Sobreprecio

CLAVES: La burbuja inmobiliaria

  • Burbuja frente a valor tangible El debate sobre si hay o no burbuja inmobiliaria en España ha conducido a discusiones lingüísticas. La Asociación de Promotores Constructores considera que "se da una situación de burbuja cuando lo que hay que pagar por el préstamo hipotecario de un producto excede su valor de mercado". Algunos expertos del sector matizan que una burbuja es una "disociación entre el precio de un activo y su valor, con los flujos futuros que podrá generar el activo". Mientras el Gobierno, el Banco de España y los promotores reiteran que no hay burbuja, el Consejo de Arquitectos y muchos analistas resaltan que por supuesto hay burbuja y ésta "es una realidad indiscutible".

  • Insoportable sobreprecio La oferta inmobiliaria creció en el primer trimestre un 14,3% hasta marzo, frente a ese periodo de 2002. Y aunque la oferta se ha disparado, los precios no han cesado de hacerlo también, hasta el punto de que el Banco Central Europeo advirtió el mes pasado de que "pueden poner en peligro al sistema financiero". El año pasado, el precio de la vivienda nueva creció un 14,7%, y en el primer trimestre de éste, otro 8,1%. The Economist ha cifrado en un 52% la sobrevaloración de los precios en España. Ante esa realidad, el titular de Fomento achaca los niveles del "ladrillo" a la posibilidad de los españoles de afrontarlo.

  • Hace unos seis años... La vivienda se ha convertido en los últimos seis años en un bien inaccesible para quienes necesitan acceder a su primera propiedad inmobiliaria y en un objeto de especulación para colocar dinero negro o las inversiones que obtenían rentabilidades mínimas en Bolsa. Un dato, A principios de 2002, se esperaban subidas en torno al 9% del precio de la vivienda y, al final, las alzas fueron de casi el 15%. Además, las familias españolas desinvirtieron el año pasado en acciones 1.913 millones de euros y contrajeron préstamos por casi 13.000 millones. Su nivel de endeudamiento en el cuarto trimestre de 2002 era el 82,9% de su renta.

  • Afán de poseer y mejor financiación La subida de precios está fundada sólo en expectativas de subidas futuras. Los compradores creen que un piso se revaloriza indefinidamente, más que otros activos. Entonces, el exceso de demanda impulsa los precios. La burbuja se infla por un exceso de liquidez en el mercado, alimentado por bajos costes hipotecarios. Cuando la demanda supera por mucho a la oferta, se disparan los precios más aún, y muchos se afanan en hacer negocio.

  • Si la burbuja estalla... El Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España vaticina que la llamada 'burbuja' inmobiliaria estallará a medio plazo, con una bajada en los precios de hasta el 30% cuando la "desproporción" de la oferta se "coma la demanda futura". Los promotores creen que "la demanda de vivienda es todavía superior a la oferta", auguran un lustro de tranquilidad y prevén un crecimiento de la riqueza de los hogares.