Las inmobiliarias españolas cotizadas, un mundo pignorado
Los grandes empresarios españoles del sector inmobiliario cotizado tienen buena parte de sus acciones entregadas como garantías. Llevaron a cabo la pignoración de sus título a raíz de las operaciones de compra que realizaron entre los años 2006 y 2007. Los bajos tipos de interés del momento propiciaron la decisión de entregar sus acciones como garantías para llevar a cabo otras inversiones, como la misma compra de títulos.
Pero la crisis de liquidez actual, que lleva a los bancos a exigir con mayor premura la devolución de los créditos, y la crisis inmobiliaria, que reduce los ingresos de las compañías, lleva a los bancos a ejecutar las garantías entregadas. En ese caso, el accionista se ve obligado a presentar nuevas garantías.
Una práctica habitual
La pignoración de acciones es una práctica relativamente habitual en el mercado. Pero, en particular, en el sector inmobiliario español, los riesgos propios de esta industria deberían haber hecho a los primeros accionistas más cautos (lo que ahora es muy fácil decir). 'Se hace en todos los países y es una práctica habitual; cuando los tipos están bajos es conveniente pignorar todo lo que puedas. La clave está en hacerlo al menor precio de acción posible al que los bancos pueden ejecutar', dice un analista de Bolsa que ha participado en la ejecución de títulos de Colonial. Otro inversor de Bolsa, que opera en Londres, señala que, aun siendo una práctica generalizada, fuera de España no se ha extendido tanto como en los dos últimos años entre el sector inmobiliario español. Los dos han preferido mantener el anonimato.
Colonial, Metrovacesa, Martinsa, Reyal y Parquesol son las mayores inmobiliarias cotizadas españolas, cuyos primeros accionistas tienen buena parte de sus participaciones pignoradas.
En la opa reciente de Sanahuja sobre Metrovacesa, Román Sanahuja ha pignorado el 46% de su sociedad Sacresa, y el 50% de su firma de inversión Cresa.
Precisamente ayer se conoció el resultado de la opa presentada por la familia Sanahuja a través de Undertake Options, que ha obtenido una aceptación equivalente al 10,11% del capital de la inmobiliaria. Así, la participación de la familia catalana en el capital de la inmobiliaria llega al 80,7%. En todo caso, la intención declarada por Sanahuja es controlar poco más del 50% del capital e incorporar nuevos socios a la inmobiliaria.
En el folleto de fusión entregado por Martinsa Fadesa a finales de 2007, la compañía declaró a la CNMV que contaba con un crédito sindicado por un importe de 2.995,27 millones de euros, con vencimiento en septiembre de este año. En garantía de ese cumplimiento 'se han entregado importantes garantías, entre ellas pignoración de las acciones de la compañía'.
La compañía negocia esta semana la refinanciación de su deuda, después de aplazar una semana el periodo previsto para cerrar la negociación. Según portavoces de la compañía, hoy viernes podría conocerse el resultado de las negociaciones aunque no descartan que el periodo de conversaciones se alargue unos pocos días más.
Rafael Santamaría negoció en 2006 la adquisición de Urbis. Para ello contrató un préstamo sindicado por 4.040 millones de euros, de los que se dispusieron 3.067 millones. Este año la compañía tiene que amortizar 500 millones, después de lograr en 2007 cumplir con el pago de 696 millones. Entre 2009 y 2013 tendrá que amortizar otros 1.891 millones. Según informó Reyal (la compañía de Santamaría) en el folleto de opa sobre Urbis, como prenda de los créditos aportados 'se han otorgado importantes garantías, incluyendo la pignoración de las acciones de Reyal Urbis propiedad de Inveryal sociedad de inversión de la familia Santamaría'.
En 2006, Jacinto Rey, presidente de San José, lanzó una opa sobre la inmobiliaria cotizada Parquesol. Para llevar a cabo la operación contó con un crédito entregado a su sociedad de inversión, Udramed, por valor de 865 millones de euros. La sociedad entregó como garantías la 'pignoración de los saldos en determinadas cuentas bancarias de titularidad de Udramed'. Y 'promesa de pignoración de las acciones de Parquesol que finalmente adquiera en garantía de todas las obligaciones derivadas' del crédito.
Las inmobiliarias cotizadas mencionadas han informado sobre la pignoración de acciones a la CNMV. Pero no es posible saber el volumen de títulos pignorados y a qué precio.
Nozar ultima la venta del 7% de Colonial a sus bancos acreedores
La Caixa y Popular estudian convertirse en accionistas de Colonial aprovechando los títulos entregados como garantía por sus principales accionistas, Luis Portillo y el grupo Nozar. Según recogía ayer Europa Press, Nozar ultima la venta a sus entidades financiadoras del 7% de Colonial, con lo que el grupo de la familia Nozaleda se quedaría con alrededor del 5%. La deuda de Nozar relacionada con su participación en la inmobiliaria se acerca a 460 millones: 252 millones con Natixis, Royal Bank of Scotland (RBS), Gaesco, Caixa Galicia y JPMorgan, y 205 millones con Reyal Urbis.Y es que, en gran medida, la crisis de Colonial se origina al final de 2007, cuando su valor cae profundamente por le ejecución de las garantías entregadas por sus principales accionistas, Portillo y Nozar, que no pudieron -¿cómo es posible?- responder a la ejecución con nuevas garantías.Los dos últimos días de 2007, el Santander se deshizo de 10 millones de títulos de Colonial. El 27 de diciembre, Colonial se desplomó el 16,56%. Esa jornada, según Bloomberg, Santander se deshizo de 2,65 millones de acciones; un día después vendió otros 6,68 millones. La fuerte caída tuvo un efecto bola de nieve. Las propias ventas hacen saltar órdenes de venta automáticas de fondos y de otros equity swaps o contratos de garantías ligados a acciones. El 27 y 28 de diciembre Colonial perdió cerca de un 40% de su valor en Bolsa.El 2 de enero de 2008 los primeros accionistas de Colonial informaban a la CNMV de los contratos de derivados. Entre Portillo, Nozar y Díaz de Mera sumaban 158 millones de acciones ligadas a derivados. Además, la familia Nozaleda informó en las cuentas presentadas en 2006 (las últimas que pueden consultarse) que había prendado como garantía de compra frente a Barclays y RBS todas sus acciones en Colonial, Astroc y Natraceutical (8,7 millones de títulos de Astroc; 62,3 millones de Colonial y 16,4 millones de Natraceutical).