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Balance del mercado inmobiliario

El boom de la vivienda desploma el alquiler y la VPO

En los últimos cinco años se han visado (trámite previo a la construcción) en España más de medio millón de viviendas anuales, lo que supone una aceleración en la actividad residencial tan vertiginosa que el parque de viviendas ha llegado ya a 21,58 millones de unidades, frente a los 17,20 millones de hace 10 años o los 10,65 millones de hace una treintena de años. Esta fuerte aceleración de la oferta ha estado estimulada, lógicamente, por una demanda aún más pujante, puesto que ha provocado que el precio prácticamente se haya duplicado en los cinco últimos años, puesto que el metro cuadrado construido ha pasado de los 792 euros en 1999 hasta los 1.349 del primer trimestre de 2003, según le evolución recogida por los indicadores actualizados del Banco de España.

Este fuerte tirón del mercado ha cambiado radicalmente la estructura tanto de la propiedad como de la actividad constructora residencial. La fuerte demanda para adquisición ha provocado que la vivienda en propiedad llegue ya al 84,3% del total, frente al 78,3% de hace 10 años o el 63,4% de hace 30; el alquiler, por contra, y pese a las llamadas administrativas en su favor, representa ya sólo el 10% de las viviendas principales de los hogares, cuando hace 10 años suponían aún el 15,2%, y hace 30 años llegaban a tasas consideradas europeas: el 30,1%.

Las viviendas desocupadas han aumentado y suponen el 15,5% de las construidas, frente al 12,7% de hace 30 años. Pero el crecimiento se concentra en el número de segundas viviendas del hogar, que ahora suponen el 16%, frente a sólo el 7,5% hace 30 años. No obstante, este detalle no ha sido curiosamente modificado en el último boom inmobiliario.

Sí ha cambiado la estructura de la oferta radicalmente. Mientras el número de viviendas libres no ha dejado de crecer en términos absolutos y relativos, la de carácter protegido (clave en toda política de vivienda) ha descendido hasta mínimos históricos. Si en 1999 se iniciaban 58.000 casas protegidas, y por tanto de precio regulado, ahora solamente se inician 39.000; antes era el 11,3% del total de casas iniciadas, y ahora un escaso 7,3%.

Con el avance de la actividad inmobiliaria, el número de viviendas por hogar ha pasado de 1,51 en 1999, sólo hace cinco años, a 1,56 en la actualidad, ya que el número de hogares ha crecido, pero más lentamente: ha pasado de 13,16 millones en 1999 hasta 13,93 millones, según los datos de la encuesta de población activa.

Segunda residencia. Demanda de casas en la costa

La segunda vivienda de los hogares se ha incrementado notablemente en los últimos años, especialmente por la adquisición masiva de una residencia adicional en la costa. Esta demanda ha elevado los precios en los municipios costeros notablemente por encima del resto. Así, en los últimos cinco años la subida acumulada es del 75,4% en los municipios costeros, mientras que es de un 61,8% en los de interior.

Extranjeros. Duplican la inversión

El crecimiento de la inversión extranjera en inmuebles ha crecido en los últimos 12 meses en un 31,9%, tasas superadas incluso en los años 1999 y 2000, con una fuerte concentración de su demanda en las zonas costeras. Así, la ratio sobre PIB de la inversión extranjera en inmuebles se ha duplicado en los últimos cinco años: si en 1999 era sólo el 0,51% del PIB, ahora llega al 0,93%, con crecimientos continuos.

Rentabilidad. Más beneficioso que otros activos

En los últimos cinco año la rentabilidad financiera de la vivienda es muy superior a la del resto de los activos. Mientras que la vivienda genera un 16,2%, un 18,4%, un 18,2% un 20,3% y un 20,3%, respectivamente, en 1999, 2000, 2001, 2002 y 2003, la Bolsa registra caídas todos los años, salvo 1999, así como los activos en FIM. Eso provoca un trasvase de dinero de estos activos hacia las casas y calienta demanda y precios.

Tipos. Precio del dinero bajo y estable

El coste del crédito hipotecario para financiar la compra de vivienda se ha estabilizado en valores inferiores al 5% en los últimos años, tras el ingreso de España en la unión monetaria, y los compradores han asumido que los tipos bajos son prácticamente estructurales. Y hay que añadirle la flexibilidad de la banca para ofrecer fórmulas atractivas de amortización que compensen los altos precios de los inmuebles.

Empleo. Avance continuo, menos en jóvenes

La fuerte creación de empleo desde 1996, con el consiguiente avance del número de hogares que avanza en casi un millón (de 13,1 a 13,9) en sólo cinco años, es uno de los fundamentales activadores de la demanda de vivienda. Si en los últimos años el avance del empleo ha sido siempre superior a las 200.000 personas, (casi 600.000 en 2000), la tasa de paro de los jóvenes de 20 a 29 años se ha estancado en el 17,4%.

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