 millones de euros, según un estudio de Jones Lang LaSalle.

El Reino Unido, Alemania y Francia, países que tradicionalmente acaparan dos tercios del total de operaciones, contabilizaron poco más de la mitad de la actividad total y sus volúmenes cayeron a 35.000 millones de euros en la primera mitad del año, un 60% menos respecto a los seis primeros meses del año anterior.

Por su parte, algunos mercados pequeños, como Bélgica, Finlandia, Holanda, España y Suecia, han demostrado ser más flexibles y han acaparado una mayor cuota de mercado con importantes operaciones empresariales con carteras.

De forma similar, los mercados del Centro y el Este de Europa registraron una inversión total de 4.000 millones de euros en la primera mitad de 2008, gracias a la continua fortaleza del mercado ruso.

La inversión transfronteriza sigue representando casi el 60% de la actividad total en estos primeros seis meses, en línea con la tendencia de los últimos años. Esto se produce a pesar del crecimiento observado en el volumen de operaciones dentro de algunos mercados, sobre todo Bélgica, Holanda y Suecia, donde sus operaciones transfronterizas cayeron por debajo del 50% del volumen total.

El informe concluye que si bien la falta de liquidez en el sector bancario continúa siendo acusada, y dejando fuera del mercado a muchos inversores, lo que se traduce en pocas operaciones y una tendencia hacia la venta de activos únicos, todavía queda un considerable capital para ser invertido en los mercados europeos.

Los fondos abiertos y cerrados de Alemania han invertido este año más de 600 millones de euros en Londres y están negociando de manera activa en otros mercados europeos, mientras que los inversores de Oriente Medio con liquidez también se están concentrando en acuerdos empresariales en lugar de operaciones selectivas con activos únicos.

Entre el verano del año pasado y el primer trimestre de 2008, las rentabilidades 'prime' subieron de media hasta 60 puntos básicos en oficinas y locales comerciales, y en unos 30 puntos básicos en naves logísticas. Los últimos indicadores apuntan a una variación de unos 25 puntos en todos los sectores durante el segundo trimestre.

Esto se traduce en una caída del valor del capital de entre el 10% y el 15% desde el pasado verano, con un crecimiento de las rentas que en muchos casos suaviza el impacto. No obstante, la ausencia de operaciones durante el trimestre sugiere que las rentabilidades necesitarán bajar aún más para animar a más inversores a adentrarse de nuevo en el mercado.

Menos operaciones de gran calado

El responsable de European Capital Markets de Jones Lang LaSalle, Tony Horrell, comentó que la continua escasez de liquidez en los mercados de deuda reducirá el número de grandes operaciones y el tamaño de las carteras. "Por lo tanto, se espera un volumen total para 2008 alrededor de un 45% inferior al total de 244.000 millones de euros del año pasado", sentenció.

A su juicio, por toda la región surgen oportunidades específicas de compra y a diferente ritmo, como resultado de la aceptación de la evolución de las condiciones de mercado. Estas oportunidades todavía no se han generalizado, pero están surgiendo por las necesidades de los inversores de refinanciar o recapitalizar sus activos a la vista del entorno financiero. "Esperamos ver un número creciente de operaciones bajo estas circunstancias en la segunda mitad del año", indicó Horrell.

"Los precios se corregirán aún más en todos los mercados y sectores, a medida que los inversores se centren cada vez más en los precios relativos entre mercados", explicó Horrell, quien apuntó que las oficinas siguen expuestas a la crisis financiera y al debilitamiento de las economías. En inmuebles comerciales, se espera que las superficies más grandes, principalmente los centros comerciales se vean más expuestos a una corrección de precios a corto plazo.

Por el contrario, Horrell indicó que las naves industriales, cuyas rentabilidades 'prime' son relativamente altas, se tornarán más defensivas, suponiendo que las economías resistan.

Por su parte, el presidente de European Research de Jones Lang LaSalle, Nigel Roberts, aseguró que a medida que el impacto de la crisis financiera se traslada a la economía real y mina la confianza, en la segunda mitad del año, cuando los fundamentales se verán presionados, habrá "pruebas más claras del debilitamiento de los mercados de alquiler".