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Tasaciones

El precio de la vivienda nueva cae por primera vez desde 1993

El precio de la vivienda nueva en España cayó un 1,2% en el primer semestre de este año, según Sociedad de Tasación. Es el primer descenso registrado desde la crisis económica de 1993 y el más elevado desde 1985.

Los promotores cifraron en 500.000 viviendas el stock de casas nuevas sin vender por la crisis inmobiliaria a finales de 2007. Y la primera medida que se han visto obligados a tomar es bajar el precio de la vivienda para aliviar el exceso de oferta y animar la demanda de casas.

Así lo constató ayer Sociedad de Tasación, que señaló en su informe correspondiente al primer semestre que el precio del metro cuadrado de vivienda nueva en España cayó un 1,2% en el primer semestre de 2008. Es el descenso más elevado desde que este organismo empezó a realizar esta estadística en 1985, por encima de las caídas registradas en la crisis económica de 1993, y deja entrever que el ajuste del mercado inmobiliario está siendo más profundo de lo que se preveía en un primer momento.

En el primer trimestre de 2008, el precio de la vivienda libre, que incluye tanto la nueva como la usada, creció un 4%, según los datos del Ministerio de Vivienda, que ofrecerá el próximo 15 de julio los datos sobre el precio de las casas en el segundo trimestre. Y no parece muy descabellado pensar que la caída puede ser similar o incluso mayor que la registrada por Sociedad de Tasación en el primer semestre, puesto que en momentos de desaceleración, el precio de la vivienda usada suele caer aún con más fuerza que el de la nueva.

Con una demanda en claro descenso, los promotores dejan de construir vivienda nueva y la oferta y la demanda bajan; no ocurre lo mismo en el caso de la usada, en la que ante una caída de la demanda se produce, en primer término, un exceso de oferta y en segundo, un descenso del precio.

En el primer semestre, el precio del metro cuadrado de vivienda nueva, según los datos de Sociedad de Tasación, ha bajado en quince comunidades autónomas y tan sólo ha crecido en Extremadura (0,2% en variación semestral) y Galicia (0,1%), aunque es una caída en términos reales (descontada la inflación). La mayor bajada se ha producido en Canarias, con un 4,7% menos, seguida por Navarra y País Vasco, con descensos del 2,8% respectivamente.

Pese a ello, el informe prevé que el stock de vivienda nueva se irá reabsorbiendo en los próximos semestres, aunque ese proceso dependerá en gran medida de la capacidad financiera de las empresas y de los hogares para endeudarse.

Endurecimiento del crédito

El presidente de Sociedad de Tasación, José Luis Estevas-Guilmain, prevé que el precio de la vivienda nueva puede acabar 2008 'con un descenso entre el 2% y el 2,5%, si no se produce algún factor de distorsión externo'. Entre ellos destaca la posibilidad de que la crisis crediticia se agrave o una crisis energética por el encarecimiento del crudo.

Un tercer factor, a su juicio, puede producirse por las dificultades financieras para los hogares, ante la subida imparable del euríbor, el principal índice de referencia para la contratación de hipotecas en España, que alcanzó en junio una media superior al 5,3%.

El informe no descarta una reactivación en la compraventa de viviendas, aunque lo liga a la evolución de la economía a corto plazo. 'La reducción de los precios ofertados por los promotores estará íntimamente ligada a su capacidad de soportar su nivel de endeudamiento, mientras que la adquisición de vivienda lo estará a la evolución de la renta disponible de las familias', concluye.

Las bajadas se agudizan en las segundas residencias de costa

En un escenario con los precios de la vivienda nueva a la baja aparecen un gran número de personas que están pagando una hipoteca por una vivienda que vale menos que el valor de la deuda contraída. Así está empezando a ocurrir con la mayoría de inversores que, atraídos por el crecimiento del mercado inmobiliario, decidió comprar una casa para obtener beneficios rápidos. Pero ese esquema se ha invertido. El precio de la vivienda cae y se ha cebado especialmente con las personas que se hipotecaron en una casa en la costa. El precio del metro cuadrado en el litoral ha caído un 1% en los seis primeros meses del año, aunque ha habido localidades como Torremolinos (Málaga) o Palamós (Gerona), con bajadas del 6%.De las 71 localidades de costa estudiadas, se han producido caídas de precios en 60 de ellas y tan sólo en once, el precio no ha variado o ha subido, pero en ningún caso por encima del nivel alcanzado por el IPC.

Los centros de las grandes urbes se salvan de la desaceleración

El informe de Sociedad de Tasación incide en el hecho de que la reducción en los volúmenes de venta de vivienda nueva es más acusado en las zonas periféricas que en los cascos urbanos de las ciudades.Un buen ejemplo se ha producido en Madrid, donde el precio del metro cuadrado ha bajado un 1,4% en el primer semestre de 2008. Pero la variación no ha sido uniforme en los 21 distritos, ya que el precio ha caído en 13 de ellos y ha subido en ocho, aunque ninguno de ellos por encima del valor alcanzado por la inflación.La mayor subida se ha producido en el distrito Centro, con un alza del 4%, mientras que la mayor caída se ha producido en el distrito de Moncloa-Aravaca, con una bajada del 5,2%. En el centro de las ciudades apenas se promueve vivienda nueva por la falta y la carestía del suelo, por lo que las mayores bajadas de precios se producen en la periferia, donde se inicia la mayoría de casas de primera mano.

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