La banca alerta de una importante ralentización del crédito hipotecario

Habría que remontarse a una década para encontrar un año tan fatídico para el crédito hipotecario. No sólo el número de operaciones ha caído un 12%, sino que por primera vez coincide con un descenso del 3,5% del importe suscrito. Esto ha provocado que el saldo hipotecario crezca a tasas del 15% en 2007, cuando un año antes lo hacía al 23%. La previsión para 2008 es que suba sólo entre el 6% y el 9%.

Los bancos afrontan este nuevo año con un gran reto: la fuerte desaceleración del préstamo hipotecario. Atrás quedaron los tiempos en los que esta actividad llegó a crecer a ritmos del 27% (marzo de 2006), convirtiéndose en el motor del negocio financiero. A partir de ahora, bancos y cajas tendrán que conformarse con incrementos mucho más moderados. Del 6% al 9%, según ha augurado para 2008 la Asociación Hipotecaria Española (AHE), o inferior, entre un 4% y 5%, como ha pronosticado el director general de Santander, Enrique García Candelas.

De confirmarse esto, significaría menos de la mitad de lo que ha crecido el saldo hipotecario en 2007 y un tercio de lo que subió en 2006. De enero a octubre del pasado año, el saldo aumentó en 137.000 millones de euros, lo que supuso un 15% más que en el mismo periodo del ejercicio anterior, mientras que en 2006 el incremento fue 172.000 millones, un 23,27% más que en los doce meses precedentes.

La ralentización, por tanto, ha sido mucho más brusca y 'más rápida', en palabras del consejero delegado de Bankinter, Jaime Echegoyende, de lo estimado. La AHE barajaba un repunte entre el 14% y 18% para finales de 2007, sin embargo, sus previsiones se han quedado en la parte más baja de la horquilla como consecuencia de 'la evolución de los acontecimientos a lo largo del año', que han determinado 'una contracción mayor de la actividad residencial inmobiliaria tanto por parte de la oferta como por la demanda'.

Los ratios de dudosidad de las hipotecas seguirán con un alza moderada

El factor que más ha influido en este panorama ha sido la brusca caída experimentada por las nuevas contrataciones de este tipo de créditos. Esta tendencia que empezó en 2004 ha alcanzado su punto más bajo durante el pasado año. El número de préstamos que se formalizaron de enero a septiembre de 2007 fue de 1.064.746 frente a 1.208.826 que se firmaron en el mismo periodo del año anterior, es decir, un 12% menos. Sin embargo, algunos expertos aseguran que las cifras son mucho peores, con un retroceso que podría llegar a ser del 25% a finales de noviembre.

A esto hay que añadir que por primera vez desde que la AHE empezó a contabilizar los datos de nuevas hipotecas, hace ahora una década, la caída en el número de préstamos coincide con el descenso de los importes, algo que hasta ahora no había ocurrido debido a los altos precios de la vivienda y el aumento de los tipos de interés. El volumen formalizado en septiembre de 2007 alcanzó los 234.886 millones de euros, lo que supone un 3,5% menos que en el mismo periodo del año anterior, donde se registró una cifra de 243.508 millones de euros.

Este descenso de los importes sólo tiene una explicación: no sólo se formalizan menos hipotecas sino que además se concede menos dinero. La crisis de liquidez ha provocado que muchas entidades financieras hayan cerrado el grifo a ciertas operaciones promotoras e incluso a particulares para evitar riesgos como los asumidos en Estados Unidos con las subprime. Pero, además, muchos compradores de vivienda han retrasado sus decisiones de inversión después de que estallara la crisis estadounidense.

La Asociación Hipotecaria considera que la activación de los mercados de capitales no tardará en llegar y se producirá previsiblemente a partir del segundo trimestre de este año. En opinión de la banca, 'tendrá lugar una vez que los mismos mercados internacionales hayan recalificado la calidad de los títulos y emisores perjudicados'. En este sentido, advierte que los títulos hipotecarios españoles 'deberán salir relativamente fortalecidos'.

Por último, la AHE vaticina que el repunte de los ratios de dudosidad en el crédito seguirán con 'un alza moderada' en este ejercicio. Los valores medios anuales de los índices de referencia durante este año serán sensiblemente iguales, o ligeramente inferiores, a los registrados en 2007, según sostiene el informe elaborado por la Asociación Hipotecaria. La banca cree que el impacto de los mismos sobre el porcentaje de dudosidad, siendo positivo, será cada vez menor.

Claves:

1. Demanda de vivienda Según el Informe Inmobiliario de BBVA, la demanda se está ajustando más en vivienda usada que en vivienda nueva.

2. Tipos de interés La mayoría de los expertos vaticinan que el BCE reducirá un cuarto de punto en la primavera de 2008 (3,75%), algo que será recogido antes por el euríbor.

3. Oferta El precio de la vivienda ha subido en 2007 menos del 5%.