La banca intensifica el crédito a los promotores inmobiliarios

La escalada inmobiliaria está aportando a las entidades financieras un provechoso cliente, con mucho menos riesgo de impago que los particulares: los promotores. Los préstamos a estas empresas están creciendo de forma desbocada a la luz de los datos del Banco de España. En septiembre, el saldo financiado a actividades inmobiliarias (72.545 millones) aumentó un 41,4% -frente al 13,2% de los créditos a particulares y empresas-, un ritmo que se ha acelerado desde diciembre de 2002.

El incremento sube hasta el 46% tanto en bancos como en cajas. Aunque la falta de homogeneidad en los datos muestra unos aumentos sectoriales menores, del 17,3% y del 34%, respectivamente, según la información de la Asociación Española de Banca (AEB) y de la Confederación Española de Cajas de Ahorros (CECA).

Si bien nada indica que en los próximos meses el tirón que aportan estos clientes vaya a cambiar de forma radical, ni siquiera muy notoria, según todas las entidades y expertos consultados. Bancos y cajas ven, eso sí, un principio de moderación que se dará a lo largo del próximo año, aunque sin bajar al nivel de crecimiento de las hipotecas en general, que crecen al 23%.

Mensaje del Banco de España

'Aterrizaje suave', 'leve moderación' o 'crecimiento menor que este año pero sostenido' son las perspectivas para el negocio de promotores con las que cuentan en la AEB y la CECA. Coinciden en ellas las grandes entidades y las de mediano tamaño, como el Santander Central Hispano (SCH), el Banco Popular o Unicaja, entre las consultadas. El BBVA apunta un dato muy gráfico: el próximo año habrá entre 450.000 y 500.000 viviendas nuevas.

Los promotores seguirán viendo expectativas de demanda 'mientras la economía siga dando signos positivos', señala Julio Rodríguez, asesor financiero de la AEB. Y detalla como factores que ayudarán a mantener el vigor del crecimiento la compra de inmuebles por parte de extranjeros no residentes e inmigrantes.

No hay burbuja inmobiliaria, según la banca, así que tampoco estallido. 'El empuje de promotores ya empezó hace dos años y lo que se ve a futuro es una estabilización en los precios', señala Gonzalo Gómez, director general de Banco Popular Hipotecario, filial del Popular. El saldo a septiembre era de 1.638 millones (sólo vivienda nueva), con alzas del 12% y del 28% en operaciones firmadas.

Los dos grandes bancos, SCH y BBVA, también han hecho su apuesta por los promotores y este negocio ya pesa el 18% y el 23% del total de la cartera hipotecaria, respectivamente. Las cajas siguen la misma vía y el peso medio en estas entidades ronda el 14,5%

El crecimiento galopante del negocio choca con la advertencia del Banco de España que recientemente alertaba sobre la aceleración de estos créditos y el riesgo de un repunte en la morosidad, una nueva llamada a moderar este negocio.

Los altos precios de la vivienda y el esperado repunte de tipos son elementos que pueden contribuir a frenar la demanda. 'Influirá la mejora de la Bolsa para que algunos inversores saquen activos del sector inmobiliario', señala un alto directivo de una caja gallega.

Nada indica que el empuje de este mercado vaya a variar radicalmente, dicen las entidades

Previsión

Subida en hipotecas del 12% al 18% para el próximo añoQue los préstamos para vivienda se ralentizarán a partir del segundo semestre de 2004 es algo con lo que cuenta la banca. La Asociación Hipotecaria Española (AHE) va más allá y estima que las hipotecas pueden subir entre el 15% y el 18% de media, lo que desde luego incluye una ralentización, ya que ahora el ritmo de incremento en el año ha llegado al 22,7% en septiembre. El BBVA ha estimado un alza del 12%. Esta moderación se traducirá también en el sector de empresas inmobiliarias, aunque de forma más suave, pronostica la banca.'No vamos a dejar de dar créditos mientras la operación sea prudente y el cliente demuestre solvencia', responde un directivo a los mensajes del Banco de España.Un dato llamativo. El crédito a la construcción sube a un ritmo mucho menor, el 15% en septiembre, en tasa interanual, y ya muestra signos de claro freno.

Mercado

El filón de las viviendas para extranjeros en la costa no se acabaLa gallina de los huevos de oro inmobiliaria aún resiste y está en la costa andaluza. El mercado residencial en Málaga es, hoy por hoy, uno de los más atractivos para los promotores, apuntan varias entidades.Los bajos precios del suelo, en comparación con los de Madrid o Barcelona, y la rentabilidad esperada han puesto a trabajar a toda máquina a promotores y banca.Ya no son los alemanes los principales compradores de primera o segunda vivienda, sino belgas, holandeses o ingleses. 'Es un verdadero filón' a decir de los banqueros. 'Y en dos o tres años no se va a ver ralentización en este negocio', indica Gonzalo Gómez, director general del Banco Popular Hipotecario.Aunque, al igual que con las hipotecas a particulares, la banca empieza a ser más rigurosa en la concesión. Exige más avales y no da más del 60% del valor tasado.

La morosidad marca nuevo mínimo

La tasa de créditos hipotecarios morosos marcó en septiembre un nuevo mínimo histórico y llegó al 0,522%, seis milésimas menos que el mes anterior, según los datos de la Asociación Hipotecaria Española (AHE).La probabilidad de impago es mucho menor en las hipotecas que en el conjunto de créditos al sector privado en general, que en septiembre se situó en el 0,921%, otro mínimo al menos desde diciembre de 1998. Aunque los expertos siempre llaman la atención sobre el efecto volumen que enmascara en cierto modo el crecimiento de la morosidad: el peso de los impagados se diluye en el espectacular saldo acumulado de hipotecas que, además, crece a un ritmo mayor que la tasa demora. El mayor riesgo lo presentan los créditos personales (para financiación al consumo), que marcan tasas del 1,386%.Por tipos de entidades, los bancos presentan una menor morosidad hipotecaria (0,401%) que las cajas (0,535%). Aunque en crédito a empresas inmobiliarias, el índice baja al 0,49%, según datos de la CECA. Los expertos no ven peligro de fuerte repunte.