Pendientes de la burbuja
Los expertos creen que la subida de los precios de la vivienda, justificada por fundamentos económicos, debe frenarse, pero no consideran probable un descalabro
Las alarmas se disparan. La escalada que viene registrando el precio de la vivienda en los últimos años, lejos de cesar, continúa. Según el Banco Central Europeo, los precios reales de la vivienda en España subieron en 2002 un 12,5% interanual y un 10,9% de media en los últimos cinco años, frente a una media del 4,5% y 4,3%, respectivamente, de media en la zona euro. En el primer trimestre de 2003 no sólo se ha mantenido la tendencia de meses anteriores sino que ha repuntado con respecto al cuarto trimestre de 2002, con lo que la variación interanual se sitúa en el 17,5%. Esta evolución, que ya era motivo de preocupación para las autoridades monetarias y políticas, ha acentuado los temores en los últimos meses. Si realmente existe burbuja inmobiliaria, como muchos temen, ¿qué ocurrirá si estalla?
Según uno de los últimos informes sobre el mercado inmobiliario del servicio de estudios de BBVA, dicha burbuja, de existir, sería preocupante por tres motivos: 'En primer lugar, porque podría anticipar un frenazo brusco a la producción y el empleo de un sector vital en la economía, que es la construcción. En segundo lugar, por la pérdida de riqueza que un desplome de los precios supondría para una población con una fuerte propensión a ahorrar en inmuebles. Y, finalmente, por sus implicaciones sobre el sistema financiero, dado el elevado volumen de crédito hipotecario en la actualidad'.
David Martínez, de Analistas Financieros Internacionales (AFI), coincide. 'Si se produjera una rápida caída de los precios, los hogares españoles se verían en una situación comprometida, ya que el endeudamiento que soportan es muy elevado'. Sin olvidar que la revalorización que ha registrado la vivienda ha provocado un efecto riqueza en las familias que se esfumaría con la caída de los precios. Si se toma como referencia un reciente artículo publicado en The Economist, que señalaba como posible la caída del 30% en los precios de la vivienda en España, el miedo no es infundado. No obstante, son muchos los expertos y las instituciones que rebaten ese análisis. Tanto desde el Banco de España como desde el Gobierno se han apresurado a señalar que, si bien el incremento de los precios que ha registrado España en los últimos años es elevado, no contemplan la posibilidad de un descalabro. Una afirmación que eliminaría, por lo tanto, la posibilidad de que existiera una burbuja y, por ende, de que ésta pinche.
Para los expertos, gran parte de la subida de los precios de la vivienda en España -entre un 80% y un 90%- está justificada por fundamentos económicos. En el servicio de estudios del BBVA mantienen, de manera paralela al Banco de España, que 'si bien la revalorización que ha registrado el precio de la vivienda no ha estado basada exclusivamente en la evolución de los fundamentos económicos, sí puede ser explicada en función de choques transitorios que han afectado a la economía'. El mayor de esos choques fue la acelerada convergencia con Europa en tipos de interés.
El efecto de la introducción del euro en 2002 explicaría, según esta entidad, el 13% del incremento de los precios relativos de la vivienda en 2000-2002. 'Ello sumado al 10,5% que aportaron los fundamentos económicos, y en particular la renta disponible de las familias, sugieren que, del 40% que han aumentado los precios desde 1999, más de un tercio, el 15%, es debido a expectativas no fundamentadas de revalorización, lo que se definiría como burbuja inmobiliaria', según BBVA.
Además de estos factores habría otros que, para David Martínez, explicarían esta subida. 'El mayor crecimiento de la economía española y la relajación de las condiciones financieras han impulsado la demanda', señala el experto. Influyen además las características sociológicas de la población española. Mientras la media europea sitúa en el 64% los propietarios de vivienda, en España esta tasa es del 85%. Además, está el efecto que ha tenido la demanda de segunda vivienda, la inmigración y las expectativas de un aumento de las rentas futuras. 'No ha sido un problema de escasez de oferta, ya que en España se construyen cerca de 600.000 viviendas al año', señalan en Caja Madrid.
Ante esta situación, la mayoría coincide en que los precios podrían, y deberían, registrar una ralentización moderada pero no prevén un desplome brusco. 'Lo ideal sería un ritmo de crecimiento cercano a la inflación, pero, a corto plazo, no es probable que esto suceda. En los próximos meses el ritmo de crecimiento podría caer hasta tasas del 10%', sostienen en el servicio de estudios de Caja Madrid. 'Tasas de crecimiento por debajo del 14% no las veremos en 2003', apunta Martínez. ¿Caídas en los precios? 'No las prevemos, en España este mercado es muy rígido a la baja', afirman en Caja Madrid. Además, el hecho de que se sigan construyendo viviendas a un ritmo de entre 500.000 y 600.000 viviendas al año no indica que el sector esté perdiendo fuelle.
Reino Unido e Irlanda, donde más se teme un estallido
El debate sobre las consecuencias que un pinchazo de la burbuja inmobiliaria podría tener en las economías nacionales no es exclusivo de España. En la UE, según The Economist, Irlanda y Reino Unido arrojan cifras de crecimiento de los precios de la vivienda superiores a las de España.Con todo, para los expertos, los factores diferenciales que han determinado la evolución de los precios de cada país no hace prever las mismas consecuencias en todos ellos. 'La evolución de la actividad del sector de la construcción residencial en los países europeos ha sido muy diferente', señala Antonio Garre, de AFI. 'Mientras el crecimiento medio de la zona euro fue negativo en el primer trimestre, con situaciones extremas como la de Alemania (-14%), en España la actividad de este sector aumentó a un ritmo del 3,8%'.Pero además existen factores diferenciales como el demográfico, el sociológico, el mayor crecimiento económico o las laxas condiciones monetarias, que sostienen la demanda en España e Irlanda. Por su parte, en el Reino Unido 'existe un gran componente de especulación', apuntaban en el servicio de estudios de Caja Madrid. Prueba de ello es, según los expertos, la caída que vienen experimentando los precios en este país en los últimos meses.