Las claves de la revisión de tipos

La revisión de una hipoteca puede ser uno de los momentos más temidos o esperados por los hipotecados, según en los meses precedentes, los tipos de interés hayan registrado ascensos o descensos.

No todos los prestatarios se ven afectados de la misma manera. Aquellos que tienen una hipoteca a tipo fijo no tienen que pasar por el trago de ver cómo su factura se encarece o se abarata. Una incertidumbre a la que llegan a acostumbrarse los que firman un préstamo a tipo variable o mixto.

En este tipo de hipotecas, la entidad fija una tasa para el periodo inicial. El resto del plazo de amortización, el interés será el resultante de sumar al índice el diferencial fijado. Sin olvidar el redondeo, en caso de aplicarse. Es decir, si el indicador seleccionado es el euribor (que en agosto se situó en el 2,279%) y el diferencial es de 0,5 puntos, el tipo que deberá abonarse es el 2,779%. Si, además, se aplica un redondeo de un cuarto de punto, la tasa a pagar será del 3%.

En el caso de las hipotecas constituidas a partir de diciembre de 2002, el redondeo, si se aplica, no podrá ser superior al octavo de punto por ley y podrá ser tanto al alza como a la baja, ya que éste se realizará al extremo más próximo del intervalo pactado. Esto significa que en el caso anterior el redondeo favorece al hipotecado, ya que el intervalo más próximo es el 2,75%. La revisión de esta tasa será semestral o anual, en función de las condiciones negociadas por el cliente y fijadas en el contrato.

Pero, cuando llega ese momento, ¿cómo saber el índice que toman las entidades para revisar el préstamo? Por lo general, suele utilizarse el último publicado por el Banco de España, que suele ser el del mes anterior, pero no siempre sucede así.

El Banco de España divulga los índices oficiales del mercado hipotecario alrededor del día 16 de cada mes. Pero su aplicación no es oficial hasta que no se publican en el Boletín Oficial del Estado (BOE) unos cinco días después. Esto significa que, dependiendo de la fecha en la que se ha firmado el préstamo, podrá utilizarse el índice del mes anterior o el del precedente a éste.

Por ejemplo, si una persona firma la escritura de su préstamo el día 15 de octubre de 2003, el interés, que resultará de sumar al índice el diferencial estipulado, estará en vigor durante todo un año, hasta octubre de 2004 incluido. En esa fecha se procederá a la revisión y se aplicará el índice vigente en ese momento, que será el de agosto, ya que el de septiembre, aunque sea oficial por el Banco de España, aún no estará publicado en el BOE.

Con todo, esta fórmula no es exacta. Según los expertos, cualquier método es válido para revisar un préstamo siempre que sea legal y esté reflejado en el contrato.

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