REPORTAJE

Avales cuando la vivienda no basta

El requerimiento de garantías adicionales a la de la propia vivienda es habitual cuando se solicita una hipoteca por un importe superior al 80% del valor de tasación o en situaciones de precariedad laboral. Antes de otorgar un aval conviene conocer los riesgos que se asumen.

Lograr financiación ajena para adquirir una vivienda no suele ser una tarea fácil. Pero si a la búsqueda del préstamo que mejor se adapte a nuestras necesidades se añade que la entidad exige la presentación de un aval que responda por el importe prestado, la labor se vuelve harto complicada.

El aval en sentido amplio es una garantía adicional que se ofrece con el objetivo de cubrir el riesgo de que el deudor no pueda hacer efectiva su deuda. Por lo general, para lograr la concesión del préstamo suele bastar con la garantía del propio inmueble que se hipoteca, pero existen supuestos en los que es habitual exigir garantías adicionales. Situaciones de precariedad o inestabilidad laboral, así como solicitar un importe superior al 80% del valor de tasación de la vivienda (financiación máxima que suelen conceder las entidades) o abonar una cuota que supere el 30% de los ingresos mensuales del hipotecado suelen ser susceptibles de requerir un aval. No obstante, este requisito puede ser negociado en función de la vinculación del cliente con la entidad.

En caso de no poder eximirse de este trámite, es conveniente conocer los distintos tipos de avales, sus características y, sobre todo, su coste.

Cuando se trata de préstamos hipotecarios, los más habituales suelen ser el aval personal (otra persona responde del pago de la deuda cuando no lo hace el deudor); las garantías reales, cuando se ofrece como garantía un bien mueble o inmueble; y la nómina, que aunque no constituye propiamente un aval, puede ser aceptada en algunos casos. Esta garantía contempla que en caso de impago de la deuda el acreedor cobrará ésta de la nómina.

El uso de una u otra garantía, así como el importe del préstamo que se avala depende de varios factores. Según los expertos, cada operación se articula de forma independiente. Así, el avalista o los avalistas -pueden ser requeridos varios en caso de que la garantía sea insuficiente- responderán por la totalidad del importe concedido más los intereses no pagados y los gastos vinculados a la operación a lo largo de todo el plazo de amortización en el peor de los casos. Pero también existen casos en los que el avalista responde sólo por el importe que excede del 80% del valor de tasación y una vez el exceso ha sido amortizado se levanta el aval. También existen avales temporales, que responden en situaciones de inestabilidad laboral. Cuando esta situación desaparece, el fiador queda liberado.

En todo caso, esta operación suele estar exenta de costes, al menos cuando las garantías adicionales las presenta un tercero. No sucede así si el aval es bancario, es decir, la entidad que lo suscribe se compromete a pagar la deuda cuando el avalado no lo hace. En este caso, se repercuten costes por la formalización (que ronda el 0,5% del importe) y una comisión trimestral de entre el 1% y el 2% del capital avalado.

Riesgos que se asumen

Cuando se avala una operación conviene tener en cuenta los riesgos que se asumen. En caso de impago, el avalista responde de igual manera y medida que el prestatario, no tiene derecho a recibir información sobre el cumplimiento o no del pago y si ha presentado como garantía un inmueble propio, la entidad puede embargarlo antes que el del hipotecado. En caso de existir más de un aval, la entidad puede ejecutar sus acciones contra el que tenga bienes más fáciles de embargo.

Pero si en las hipotecas es poco habitual requerir un fiador adicional, no ocurre así en los préstamos personales, donde la carencia de garantías personales se suple con la presentación de avales.

Financiar el 100% sin garantías adicionales

Desde hace algunos años, financiar el 100% del valor de tasación de la vivienda es posible. Son muchas las entidades que a través de préstamos hipotecarios permiten disponer de la totalidad del valor tasado de la vivienda. Sin embargo, esta concesión no es gratuita. Por lo general, las entidades exigen la presentación de un fiador adicional que responda por el exceso del 80% del importe prestado. Algo que no siempre es posible. Para suplir esta carencia, la compañía GE Mortgage Insurance, filial del grupo General Electric, lanzó hace un año un seguro hipotecario que exime al cliente de presentar garantías adicionales.

Este seguro tiene por objeto la cobertura, durante toda la vida del préstamo, del riesgo de pérdida que se puede producir tras el proceso de ejecución de un préstamo por incumplimiento del prestatario, hasta un límite máximo. La prima del seguro se paga de una vez, es decir, es única y ronda el 1% del importe del préstamo. Una de las entidades que lo ofrece es la Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI), participada por BNP Paribas y el Santander, que financia hasta el 97% del valor tasado gracias a este seguro.

En la Superhipoteca Asegurada, nombre que recibe este préstamo, el cliente tiene la posibilidad de establecer cuotas fijas o progresivas -para facilitar el pago al principio- y el tipo de interés será variable revisado trimestral, semestral o anualmente en función del euribor, IRPH o deuda pública. El plazo máximo de amortización es de 30 años.